新的降温措施颠覆了2022年新私人住宅市场的乐观前景

昨晚政府宣布了一系列房地产降温措施，推翻了开发商对私人住房积极势头蔓延至 2022 年的预测。

今年前 11 个月，开发商销售了 12,467 套新的私人住宅——“惊人的表现”，高纬环球的研究主管黄显扬强调，他指出 2021 年的销售额有望达到 13,000 套。这将是自 2013 年以来的最高年度记录，当时有 14,948 套新房被抢购一空。去年，开发商售出了 9,982 套房屋。

Wong 补充说：“鉴于预期的经济稳定增长和就业市场的改善，购房需求预计将保持强劲，从而进一步提振 2022 年的价格增长。”

他在政府几乎午夜宣布新措施以冷却炙手可热的私人住宅和住房开发委员会(HDB)转售市场之前发表了上述评论。

从 12 月 16 日起，将提高额外的买方印花税 (ABSD)，同时收紧总偿债比率门槛。

建屋局贷款的贷款价值限额将从 90% 收紧至 85%。财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在一份联合声明中表示，公共住房和私人住房供应也将增加以满足需求。

当天早些时候，ERA 的研究和咨询负责人 Nicholas Mak 曾表示，开发商正在享受的丰收年也增加了采取降温措施的风险。“他们应该在政府破坏派对之前开香槟，可能会引入针对房地产投资的财富税。”Mak 预计，开发商今年可以发布 10,500 至 11,000 套私人住宅，并售出约 13,300 至 13,700 套。

世邦魏理仕的研究主管(东南亚)Tricia Song 预计私人住房市场的势头将保持积极，理由是当地购房者的需求以及向地方性生活的过渡。宋估计，到 2021 年，私人住宅价格可能会上涨 6% 至 7%，与政府约 7% 的 GDP 预测一致。

与此同时，PropNex 估计，由于未售出库存减少和大型推出有限，明年新屋销售将小幅放缓至 11,000 至 12,000 套之间。PropNex 的研究主管 Wong Siew Ying 表示：“随着通胀可能在 2022 年上升，我们可能会看到一些买家转向住宅物业作为通胀对冲。然而，如果通胀导致利率大幅上涨，随着借贷成本上升，这可能会阻止一些购房者。”

对于 2022 年，OrangeTee & Tie 的高级副总裁(研究与分析)Christine Sun 预测，大约 9,000 个单位(包括执行共管公寓或 ECs)或更少的单位可能会发布出售 - 与 2019 年相比减少 17% 至 20%，并且2020 年 - 可售出 9,000 至 10,500 台(不包括 EC)。她说：“明年，我们预计供应受限和需求旺盛可能会继续支撑价格。”

根据市区重建局 (URA) 的数据，今年 11 月，开发商出售了 1,547 套新的私人住宅，环比增长了 70%，因为与 10 月份相比，有更多的房屋可供出售。与去年同期相比，11月份的房屋销售数量翻了一番。

当月推出约 1,283 个单位，几乎是 10 月份推出的 661 个单位的两倍，但略低于去年同期发布的 1,375 个单位。11 月推出的单位中约有三分之二位于中部地区的其他地区 (RCR)。

分析师表示，11 月的销售额主要是由 CanningHill Piers 和 The Commodore 推动的，它们合计占当月总销售额的近 48%。

这些数字不包括 EC，这是一种公私住房混合体。包括 EC 在内，开发商 11 月售出 1,610 套，环比增长约 54%，同比增长 96%。11 月售出 63 个 EC 单位 - 不到 10 月售出的 136 个 EC 单位的一半 - 因为有限的选择可能促使一些购房者观望直到新推出，Mak 强调，并补充说只有 178 个推出和未售出的 EC 单位可在全岛范围内使用。下一次 EC 发射可能是 North Gaia，可能会在明年 3 月举行。

11 月表现最好的是 CanningHill Piers——位于前梁苑旧址——其 696 个单位中的 576 个以每平方英尺 2,887 新元(psf)的中位价售出。与此同时，拥有 219 个单位的 The Commodore 的 164 个单位以每平方英尺 1,513 新元的中位价售出。两者都是99年地契项目。

“这两个项目是在 11 月下旬启动的，当时 Covid-19 感染率正在下降，”仲量联行研究与咨询高级总监 Ong Teck Hui 指出，并补充说，随着情况有所改善。

在 11 月售出的 1,547 个单位中，大部分(近 60%)位于 RCR，而大约 30% 位于中部地区以外 (OCR)。其余的位于主要核心中央区域(CCR)。

Huttons Asia 高级总监(研究)Lee Sze Teck 表示：“估计 2021 年将有 24 个新项目推出，与 2020 年相似。然而，开发商估计在 2021 年的销售量将增加 30%。市场将迎来美好的一年， 12 月推出了三款产品。”Roxy-Pacific Holdings 位于 Guillemard Road 和 Jalan Molek 的 Mori 在本月早些时候推出当天售出了其​​ 137 个单位中的约 45%，而沿着 Bukit Timah 路和芽笼 Zyanya 的 Perfect Ten 定于本周末开始销售。

根据 Huttons 的说法，2022 年即将推出的项目可能包括来自 Jalan Anak Bukit、Northumberland Road 和 Lentor Central 的政府土地销售 (GLS) 地点的项目。

莱坊研究部主管伦纳德·泰 (Leonard Tay) 表示：“在 2020 年末和 2021 年购买土地或手头有项目的开发商将在未来 6 到 9 个月内推出并减少库存，以免抵押贷款利率预期上升。”

“尽管如此，目前供应仍然紧张，因为 2020 年和 2021 年通过 GLS 或集体销售路线获得了有限的开发土地，”他补充道。