价格大幅上涨但怀俄明州似乎并未陷入房地产泡沫

大流行期间对农村房地产的需求飙升，推高了怀俄明州许多地方的房价。

这引发了一个问题，即该州是否正在经历或可能很快陷入房地产泡沫。

专家告诉怀俄明商业报告，可能不会。

上个月，达拉斯联邦储备银行报告了可能表明房地产泡沫正在形成的迹象。当房地产需求超过供应，推高成本时，就会发生这种情况。

“这种自我实现的机制导致价格增长可能呈指数级(或爆炸性)，导致房地产市场逐渐偏离基本面，直到投资者变得谨慎、政策制定者进行干预、流入住房的资金枯竭、住房调整甚至出现破产，”报告称。

如果由于经济衰退、利率上升或需求突然下降而导致泡沫破裂，一些房主可能会发现自己无力负担房产或欠的钱超过了房产的价值。

SheriFluellen既是持牌房地产经纪人，也是夏安房地产投资协会的董事。她说，这些双重角色让她在考虑当地的房地产趋势时拥有独特的视角。

“我用了两个镜头，”她说。

为了平息谣言，十多年前的大衰退似乎很可能不会重演。

“很多人说另一个2008年、2009年、2010年(正在)发生。我们市场现在的反应方式与2008年发生的情况完全不同，”Fluellen解释说。“这是银行向无力支付贷款的人提供愚蠢贷款的结果。这就是当时的问题。这是一个贷款问题。我们现在没有贷款问题。”

在考虑是否存在表明房地产泡沫形成的情况时，Fluellen表示怀俄明州确实与美国其他地区有许多相似之处。

价格上涨

“就价格上涨和升值而言，我们在怀俄明州看到的过去几年肯定与全国其他地区所经历的情况相似，”Fluellen说，并补充说拉勒米县房屋的平均标价已经上涨根据美国职业足球大联盟最近的统计数据，自2018年以来为34%。对于Casper地区，该数量约为28%。虽然这些数字很重要，但并不像美国其他地区那么高

“所以，我们有类似的趋势，但它不像该国其他一些地区那样引人注目，”她说。

对农村房地产的大部分感知需求是由大流行驱动的。一部分城市居民搬离大都市地区，希望提高他们的人身安全或避免限制性的社会政策，如戴口罩或所谓的疫苗护照。

“我们让西海岸的人搬到这里，或者如果他们的信仰更自由一点，他们就搬到了科罗拉多州，”Fluellen说。“更保守的科罗拉多人搬到了怀俄明州。出于这个原因，似乎有保守政治倾向的人想来这里。我们有很多空间，他们不想被打扰。”

城市外流的影响是怀俄明州当地人突然感到他们的住房市场受到挤压。

“我听很多人说感觉市场上的房子越来越少。我从拉勒米县的MLS中提取了统计数据，2018年有2,223个列表。去年有2,500个，所以挂牌数量并没有减少，”Fluellen说。“那里的每个列表都有更多的竞争，所以感觉像更少的列表。”

对房产的日益激烈的竞争增加了对构成中产阶级住宅的房产进行竞购战的机会。

“对怀俄明州居民来说，不幸的是，外州人已经在加利福尼亚州出售了房产，利用他们对房屋的难以置信的升值，他们带着一大笔现金来到这里。他们可以支付更多。他们不仅有更多的现金，而且他们认为这是一笔划算的交易，因为这比他们在他们来自的地方得到的要便宜得多，”Fluellen说。

谢里登的Century21经纪人兼业主布鲁斯·加伯(BruceGarber)表示，他看到中产阶级购房的竞争变得前所未有的激烈。他说，谢里登县房产在市场上的平均停留天数为32天，40万美元以下的实用且维护良好的房屋肯定会卖得更快。

“你当然可以看出这是一个卖方市场，”加伯说，并指出房屋报价不断变得更有创意，以便在卖方考虑多个报价的可能性中脱颖而出。买家可能会更灵活地选择截止日期，在报价中附上预先批准的贷款信，或者支付比平时更多的定金。一些买家甚至很想放弃购买前的检查，尽管加伯强烈反对走那么远。

“这不像是在一个正常的市场，”加伯说。“不能保证卖家会修理或降低价格。”

房屋价值

从投资的角度来看，房屋交易的重点发生了变化。

“对于投资者来说，会有不同的心态。您想购买能够产生收入的房产，而且更多的是关于潜在收入。你不仅关注房地产市场，还关注租赁市场或房产所在的任何行业，”Fluellen说，并补充说租金也有所上涨，尽管没有达到房屋销售价格的程度。

z在全州各地的社区中，房地产市场在很大程度上对当地经济力量产生了反应。一些地方经济以一个行业为主的地区在过去一年经历了不同的发展。

怀俄明州劳动力服务部高级经济学家大卫布拉德说：“当我考虑到全州不同社区受到的不同影响时，我认为我们需要考虑到怀俄明州采矿业(包括石油和天然气)出现的大量失业。”.他补充说，从2020年第一季度到2021年第三季度，包括石油和天然气在内的采矿业失去了4,819个工作岗位。这些失业集中在该州的某些地区。最大的失业发生在坎贝尔、纳特罗纳和斯威特沃特县。

“在其他条件相同的情况下，特定社区的采矿工作减少意味着对住房的需求减少。换句话说，如果一些下岗的能源工人离开了社区，那么会有更多的住房可供新居民从其他州搬进来，”布拉德说。“另一方面，在该州采矿工作很少的地区，例如提顿县或谢里登县，没有重大的采矿工作流失，因此预计新居民的涌入可能会导致需求发生巨大变化对于住房和较大的房价上涨。

“我预计该州在采矿业(包括石油和天然气)出现大量失业的地区的房价涨幅将较为温和，而该州未受到采矿业衰退影响的地区的房价涨幅将更大。房价上涨，”布拉德说。