罗宾哈迪评估房屋崩溃的风险

来源： 2021-08-19 16:20:11

房地产市场泡沫是由需求、投机、中央政策和宽松贷款推动的房价飙升。房地产泡沫通常始于供需失衡，这将资产价格推至与历史标准不符的水平。这意味着相对于收入或可支配收入的抵押贷款支付的价格。虽然在这个周期中存在供需失衡、政策和宽松的贷款，但投机与大多数以前失控的英国市场没有什么不同。对住房的投机主要是“买房出租”投资，但最近的惩罚性税收待遇和低房价通胀使投资者望而却步。

当一个或多个关键驱动因素发生显着变化(通常变化很快)时，泡沫就会破裂或收缩(房价下跌)。那么我们是在泡沫中吗?最有可能的是，房价的两位数增长肯定无法持续。

根本原因

三个主要因素推动了过去 18 个月房地产市场的飙升。

一是所谓的“太空竞赛”或“逃亡国”。Covid 居家办公已导致许多购房者在推动城市出口的过程中寻找更大的居住空间，尤其是从伦敦。即便是首都的小户型，也能在省级市场上占据很大的空间，不仅本地化需求激增，购房者的购买力也猛增。这可能尚未结束，但需求明显放缓(根据房地产经纪人通过 RICS 的调查)，在如此强劲的激增之后，潜在需求不可避免地枯竭，边缘买家被排除在外。英国的供应非常不灵活，通常滞后于需求增长，但现在正在增加并开始扭转市场失衡。不足以创造通货紧缩的买方市场，但足以抑制通货膨胀。

第二，中央政策——削减印花税(SDLT)。节省高达 15,000 英镑的搬家费用是一个强大的诱惑，尽管大多数搬家工人看到价格上涨了任何 SDLT 节省的倍数。以英国平均房价(2020 年 6 月为 216,000 英镑)计算，SDLT 节省了约 1,820 英镑，但价格上涨了 29,000 英镑。超过 500,000 英镑，差异不大，但 SDLT 节省了 15,000 英镑，而价格上涨了 57,000 英镑。SDLT 削减在 7 月逐渐减少，并在 9 月恢复到正常水平，随着更多机会主义的推动者被淘汰，这可能会降低需求。然而，政府无法抗拒干预房地产市场，因此要注意新的干预。

第三，廉价资金和宽松贷款。抵押贷款利率处于历史低位，感觉不太可能升至接近旧标准(即 > 5%)的水平。再加上更长的抵押贷款期限，即使抵押贷款的收入倍数有所增加，购房者每月的抵押贷款还款额相对于可支配收入而言较低。虽然这些并不是一个新现象，但在其他因素的推动下，它确实做出了在财务上更可行的任何决定。

罗宾哈迪评估房屋崩溃的风险

房地产市场泡沫是由需求、投机、中央政策和宽松贷款推动的房价飙升。房地产泡沫通常始于供需失衡，这将资产价格推至与历史标准不符的水平。