破解纽约的野生房地产市场

纽约市是地球上最昂贵，竞争最激烈的住房市场之一，它也是受当前局势打击最大的城市之一-其长期影响尚不清楚。在某些方面，这个地方的发展正受到威胁：它的密度，耀眼的全球主义，使它成为“创意人士”，技术兄弟和从事金融工作的人的成人场所的部分。当您在观看Yoko Ono的尖叫声胡乱时不能吃金黄色的甜甜圈时，纽约仍然是纽约吗?到目前为止，很明显，在城镇的许多地方，至少十年来第一次，这是买家的，而房客的-市场。但是，假设您仍在工作并且不打算离开城镇，那么您对纽约市的住房市场有什么期望?

大流行的影响开始了Zillow的经济学家所称的“大改组”：有些人搬到郊区或购买乡间别墅，抬高这些价格，而那些坚持住的人通常能够找到更好的选择。少的公寓。在销售市场上，曼哈顿的房价下跌了，而布鲁克林则以竞争激烈的场面来抵抗黑暗的经济条件，这种竞争继续推高了房价。换句话说，这一切现在都是疯狂的，充满了千载难逢的机会，伴随着激烈的竞争和足够多的其他头痛因素，而且疯狂的可能性不会很快消失。

为了更好地了解我们如何到达纽约房地产的这一历史性时刻，以下是大流行之前市场的状况，局势如何颠覆事物以及在我们不确定的未来中房屋可能走向何方的清单。

在大流行之前，新的税法使曼哈顿的房屋暴跌开始。

2008年的金融危机并未像纽约其他地区那样严重打击纽约的房地产市场，其危机后的复苏是稳定而迅速的。但是从2017年开始，对州和联邦税法的一系列修改使这座城市的销售变得寒凉，尤其是在曼哈顿的高端地区。2017年，华盛顿将州和地方税(SALT)的抵扣上限设置为10,000美元，这对像纽约，旧金山和洛杉矶这样的沿海城市产生了不成比例的巨大影响，这些城市的富裕居民经常付钱，而在那之前，抵扣额已扣除从他们的联邦申报表中获得的收益-不仅如此。

然后在2019年，纽约州通过了一项法律，对购买超过100万美元的房屋征收一次性销售税。随着财产变得更昂贵，所谓的豪宅税的税率逐渐提高。例如，如果价格在100万美元至200万美元之间，将征收1%的税，而售价在2500万美元左右的房屋将征收4.15%的税。

总而言之，这些变化使小康者在纽约市居住的生活更加昂贵。从2017年开始，一些人开始离开曼哈顿，主要是从曼哈顿出发，导致那里的要价降低以及销量整体下降。这也造成了人口的小幅下降：从2017年初到2019年中，纽约市的人口从846.3万下降到了833.7万。

在封锁期间，房地产市场暂停了。

当大流行在3月中旬袭击纽约时，实际上不允许房地产行业运转。一切都冻结了。尽管一些房地产经纪人使用技术和独创性来保持他们的某些运作，但几个月以来基本上没有任何变化。许多买卖双方隔离，将自己完全撤出市场。

前所未有的停顿导致房屋数据出现剧烈波动，平衡尚未恢复。从4月份到7月份的每个月中，五个行政区的房屋销量与2019年相比均下降了至少40%。根据StreetEasy的数据，4月份房屋销量下降了53.1%。

解除封锁后，销售市场的闸门打开了。

春季房屋市场几乎休市，房屋寻找者错过了传统上最繁忙的季节。锁定结束后，这个被压抑的需求便释放出来，然后出现了一些。夏季充满了通常的购买者，以及想在春季购买但不能购买的人，这给市场带来了一倍的需求量。

这开始了仍在继续的购房狂潮。富裕的曼哈顿居民在布鲁克林及城市外购买了房屋或第二套房子，以寻求更多的空间或进入公园。布鲁克林区居民中也发生了Intraborough移动。纽约市郊区和第二故乡的下游地区因自身抑制的需求释放而产生了销售热潮，曼哈顿和布鲁克林更昂贵地区的出境移民加剧了这种情况。

其结果是曼哈顿的仓库库存增加，因为该镇看到了向外迁移的趋势。StreetEasy的数据显示，布鲁克林看到了布鲁克林和曼哈顿的需求，因此八月份的新合同增长了38.7%。根据米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的说法，长岛的新合同单户住宅和公寓分别增长了34%和38.8%。汉普顿单户住宅的销售数量增长了75.7%。

最近几周，曼哈顿的销售量和新房源均出现增长，这表明该市场开始重新发挥作用，即使人们的注意力都集中在离开该市的人们，也正在扎根该区。

纽约市的住房市场实际上是两个市场。

真正应该从价格上看移民到布鲁克林和郊区的趋势。纽约房地产数据提供商UrbanDigs指出，价格在200万美元以上的房屋流连忘返的时间比以前更长，有些业主甚至将其撤离市场。但是，由于库存进入市场，价格低于200万美元的房屋正在出售，从而使价格保持稳定。

这可能部分是由于豪宅税和SALT扣除上限的影响，随着房屋价格的上涨，其影响更大。看起来曼哈顿正在“呼啸而过”，布鲁克林正在蓬勃发展，但实际上只是难于出售的较昂贵房屋大多在曼哈顿。

即使在曼哈顿内，价格便宜的房屋也有更高的需求。对于购物者而言，这意味着您所阅读的“曼哈顿车”实际上仅适用于价格范围较高的人群。如果不是的话，在某些地区，尤其是布鲁克林，市场是白热化的。期待竞标之战和较短的时限以获得投标。

那租房者呢?失业率上升，因此租金将下降。

封锁使成千上万的纽约人几乎在一夜之间失业。受城市大流行影响最大的工人绝大多数是租房者，因此，当一大批工人离开城镇或失去收入时，他们支付房租的能力下降，房东被迫降低租金以填补空缺。

大流行之前该市的失业率为3.4%，是历史最低水平。6月份，它达到了20.3%。在八月份，它回落到16%。这些工人中有一些是移植者，他们通过离开城市作出回应。其他人则可能在夏季(通常是最繁忙的租赁季节)与家人一起搬回家或降级到便宜的公寓。

对租金的影响是惊人的。根据米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的数据，8月份曼哈顿的中位数租金价格下降了3.9%，皇后区的租金中位数下降了5.5%。布鲁克林的租金更具弹性，仅下降0.7%。但是，有很多故事，人们以较低的租金升级到更好的公寓，而且随着城市的重新定位，租房者将有更多机会有幸继续工作。

前所未有的不确定性徘徊在转型中的房地产市场上。

很难知道接下来会发生什么。在某个时候，被压抑的需求将得到满足。想要搬到更大的地方或想更好地进入公园的人会这样做。只有那么多的有钱人会去佛罗里达州或郊区。

但是不确定性是存在的。与2020年的大多数事情一样，大流行的过程将在很大程度上决定发生了什么。备受争议的总统大选将直接影响纽约的财务状况，其结果包括总统拒绝屈服权力，以及从当前局势的字面上死亡。富裕的人离开(或将其主要居所转移到他们现在居住和纳税的另一个地方)可能会给城市的预算带来麻烦，导致服务削减，只会促使更多人离开城市，这是一个恶性循环，使这座城市陷入失修状态。在这段时间内承诺未来30年每月付款可能会令人发疯，但不确定性可能会转化为交易。

UrbanDigs联合创始人约翰·沃克普(John Walkup)说：“随着不确定性的消除，折扣将消失。”“存在很多不确定性，但是购买的时间就是大街上流血的时候，而这种事情现在正在发生。”