加息可能导致加拿大房地产市场修正或更糟
来源： 2022-04-01 13:24:12
加拿大银行创纪录的低利率旨在在当前局势对经济造成严重影响的高峰期刺激经济活动，这可能效果太好了。
加拿大家庭在大流行期间积累了大量超额储蓄，总价值约为 3000 亿美元。然后，家庭利用低利率，将至少一部分多余的储蓄用于购买房地产。
根据 BMO Economics 的一项新分析，预测者现在表示即将加息的可能性很高，所有迹象都表明住房市场的需求和价格都呈下降趋势。
“看到明年某个时候价格趋于平缓，我们一点也不感到惊讶。虽然围绕‘供应不足’的说法仍有讨论空间，但最近的价格飙升是由需求驱动的，”分析中写道。
“十多年来，关于房市崩盘和家庭无序结果的呼声一直是错误的，但最近一次房价飙升可能会让情况有所不同。寻找与加息步伐一致的房屋降温。然而，如果政策利率攀升至之前的周期高点之上，我们将处于未知领域，可能会出现修正或更糟的情况。”
在 2017 年至 2019 年的上一个周期中，当加拿大银行的政策利率从 0.50% 跃升至 1.75% 时，家庭平均利率从 3.72% 升至 4.37%。如果这个利率回到 1.7% 并将平均家庭利率转移回 4.37%，额外的利息成本总计约为 27 美元。
在 2017 年至 2018 年期间，加拿大银行将其政策利率提高了 3 次——分别为 0.75%、1%、1.25%、1.5% 和 1.75%。这一加息周期抑制了房价上涨的步伐，同时政府通过税收采取了新的干预措施来减缓需求的步伐。这将房价的年增长率从十几岁的两位数百分比推高到几乎 0%。
为应对 COVID-19，加拿大银行的政策利率在 2020 年 3 月三度下降——1.25%、0.75%，然后是历史低点 0.25%。
2022 年 3 月 2 日，加拿大央行将政策利率上调至 0.5%，这是自 2018 年以来首次上调利率。
由于预计今年甚至可能到 2023 年会有更多涨幅，BMO 的分析师表示，这个周期房价下跌的可能性更大，因为许多城市最近都出现了“价格呈抛物线走势”。然而，他们补充说，出于这个原因，预计加拿大央行不会过度加息。
房主净资产目前处于创纪录的 76.5%，这意味着“如果价格下跌，任何在最近一次 [价格] 上涨之前购买房屋的人都应该拥有相当数量的资产缓冲。”
近几个月来，随着房地产繁荣，家庭债务有所增加。此后，由于大流行的政府支持计划已经结束，债务与收入的比率已回到 2018-2019 年的高位。
“在过去的几十年里，利率一直在下降。政策利率出现了较低的高点和较低的低点，定期抵押贷款利率也是如此。所有这些都导致家庭债务负担持续上升，”BMO Economics 分析继续说道。
“随着加拿大央行推高利率，对房地产市场和家庭债务的警告无疑将在未来几周和几个月内成倍增加。”但随着利率上升，债务增长在 2018 年放缓，预计当前周期会在一定程度上重演。
今年早些时候，总部位于英国的国际研究机构牛津经济研究院的另一项分析发布了一项预测，预测加拿大房价在 2022 年秋季至 2024 年夏季期间将下跌 24%。
到 2021 年底，加拿大房价比加拿大中等收入家庭的借贷能力高出 19%。到 2022 年为止，这种不可持续的上涨趋势仍在继续，到 2022 年夏季，房价预计将达到比大多数借款人能够承受的水平高出 38% 的水平。
尽管如此，强劲、破纪录的移民将成为住房需求的稳定来源，尤其是在新移民的主要目的地不列颠哥伦比亚省和安大略省的火热市场。
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