超越单户家庭 卡马斯的住房市场变得更加多样化

当卡马斯市在 2021 年初完成其住房行动计划时，有几件事情非常清楚：该市的住房库存——以大型、昂贵的单户住宅为主——正在迅速淘汰许多潜在的卡马森人，包括适用于中等收入家庭、有固定收入的老年人和刚开始职业生涯的年轻人。

该市的计划显示，过去十年在卡马斯建造的大多数房屋都是较大的单户住宅，远远超出了许多首次购房者或任何收入低于卡马斯 101,000 美元中位数收入 50% 的人的价格范围。

“低收入家庭受到缺乏负担能力的严重影响(在卡马斯)，”该计划的作者指出。“在收入低于该地区收入中位数 30% 的人中，五分之四的人难以找到合适的住房，其中包括 90% 的房主。”

2019 年，该市只有 5% 的住房被认为是多户住宅，而卡马斯只有 4 套 800 平方英尺以下的住宅和大约 15 个位于单户住宅的附属住宅单元 (ADU)——所有类型的住房都可以提供一些缓解对于那些不想要——或者买不起——典型的 3,000 平方英尺单户住宅的人来说，这种住宅在过去十年里一直主导着卡马斯的房地产市场。

尽管市议会仍需要考虑在住房行动计划中包含哪些(如果有的话)城市规划工具，以确保卡马斯在未来 10 年内拥有更多多样化和负担得起的住房，但有一些关于住房的好消息地平线：包括两个有助于使卡马斯的住房供应多样化的新住房提案。

小屋

一项在东北第三大道附近卡马斯市中心以东的 2.95 英亩地块上建造 22 套独立的、较小的独户住宅的提议将成为卡马斯的第一个小屋开发项目。

2021 年 12 月 16 日，听证官 Joe Turner 批准了 Washougal River Oaks 开发商将房产从多户住宅区更改为多户平房覆盖区的请求。

“我们今年通过的住房行动计划有确定需要多样化(卡马斯)住房类型的战略，”卡马斯高级规划师劳伦霍伦贝克在 12 月 16 日的听证会上告​​诉特纳。“多户平房覆盖确实通过提供建造较小房屋的动力来解决这些差异之一。”

Hollenbeck 将 Washougal River Oaks 项目描述为“独一无二的”，并表示这些小屋将是卡马斯同类项目中的第一个。

“该开发项目的前廊面向一个公共的开放空间聚集区的概念促进了社区中互动社区的机会，”霍伦贝克补充道。

总部位于温哥华的 Desgrosellier Development, Inc. 的开发商 Bryan Desgrosellier 表示，他受到该地区其他小屋开发项目的启发，其中包括 2001 年开发的 Salish Ponds Cottages，该开发项目有 10 个雪松木瓦小屋，大小从750 至 1,200 平方英尺，位于俄勒冈州费尔维尤的卡马斯横跨哥伦比亚河的 3 英亩景观地块上的池塘岸边。在 2009 年俄勒冈州的一篇文章中，Salish Ponds 开发项目背后的建筑师 Ross Chapin 表示，他看到了“态度转变”，越来越多的购房者“意识到什么是足够的”，并希望住在占地面积更小的房子里，这样可以节省能源并降低房主的开支。

Desgrosellier 说，他对在卡马斯建造类似建筑的想法很着迷。

“我一直对平房很感兴趣，”德格罗塞利尔说。“它可以提供多样性(城市正在寻找)，并满足那些不想住在公寓或公寓里的人服务不足的市场。”

Desgrosellier 补充说，该地点具有挑战性，因为该物业北端的陡坡使该地点的大部分基本上无法建造。相反，开发商计划保留该地点北端的成熟森林区域，并将北端的 22 间小屋聚集在一起。

Desgrosellier 希望该开发项目具有社区感。

“这是一个非常紧凑的地点，但我们已经尽了最大的努力来建立一个中央聚集区，”他说。“所有的前廊都相互面对，将有一个小型的中央结构，人们可以聚集在一起做瑜伽或烧烤。南端的所有小屋都将面对这一点。我们将洼地与天然石材和顶部的一座桥结合在一起。”

别墅将包括七间两居室两浴室的住宅，这些住宅带有连接的后向车库和车道，以及一居室、一浴室、750 平方英尺的住宅和两居室、两浴室、 800平方英尺的房屋。Desgrosellier 表示，他预计这些小屋的最小单位价格将在 329,000 美元左右——不到 Zillow 列出的截至 2022 年 2 月典型卡马斯住宅价值(692,787 美元)的一半。

“我一直很喜欢独特的填充开发的想法，没有传统的四四方方的家居外观。我从来没有想过在广阔的土地上(建造)大量房屋，”Desgrosellier 说。

开发商表示，他之前曾希望将小屋项目拉到一起，但因 COVID-19 大流行而受阻。

“我们在 2019 年买下了这块土地……我们花了很长时间来制定整个计划……但这对我们来说是在卡马斯建造的巨大机会，”德格罗塞利尔说。

2 月，Desgrosellier 告诉 The Post-Record，他在开始建设之前“还有很长的路要走”，但希望该项目能在今年夏天进行。

卡马斯市中心的混合用途开发

为 404 NE Sixth Ave. 提议的混合用途开发项目可以为卡马斯市中心增加近 4,500 平方英尺的底层零售和 56 套公寓的三层住宅。

卡马斯市临时社区发展主任罗伯特·摩尔在 2 月 22 日的研讨会上将该提案提交给卡马斯市议会，并表示开发商对该市的多户住宅免税代码感兴趣。

卡马斯市议会于 2014 年通过的多户住宅免税政策允许在市中心区提供一定比例的经济适用房单位“以适应未来人口增长”的私人、多户住宅开发和重建项目的 8 至 12 年减税，提供靠近就业、购物、娱乐和交通服务的地方，并在适当的情况下鼓励经济适用房。”

该市多户家庭减税计划对“经济适用房”的定义是指住房成本，包括除电话费以外的每月水电费，低于收入为 80% 至 115% 的“中等收入家庭”的家庭月收入的 30% 或更少县收入中位数的百分比(2020 年为 87,900 美元)。这些数字在整个减税期间都会进行调整，以根据克拉克县收入中位数的增加或减少进行调整。

2019 年，该市授予卡马斯市中心另一项混合用途开发项目 12 年的减税许可。该开发项目也位于东北六大道的东北桦树街，提供底层零售和 30 个住宅单元，包括六个被认为是负担得起的。

拟议的混合用途开发项目位于 NE Sixth Ave. 404 号，高 51 英尺，有四层楼和“隐藏式”现场停车场​​。尽管该市的市中心商业区没有高度限制，但该市议会在 2014 年通过多户住宅免税法时将高度限制设定为 45 英尺。

2 月，项目申请人 Hudson East Living, LLC 要求卡马斯市议会考虑修改其免税章节，其中包括 45 英尺、三层楼的高度限制。

Maul 说，他相信市议会成员在 2014 年做出了限制，以帮助新开发项目在美学上更好地适应其他历史悠久的市中心用途，但该市的市中心商业法规没有高度限制。

2 月 22 日，理事会成员似乎愿意考虑修改免税代码，为市中心以及东北第六大道和东北第三大道其他地区的多户住宅开发商提供一些灵活性。市议会稍后将就此问题举行公开听证会。

“我很高兴看到这个申请和项目继续推进，”卡马斯女议员香农罗伯茨在 2 月 22 日说。“我们需要更多的住房，尤其是经济适用房……如果没有真正的理由限制 45 英尺的高度，我认为这没有问题。”