如何应对全球住房危机

ANGHARADPAGET-JONES，来自威尔士的塔尔伯特港预计永远不会登上住房阶梯。尽管互联网上有什么省钱的建议和指南说，“这并不像早上停止喝咖啡或取消你的Netflix订阅那么容易，”她说。28岁的Paget-Jones需要一个属于自己的家来居住。作为一名残疾人，她迫切需要调整她的房产以提高她的生活质量，但在租赁市场上她无法做到这一点。

“拥有自己的家是我们的目标，”她说。但是，尽管她全职工作，但她无法存够足够的钱来支付押金。她一直在寻找的房屋平均价格约为180,000英镑(235,000美元)。她有大约3,000英镑(3,900美元)的积蓄，而她的房租是每月675英镑。她每月可以节省大约200英镑，但更高的生活成本对她造成了沉重打击。“我知道，我比大多数人节省的钱要多得多，但随着其他一切都在上涨，不可能在能够为我的家供暖和吃饭的同时节省更多的钱，”她说。

Paget-Jones的情况绝非独一无二。房价是美国平均可支配收入的4.4倍——这是自2006年以来的最高水平。在英格兰和威尔士，这一数字是8.9倍，高于十年前的6.7倍。在平均房价上涨至家庭平均收入的九倍之后，加拿大正在考虑禁止外国人在该国购买房屋。房地产市场崩溃了，越来越多的人被甩在了一个永无止境的租房周期中，因为他们买不起住房阶梯。

那些有钱投资的人在多年低利率后选择房产而不是银行账户，让其余的人把收入花在房租上，而不是存钱买自己的房子，这个问题变得更加复杂。

“全球利率相当低，一直在推动全球房价上涨，”英国游说团体GenerationRent的副主任丹·威尔逊·克劳(DanWilsonCraw)说。

“住房不是住房，”阿姆斯特丹大学住房学教授兼政治和经济地理学系主任理查德·罗纳德表示赞同。“住房是一种投资品。这是养老金。”

这是世界各国已经认识到的一个问题，许多国家都在努力解决这个问题。纽约房地产投资公司RaisnerGroup的创始人、世界经济论坛关于全球住房危机的报告的合著者RemyRaisner说：“供需平衡非常非常不平衡，这是一个相当大的共识。”在美国，本世纪每十年房屋生产短缺约300万套。

有人认为日本是可以效仿的模式。根据该国统计局的数据，过去25年来，那里的租金价格基本持平。原因是政府在全国范围内控制分区，并且对允许建造的房屋数量更加开放。超过三分之一的日本公民出租他们居住的房屋，受1991年一项名为“土地和建筑租赁法”的法律保护，这使得房东难以终止租约或阻止租户延长租赁合同。

加起来，这意味着日本公民对所有经合组织国家的优质、经济适用住房的满意度排名第三——比美国高出10个百分点以上，比加拿大高出20个百分点。

“日本独有的一件事是授权程序，这意味着在日本获得建筑许可证的不确定性比在其他国家要小，”宾夕法尼亚州立大学Smeal商学院商学副教授吉田次郎说。“日本的分区法规和建筑法规完全是基于规则的。公职人员和规划委员会没有太多的自由裁量权。”与美国相比，这是白天和黑夜，当地司法管辖区规划团队可以根据自己的心血来潮弯曲和调整规则。“在美国的谈判是如此的不确定和不明显，以至于每个地方都有自己的律师专门从事权利程序，”吉田说。

WilsonCraw支持在其他地方实施的日本系统。“我认为我们没有理由不能拥有日本式的住房系统，”他说。然而，没有政治家愿意为降低房产价格负责，因为他们害怕疏远拥有住房的选民，这意味着接受它的可能性不大。由于紧密社区的新发展可能在政治上不利，因此政治家们被劝阻不要加速建造新家园。

白宫最近承认，40多年来，房屋建设的步伐没有跟上人口的步伐，而且对于首次购房者来说，建造的房屋太大太贵。美国正在建造的1,400平方英尺以下的新房数量比1970年代建造的数量减少了80%以上。土地被指定用于高尔夫球场，更受年长选民的欢迎，更有可能投票，而不是房屋。

然而，并非所有人都认为日本的房地产市场像看起来那样乐观。虽然租金价格基本持平，但在日本购买房产的价格却在上涨，就像在其他地方一样。“无论如何，日本的制度也好不到哪儿去，”过去二十年来一直在日本和荷兰之间工作的罗纳德说。

“这并没有过度膨胀，因为世界上的日本人比我们打这个电话时少，但房屋数量却相同。”从国外看，日本人口老龄化有助于解释其相对成功的原因。“他们在日本的住房政策上没有做任何神奇的事情，事实上，他们的房价通胀极具破坏性，”罗纳德说。“日本的住房政策没有什么特别之处。”甚至该国的成功在其他地方也难以模仿。“这是一个自二战以来——无论好坏——几乎完全重建的国家，”赖斯纳说。“可以说，在显然没有相同数量的历史的情况下，很难复制这种模式。”

那么，如果不去日本，我们还应该在哪里寻找修复西方大部分地区破败的房地产市场的模式呢?一种选择是新加坡，公共住房建在专门设计的社区中，并以低于市场价值的99年租约出售给个人。出售该物业受到严格限制以减少暴利，但可能会在拥有五年后发生。根据官方统计，近五分之四的新加坡人居住在公共住房中。“价格永远不会超出正常的工薪家庭，”罗纳德说。“他们有这个良性循环，思考调节住房的作用很有趣。”

在欧洲，德国还有另一种可行的替代方案。

“德国的模式有点过于极端和独特，因为他们拥有如此多的公共住房，但住在出租单元中是德国的常态，”吉田说。该国的房主比例在整个经合组织中排名第二。在那里，买房住并不总是最终目标。“在德国，他们住在出租屋里，买房子作为投资，”他说。

租户的权利成为了名为DWundCo.Enteignen(征用DeutscheWohnenandCo.)的活动的焦点，该活动旨在试图将25万处房产从私人财产所有者手中夺走并转为公有，从而实现更公平的价格为租户提供更好的置业机会。

德国的房产拥有量随着房价的上涨而增加，因为人们认为拥有头顶的屋顶是大流行后的一种安全感——推高了价格，但不一定会影响市场上许多人的体验。“租户拥有长期、安全的租约，他们可以装饰和投资自己的房屋，假设他们将在那里生活、生孩子，并让他们在出租房屋中长大，”罗纳德说。

直到2022年1月下旬，德国的住房开发项目在建成后的头五年内由政府提供低于市场价格的补贴。“这意味着每年有数以万计的单位进入市场，从而降低租金并防止人们争相购买房产，”他说。

奥地利和瑞士也存在类似的模式，其比例约为55%到45%(有利于在瑞士租房，在奥地利拥有房产)，而欧洲的平均住房拥有率为70%。当您到达奥地利首都维也纳时，房屋拥有率仅为7%。

“德国和瑞士的住房政策在某种程度上确保他们提供补贴，以保证廉价出租住房可靠地流入系统，”罗纳德说。

中欧模式存在一些问题，但总的来说，使房地产市场运转良好的国家是那些鼓励廉价租金或轻松拥有房屋的国家，同时劝阻那些将房地产投资仅作为创收目的的国家收入来源。“我们[世界其他地方]没有理由不能拥有它，”WilsonCraw说。“但实际上，从这里到那里，我们需要考虑政治体系存在哪些障碍。”