离婚融资遭遇动荡的房地产市场

归根结底，离婚是一种包裹在复杂人类情感中的金融交易。离婚律师的部分任务是尝试温和地解开情感，以便每一方都可以摆脱失败的关系，并拥有有意义的资产。

孩子的监护权是问题中最困难的部分。每个父母都倾向于将自己视为“更好”或“更稳定”的父母。但监护权纠纷往往与住房纠纷相结合。几乎每个父母都会同意孩子是离婚的无辜受害者。但是当父母开始问：“好吧，孩子们为什么要搬家?这不只是增加了动荡吗?”

从绝对意义上说，答案是肯定的。但是我们的世界很少有绝对的东西，正如我们将证明的那样，当你试图做你认为“孩子们正确”的事情时，市场会严重伤害你。

在更幸福的时期(2003年)，我们的客户和他的妻子以300,000美元的价格买了一套房子。现在事情并不那么乐观，问题变成了我们如何以最有效的方式解散家庭资产。为简单起见，我们假设资产分割为50/50，即使在宾夕法尼亚州的离婚案件中没有任何资产分割的假设。当他们像大多数人一样买下这所房子时，他们以270,000美元的价格购买了30年的抵押贷款。2015年，由于附近的房屋售价为490,000美元，他们决定利用较低的利率和为15年期抵押贷款再融资。新的再融资债务为215,000美元。

今天，众所周知，房屋价值已经“暴涨”，市场调查表明房屋价值额外增加了60,000美元。“流行”的部分原因是利率下降了很多。我们夫妇在2015年的再融资利率约为3.77%。到2020年7月，利率已降至3%。他们在2021年1月触底，为2.74%。到2021年底，它们在12月结束时略有回升，为3.1%。

周五的《华尔街日报》(4/1)报道称“抵押贷款利率跃升至2018年以来的最高水平”。这篇文章报道说，抵押贷款银行家说他们没有看到申请减少。房地产经纪人报告说，在大多数市场，库存非常稀少。但房地美周四报告称，30年期常规固定抵押贷款的平均利率为4.67%。因此，12月份的3.1%现在是4.67%。现在是通货膨胀。12月，汽油价格为3.40美元。今天，我看到4.29美元。如果汽油价格与抵押贷款利率平行，一加仑将是5.10美元。

现在让我们回到我们夫妇现在价值550,000美元的房子里。抵押贷款约为130,000美元。宾夕法尼亚州的大多数县从公平市场价值中抽取7%，以调整6%的销售佣金和1%的转让税。在550,000美元上，这是38,000美元的调整。减去130,000美元的余额，房屋的“净值”为382,​​000美元。如果一方以50/50的价格买断另一方，则买方将承担130,000美元的抵押贷款余额，并向另一方支付382,​​000美元股权的一半。回报是191,000美元。

在我们的例子中，很明显只有两种选择。只有一方有收入来承担130,000美元的抵押贷款和偿还另一方配偶所需的191,000美元。四个月前，我们会告诉那位配偶在15或30年内为整栋房子再融资，并以321,000美元的价格获得新的3.1%抵押贷款。仅仅九十天后的今天，还清3.77%的抵押贷款并将这130,000美元转入4.67%的抵押贷款是没有意义的。因此，我们建议客户保留旧抵押贷款并增加191,000美元的房屋净值来买断其配偶的权益。

现在让我们用我们都理解的术语来看待这个问题。什么是每月的“坚果”?最后，我们根据可负担性和随着时间的推移升值的希望/期望购买房屋。如果我们的客户在12月完成了交易，他将在30年内以3.1%的利率借入321,000美元。他每月的抵押贷款和利息支付为1,371美元。今天，他最好的选择是将他3.77%的15年抵押贷款保持在每月1565美元，并将191,000美元作为房屋净值贷款。以今天的利率计算，这笔贷款将是30年每月987美元。在接下来的八年里，他将每月支付2,552美元。他的赎回将在2030年还清15年时到来，他将在22年内每月获得987美元。

有一个孩子，毫无疑问，这对夫妇想帮助那个孩子上大学。但在那些黄金大学时期，每月的抵押贷款比现在高出1,000美元。如果我们能把时间倒退到2021年底，它可能会便宜194美元。

还有其他风险要讨论。房价通缩。我们以前有过。在1990年代后期和2009-2010年的大通货紧缩期间。房屋没有移动，底部饲养者提供低球出价。还有另一种力量在起作用。就我们而言，这所房子占地4英亩。面积为3,500平方英尺。当它建于1998年时，它是典型的高档住宅。但是4英亩?虽然3,500平方英尺仍然很受欢迎，但就人们想要的空间而言，这一趋势似乎首次下降。最后但并非最不重要的一点是可以称为“买方的承受能力”。假设从现在起一年后30年的抵押贷款利率为5.5%，而我们的客户被转移或需要出售(例如，为了上大学)。如果他以550,000美元的价格出售房产，而他的买家以5.5%的利率完成95%的30年融资，该买家将每月支付3,000美元+700美元的房地产税。因此，加入一些意外伤害保险，潜在买家就会获得一张优惠券，上面写着每月支付近4,000美元的住房费用。然后修剪你的4英亩院子。关键是我们的客户错过了买断配偶并通过税收和保险来保持住房成本接近2,000美元的机会。他卖给的人将不得不支付两倍的金额。那位买家可能会说他不会超过500,000美元，因为他负担不起每月的付款，而客户将不得不承受50,000美元的损失。关键是我们的客户错过了买断配偶并通过税收和保险来保持住房成本接近2,000美元的机会。他卖给的人将不得不支付两倍的金额。那位买家可能会说他不会超过500,000美元，因为他负担不起每月的付款，而客户将不得不承受50,000美元的损失。关键是我们的客户错过了买断配偶并通过税收和保险来保持住房成本接近2,000美元的机会。他卖给的人将不得不支付两倍的金额。那位买家可能会说他不会超过500,000美元，因为他负担不起每月的付款，而客户将不得不承受50,000美元的损失。

这是情绪化的。是的，把孩子们留在他们长大的房子里会很好。但是，同一间卧室的喜悦被父母的悲伤表情所冲淡，他们真的负担不起或正在失去维持那间卧室的硬钱。正如一位在她童年时期搬过十几次家的前客户所说的那样;“移动从来都不是一件容易的事，但你会习惯的。”