全球复苏不健康地与泡沫住房挂钩尤其是在加拿大与新西兰

全球房地产泡沫近乎垂直的上升趋势在 2021 年下半年持续有增无减，远远超过其基本面，使许多经济体面临房地产下行冲击，令人担忧。

根据达拉斯联邦储备银行的数据，全球实际房价指数现在同比上涨了创纪录的 9.6%。从某种角度来看，这几乎是 2000 年代中期房地产泡沫高峰期的年度趋势(同比增长 5.5%)的两倍。在这些水平上，回归长期趋势线将意味着前所未有的 13.7% 的修正(与 2007 年 10% 的修正相比)。

随着全球经济复苏比以往任何时候都更容易受到房地产调整引发的回调的影响，而世界大部分地区都在货币政策支持中挣扎，我们决定看看哪些国家的房地产狂热最危险。

当然，各国之间存在巨大差异。例如，澳大利亚(23.2%)、加拿大(21.4%)和新西兰(20.5%)的实际房价较去年同期飙升。相比之下，意大利和日本的住宅房地产价格仅上涨了 2% 左右，而西班牙的房价涨幅相对持平(0.6%)。

但为了更好地了解可负担性的延伸程度(以及每个经济体对缩编的敏感程度)，我们决定通过评估其房屋的失控程度来比较各个主要经济体的房地产泡沫程度——价格与可支配收入的比率来自其历史平均水平。

位居榜首的是加拿大和新西兰，在整个大流行期间房价飙升。他们目前的房价与可支配收入比率代表了三个以上的标准差事件，平均回归将分别意味着史诗般的 41.2% 和 48.8% 的下降。在加拿大，房地产占可支配收入的比例达到创纪录的 501%，修正的财富效应对消费的负面影响将是巨大的，并严重阻碍 GDP 增长。澳大利亚(长期平均值的-38.4%)和瑞典(-33.5%)紧随其后。

美国的结果更令人惊讶，可负担性仅比平均水平高 4.3%，房价与可支配收入之比为 0.91，仍低于 2006 年的峰值 1.03。尽管如此，这一措施仍比大流行前的水平高出 9.3%，并且自恢复阶段开始以来一直向北发展。与加拿大和世界其他一些地区相比，价格增长可能不那么明显，但它仍然是一个泡沫——市场上有足够的泡沫，对消费(和 GDP 增长)的影响可能很大。随着美联储在 3 月份开始其利率收紧周期，这是需要警惕的事情。

意大利、西班牙和日本的房价与可支配收入比率实际上低于其长期趋势线的国家名单。这些国家经济复苏的脆弱性显然不如排名靠前的国家那么依赖房地产市场。

在日本，一个明显的异常值是，实际房价自 2009 年以来几乎持平，较 1990 年代的泡沫峰值下降了近 45%。包括放松管制的住房政策(没有租金控制、对密度的有限限制)和人口逆风在内的多种因素可能会继续拖累未来几年的房地产市场增长。

归根结底，全球经济复苏的故事与充满泡沫的住宅房地产市场有着不健康的联系，尤其是在加拿大、新西兰和澳大利亚等国家。

如果全球央行在未来几个季度继续收紧货币政策，那么冒险交易(最近已经退出市场)可能会遇到更多麻烦。我们还建议在投资“高风险”国家的货币(加元、新西兰元、澳元和瑞典克朗)时保持谨慎，因为这些经济体仍然特别容易受到房价均值回归的影响。