房地产市场可能威胁到整个经济
来源： 2022-04-06 12:05:13
住房是经济的主要驱动力之一，影响着劳动力、原材料和耐用品支出等领域。还有强有力的证据表明，商业周期主要是房地产市场周期。房地产市场是最容易出现泡沫的经济部门之一，因为房价上涨会增加而不是缓和需求。美国房地产市场在过去12个月一直火热，尽管随着货币政策收紧，它似乎正在失去动力。未来房地产市场和耐用品消费者支出如何演变，将是决定近期是否出现衰退的重要因素。
除了近期房价的快速上涨之外，房地产泡沫最明显的迹象之一就是新屋开工数量。相对于人口增长、平均家庭规模的变化和现有住房存量的贬值，新屋开工率接近创纪录水平。这是令人担忧的，因为过去当开工率达到这个水平时，随后的经济活动就会崩溃，对GDP产生很大的负面影响。
虽然出现了明显的供过于求，但短期内难以确定这对价格的影响。房地产买卖是由投资者以及购买自用房屋的人推动的。因此，价格可能会表现出动能并脱离基本面。
不利的价格发现也往往很差，因为人们不愿意亏本出售房屋。因此，成交量趋于减少而不是价格下降，而且成交量的减少往往被夸大了。随着供应被吸收，预计住房市场活动将在很长一段时间内枯竭，而不是预计价格暴跌，这可能更合理。
与2022年1月的大流行前水平相比，对第二套住房的需求增长了87%，这是近期价格上涨的另一个因素。随着大流行结束，对第二套住房的需求似乎正在正常化，这将减轻价格压力。
尽管由于库存水平低和缺乏鼓励销售的降价，房地产市场总体上看起来很紧张，但越来越多的证据表明市场已经见顶。房价开始停滞，销售量开始崩溃。
从基本面来看，美国房价相对于可支配收入而言是高的。这可能指向价格长期停滞或价格下跌。值得注意的是，这是相对的，澳大利亚、加拿大和香港等国家/地区长期保持较高的相对价格。
购房通常是高杠杆的，这使得消费者债务水平和利率成为房地产价格的重要驱动因素。美国的家庭债务占GDP水平比澳大利亚低约40%。美国的家庭债务与可支配收入之比也比2007年房地产泡沫高峰期低约25%。这表明美国家庭可以维持较高的债务水平。
目前，家庭还本付息占可支配收入的百分比也相对较低。如果利率继续上升，这种情况会有所改变，但目前没有压力迹象。绝大多数美国人拥有固定利率抵押贷款，这意味着利率上升不太可能导致大量财务压力。这意味着希望首次进入市场的买家将被定价，除非价格下跌。
也有人认为，最便宜房屋价格的快速上涨表明市场正在见顶，因为购房能力相对较差的租房者可能会觉得市场正在远离他们并购买房屋他们真的负担不起。在2007年危机之前，有一些证据表明这一点，在过去的12个月中确实如此。
在过去20年中，投资者购买房屋的数量普遍增加，部分原因是私募股权公司和企业业主。有证据表明，这种购买集中在房价相对便宜的地区，这可能是近期房价快速上涨的原因。如果是这种情况，廉价房屋价格的上涨不太可能是市场疲软的指标。
虽然建筑活动可能会减少，但如果没有巨大的财务压力，房价不太可能下跌。2007年危机的特点是贷款质量低下，拖欠率飙升。但是，没有证据表明在当前市场上会发生这种情况。拖欠率仍然很低，这与相对较低的偿债水平一致。
房地产市场长期疲软可能会对整个经济产生负面影响，尤其是房屋建筑商、经纪人和贷方。耐用品供应商也可能受到负面影响，木材等原材料的价格也可能下降。其中一些趋势已经开始显现，但随着形势的发展，可能仍存在进一步的下行风险。这在很大程度上将取决于货币政策收紧的程度。由于制造业活动和货运成本等一系列领先指标表明通胀将在未来几个月开始迅速下降，货币政策可能不会像预期的那样收紧，这可能会带来更软着陆。
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