美联储对“正在酝酿的美国房地产泡沫”发出警告

在大流行期间，购房者面临着一个艰难的选择：吞下快速上涨的价格，放弃房屋检查等典型步骤，或者冒着被房地产市场排除在外的风险。这些动态使一些观察家质疑美国是否正在重复2000年代初的房地产泡沫，这导致了2006年的痛苦房地产崩盘和次年的大衰退。

达拉斯联邦储备银行警告说，答案是房地产市场正在显示“美国房地产泡沫正在酝酿的迹象”。

这可能会让数百万正在应对无数财务压力点的潜在购房者感到不安。一方面，抵押贷款利率迅速上升，根据房地美(FreddieMac)的数据，截至3月31日当周的30年期固定贷款平均达到4.67%，这是自2018年以来的最高水平。Realtor.com在3月31日表示，全国房屋挂牌价格中值已跃升至创纪录的405,000美元。

由于趋势的汇合，在大流行期间购房量猛增。首先，千禧一代现在代表了美国最大的一代，并且已经进入了他们的黄金购房年代。大流行迫使数百万人在家工作，促使一些人搬出城市或寻找更大的住宅来应对远程工作的现实。Realtor.com表示，在过去两年中，房屋的典型挂牌价格上涨了近27%。

达拉斯联储的经济学家指出，可以肯定的是，房价的快速上涨并不一定预示着泡沫。

“但当人们普遍认为今天强劲的价格上涨将继续时，实际房价可能会偏离市场基本面，”他们指出。“如果许多买家都认同这一观点，那么因‘害怕错过’而进行的购买可能会推高房价并提高对房价强劲上涨的预期。”

与此同时，越来越多的购房者选择可调整利率抵押贷款或ARM，因为这些贷款在数年内提供较低的初始利率，但随后每年以较高的利率进行调整。根据房地产公司Inman的数据，对ARM的需求比去年同期增长了26%。5/1ARM的当前利率(初始利率设定为5年)为3.5%。

为了检验当前的动态是否可以反映泡沫，达拉斯联储的经济学家研究了三个不同的市场指标。他们的结论是：出​​现了“市场临界点”的迹象。

“繁荣指标”

首先，经济学家研究了一个跟踪“繁荣”的统计模型，或者当价格以无法被经济基本面证明的指数速度增长时。他们指出，当他们的繁荣度指标达到95%的阈值时，这表明有95%的信心认为市场正在经历“异常的爆炸性行为”。

目前的繁荣程度：115%。

接下来，经济学家研究了另一种估值指标：将房价与贴现的未来租金总和进行比较。经济学家指出，这与投资者通过查看贴现的未来股息来确定股票价值的概念类似。

他们说，这也显示出“与上一次房地产繁荣时期相比”的繁荣。

第三，分析师检查了房价与可支配收入的比率，这是衡量住房负担能力的另一个指标。这还没有上升到繁荣的程度，但经济学家指出，在大流行期间，家庭可支配收入受到刺激措施的提振以及由于封锁导致的家庭支出减少——换句话说，这是暂时的因素。

Realtor.com的首席经济学家DanielleHale表示，虽然目前的房价增长速度是不可持续的，但很难预测房价上涨何时会放缓。

“两位数的价格上涨和租金上涨不可能永远持续下去，”她说。

黑尔说，不断上涨的抵押贷款利率使住房负担能力降低，应该会在一定程度上减缓价格上涨的步伐。“当抵押贷款利率下降时，这有助于缓解高昂的住房成本，因为人们每月还款额较少。现在利率正朝着相反的方向发展，它正在增加每月成本。这意味着价格将无法维持两位数的增长速度增长，”她说。

FOMO浪潮引发担忧

经济学家指出，2022年和2006年房地产高峰期之间存在一些差异，后者陷入了一场需要数年时间才能治愈的全球金融危机。

一方面，家庭财务状况比2006年要好，推动房地产繁荣的易于获得的贷款类型已成为过去。当时，一些银行发放了所谓的“骗子贷款”，即只需要很少或不需要收入证明的抵押贷款。今天，银行要求买家核实他们的收入才能获得贷款。

但经济学家们认为还有一些令人担忧的事情正在发生：“新投资者担心错过一波繁荣，而现有投资者则进行更激进的投机活动。”

他们说，当前房地产热潮对房屋调整的影响与2007-2009年的金融危机不同。但对于最近的一些房主来说，修正仍然可能是痛苦的。