投资者可以把握房地产市场的时机吗

来源： 2022-04-01 12:59:16

想一想今天的房地产市场。大流行的反弹是真实的，租金和销售数字每天都在打破记录。现在是跳槽的好时机吗?这是一个有争议的话题，但不幸的是，除非你能预测未来，否则我不相信有办法给市场计时。

是的，典型的房地产周期为18 年，并经历 4 个阶段(复苏、扩张、供应过剩和衰退)——但在周期结束之前，要知道您处于周期中的哪个阶段并不容易。

在我的职业生涯中，我无法告诉你我听过多少次，“市场太低迷(或太热)，无法立即投资或开发该网站”或“我要等待等待市场调整以低价购买”或“我将等待利率上升或当地库存下降。”几乎每次，投资者寻求的拐点都没有出现。当每个人都认为它会曲折时，市场就曲折了。

以我的经验，房地产和住房尤其是一个投资类别，一个人的经济预测可能在整个市场上是准确的，但在特定的子市场上却完全不符合标准。例如，买家正在寻找的价格下跌可能需要比预期多五年的时间才能发展，从而使投资者保持观望。或者，人们对利率变化的担忧可能是正确的，但在那段时间里，需求可能会朝着相反的方向发展，从而抵消了利率变化的影响。

这并不意味着投资者和房地产专业人士找不到运气。以 Covid-19 传播的早期为例：如果您恰好在 2020 年在佛罗里达州或德克萨斯州开发房地产，那么今天，您可能看起来像个天才!如果你在纽约或旧金山发展，今天，你可能仍在舔舐伤口(或破产)。这场大流行创造了一张我们不知道自己买了彩票的彩票——一些市场表现得非常好，而另一些市场则被压垮了，所有这些都是一年前不可预测的情况造成的。

时机当然就是一切，但我不确定我们在多大程度上推动了关键因素。我们永远不能忽视市场周期，但还有其他变量在起作用。我们可以控制和使用一些因素来评估和交付成功的项目。以下是我的一些想法。

经验是优势。没有什么比经历几个艰难的市场或低迷的痛苦更能让一个人变得更明智并能够为下行做好计划。

了解你的市场。俗话说：“一旦你在报纸上读到市场火了，你可能就错过了这条船。”了解您的市场可以让您快速查看交易并确定什么是有意义的，什么是没有意义的——哪里有价值，哪里定价过高。我不喜欢购买网站或根据谷歌地球快照开始承保，我不知道附近的情况。它适用于许多人，但这不是我的事。

不要试图成为算命先生。根据今天发生的事情进行分析。不要根据过去发生的事情、趋势或专家所说的或您认为未来会发生的事情来查看形式报告或 Excel 模型。坚持基本面。如果今天的租金是 10 美元，请按 10 美元计算，而不是猜测您认为项目完成时租金会上涨 25%。上行空间很好，但我建议保守一点。

不要惊慌。遵循逻辑和清晰的思维可以让你走得很远。做到这一点并不总是那么容易——但房地产市场通常发展缓慢，通常可以适应正在开发的项目。在一个需要数年才能完成的建设项目中，市场的日常波动变得无关紧要。

在流动性和杠杆方面具有战略意义。市场好的时候，杠杆作用很大，但是当市场转向，开发商还没有准备好时，它会迅速扼杀一个项目。流动性在市场转变中同样重要，但它也可以帮助项目度过短期成本超支或延迟。

“低买高卖”听起来很简单，但是这句话有很多细微差别。市场分析从来不是非黑即白的。我们试图利用我们的知识和经验来获得优质房产并开发我们引以为豪的建筑，同时保护和建立投资者资本——一砖一瓦，一次一个项目。

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