内华达州的住宅市场

南内华达州房屋建筑商协会 (SNHBA) 首席执行官纳特·霍奇森 (Nat Hodgson) 表示，在内华达州南部，2021 年将取消 13,000 至 14,000 份新房屋许可证，比 2020 年增加了 11%。“我们认为我们会得到与去年大致相同的结果，因此当我们考虑为零时，增长 11% 已经相当不错了。我们现在实际上正在跟踪 14,000 多个，但我认为我们无法建造它们，所以我试图保守一些。”

伯克希尔哈撒韦家居服务公司内华达地产公司经纪人 Forrest Barbee 表示：“建筑商在相当长一段时间内都比他们更快地获得许可证。”一项资源显示 7 月减少了 1,200，他们关闭的房屋比 2020 年关闭的多。在大流行的核心，随着失业率上升，内华达州南部的建筑商在新开发项目中的合同取消率高达 40%。“即使他们关闭了 10,000 多套新房，他们去年的合同取消率仍然约为 30%。”

然后事情发生了变化。如果建造了房屋，它们就会被吸收。内华达州南部的吸收率现在好于 100%。

“什么都卖，”霍奇森说。8 月初，有 23 套已完工但未售出的房屋。那是低。过去的数字是 400-500。库存很少，未售出可能意味着“正在进行交易”。

在内华达州北部，六个月的库存通常是市场上 3,600 套房屋。“在今年早些时候的一段持续时间内，我们有一周的库存，”RE/MAX Premier Properties Commercial 的经纪人/所有者 Kevin Sigstad 说。现有房屋有多种报价，买家出价高于要价 50,000 美元、100,000 美元，免除评估和检查。

建筑商协会执行官丹摩根说，买家正在地基浇筑之前签订生产房屋的合同。唯一让许可证接近 2020 年的数字是供应链和劳动力问题。当制造商没有赶上大流行的封锁并且由于社会疏远而没有充足的劳动力时，入住证书会因橱柜等基础设施的短缺而延迟。

“市场很疯狂，真的很热，库存低，价格不断攀升。我们 6 月份的中位数价格为 395,000 美元。7 月份的数字尚未公布，但我预计将超过 40 万美元，”拉斯维加斯房地产经纪人董事会候任总裁布兰登·罗伯茨 (Brandon Roberts) 表示。“395 美元比 5 月份创下的历史记录高出 10,000 美元。价格上涨了约 20%，比去年上涨了近 22%。”

当大流行在 2020 年关闭除基本业务外的所有业务时，内华达州是 17 个认为建筑必不可少的州之一。只有大约 10% 的建筑商暂时停止了生产，当购房者开始以创纪录的数量涌入该州时，工作又重新开始了。

这意味着该行业在 4 月出现停工，而在 6 月，在建房屋数量创历史新高。

“我们以经济衰退以来的最高数字结束了这一年，”霍奇森说。“去年是多么奇怪的一年，而今年也没有什么不同。”

在里诺的大流行期间，新房的建设和销售仍在继续。对房屋日益增长的需求与日益缺乏的材料相匹配。

“其中很大一部分与按需库存有关，”摩根说。“没有人再囤积大量库存。如果他们需要 100 件商品，他们会向制造商发送一封电子邮件，让他们制造并发货，而且不会出现在库存中。”

道格拉斯县的一些新开发项目已经上线，包括对明登来说是新的公寓和联排别墅。主要建筑商进入该地区，市场出现上涨。8 月份，库存为 54 套。

“在正常市场中，这大约是 220 到 250，”内华达州房地产经纪人公司总裁布拉德·斯皮雷斯 (Brad Spires) 说。6 月份售出 149 套中的 89 套，吸收率为 60%;25% 被视为卖方市场。这将中位数价格推高至 573,000 美元，并将上市天数中位数推高至 6 天。Spiers 说，收盘价与要价的百分比为 102.3%——基本上任何可用的东西都在不到一周的时间内可用。

过去，现在，将来

繁荣的住宅市场应该表明经济健康，但过度膨胀的市场会引起担忧。

库存紧张和高需求给价格带来压力，价格自 2020 年以来上涨了 20% 以上。这不被认为是一个稳定的市场。

Sigstad 说：“上次我们像这样涨价时，我们随后大幅降价。”从 2008 年到 2001 年，价格下降了大约 50%。“但这是一个不同的经济体，现在是不同的时代;那次坠机是出于不同的原因。”

如今，2021 年 1 月至 5 月，华舒县 51% 的住房交易是现金。

“如果你挂牌出售的房子，你有六到八个出价超过要价 50,000 美元或 30,000 美元，估价师说它不会对此进行估价，但买家有能力投入更多现金，这与 2008 年的情况非常非常不同，”摩根解释道。“[当时]人们正在获得抵押贷款并花几秒钟时间支付首付。他们基本上是在买一套完全没有皮肤的房子。”

内华达州目前的住宅市场并非独一无二。全国市场面临低库存、高需求。“在某些方面，它稍微冷却下来是件好事，”他补充道。“当然，这是不可持续的，我们不希望看到价格同比上涨 20%。”

在上次崩溃中烧毁的房屋建筑商正在保守。他们一次发布一些房屋并利用价格上涨。但他们也面临着材料价格大幅上涨和劳动力短缺的问题。因此，他们谨慎行事，确保他们可以以盈利的方式出售房屋，而不是建造规格房屋。

当大流行来袭时，没有人期望它会推动住宅市场。

“我们不知道(市场)会发生什么，”罗伯茨说。“我没想到它会像现在这样增加房地产。我认为很多增长是因为人们意识到他们可以远程工作。”

这促使人们探索新的居住地。许多人选择了内华达州，如今内华达州的住宅市场正在蓬勃发展。

但并不适合所有人。“对于来自州外的人来说，我们仍然可以负担得起，”霍奇森说。“但我们的内华达人将被淘汰。”

按数字

在过去的四五年里，对新房的需求波动没有超过 5% 到 10%，但建造它们的能力却有了波动。熟练的建筑工人在 2008 年的崩溃期间离开了该州，并没有返回。这个行业正在老化。随着熟练的商人退休，没有人取代他们的位置。

“影响[房屋满足需求]交付的供应链问题已经影响到劳动力市场，”摩根说。“无论是水龙头、橱柜、混凝土还是劳动力，许多房屋建筑商都看到对其产品的需求非常高，但交付该产品是一项挑战。”土地稀缺。2010 年，萨默塞特、温菲尔德斯普林斯和达蒙特牧场有土地可用。如今，项目少得多，而且当地政府审批项目的速度也越来越慢。

技术带来了进一步的挑战。两年前，市政建设部门正在尝试创建在线系统。霍奇森说，然后，在一个大流行周内，每个人都必须在线。

“我们所经历的是我们所有处理的延迟，”他解释说。“不仅是当地司法管辖区，还有工程流程，包括公用事业、燃气表、电表，等等，我们都有延误，这需要花钱。建造房屋从未像现在这样困难。”

建材价格暴涨。仅木材成本就飙升了 300%。有些材料是找不到的。霍奇森说，对于一些人来说，有一些解决方法，但没有屋顶桁架就没有前进的道路。最奇怪的短缺?油漆短缺的那一天。市场不寻常，但并非独一无二;全国市场大同小异。

租赁市场

当租户无法支付租金时，大流行出乎意料的持续时间让房东和租户有时间一起工作，但有人担心，当联邦和州的暂停驱逐令取消时，会出现大规模驱逐。

没有过。但是现在禁令解除，房东可以收回，想要出售出租物业的房主可以让租户搬出去。“这将是人民的挑战，”Reno-Sparks of Rena-Sparks of Renabors of Reno-Sparks协会的总裁Sarah Scattini说。“不交房租，你要去哪里?因为那时房东无法支付抵押贷款，而你不能只是不支付抵押贷款，因为那样他们就会取消抵押品赎回权，然后租户就真的出局了。”

暂停付款意味着当租户无法支付租金时，一些夫妻房东最终严重拖欠抵押贷款。预计在许多此类情况下，业主会选择出售。一方面，这将更多的房屋推向市场。另一方面，这意味着租房者面临进一步减少的库存。

出租库存已经很低。西格斯塔德说，里诺的空置率为 1.5%，而平衡市场的空置率为 5%。2020 年，当 5 或 6,000 套公寓上市时，它们几乎没有受到影响。即使新产品上线，建设成本也使得建造经济适用房几乎不可能，因此每个单元都以豪华公寓的价格出售。

奢华圈

三年前，无法在道格拉斯县找到价格在 70 万美元及以上的房屋的买家。今天，超过百万的产品一上市就销售。

由会所和/或高尔夫球场、装修和设施以及 250 万美元或以上的价格点定义的南内华达豪华物业。豪华社区正在蓬勃发展。The Ivan Sher Group 的经纪人/所有者 Ivan Sher 表示，拥有更多土地的场外产品也是如此，而独狼的业主协会则更少。

随着 2020 年隔离期结束，内华达州的奢侈品市场度过了美好但并非特殊的一年。它在 9 月份开始回升，在第四季度，Sher 的业务量与前三个季度相同。

“我想说 2019 年我的买家中有 20% 到 25% 来自加利福尼亚。这一比例一夜之间跃升至 75%，”谢尔说。到 2021 年，它增加到 80-85%。“硅谷市场上涌入了大量电力公司，所以现在我们的整个市场已经发生了变化。说我们的市场活跃将是今年的轻描淡写。”

市场通常在夏季最热的时候放缓。今年它只是放缓了一点。“有点意思是我们看到了一些类似的库存，而在此之前没有库存这样的东西。它开始蔓延，”谢尔说。新的豪宅以创纪录的价格出售。

“100 万美元及以上的奢侈品市场可能比市场的任何其他部分受益更多，”巴比说。“我们从 100 万美元市场的 17 个月库存减少到 4 个月的库存。”

不可持续?

“销售会降温吗?他们必须这样做，因为他们被高估了，这太疯狂了，”霍奇森说。“我希望新房的成本保持不变，这样 [市场] 才能稳定下来。”

“现在 [Reno 的市场] 的库存仍然较低，因此房屋价值仍在上涨，而且许多房产仍然有多种报价，加州买家进来并支付现金，RenoSparks 的中位售价为 530,000 美元，”Scattini 说。

对于使用传统贷款的首次购房者来说，这很难。现金买家不必等待评估或贷款承保。Sigstad 说：“首次购房者使用 FHA 贷款，首付为 3%，卖家看着他们，发现他们将能够关闭的风险要高得多。”卖家会比现金买家花费更多，那么为什么不和现金买家一起去呢?

Scattini 说，最终市场会看到买家支付高于要价的后果。当这些房屋不再值当前高涨的价格时，他们就会找人责备。

这就是 Sigstad 告诉他的代理人帮助客户找到他们喜欢的房子的原因之一，但不是通过抛开谨慎的态度。尽职调查仍然很重要。如果地基在六个月后崩溃，那么寻找梦想中的房子就没有意义了。

7 月，Reno 的库存量回升至两到三周的价值。“每个人都认为市场已经崩溃，因为我们有三周的库存，我们该怎么办?”西格斯塔德说。但市场只是稍微冷却了一点。“[那]有帮助。人们认为房屋每月上涨 1% 至 2%，从而高估了他们的房屋价格。如果他们上个月以 500,000 美元的价格售出，那么本月肯定价值 550,000 美元。[那些卖家]不得不降价并重新评估他们在市场上的位置，以便他们能够及时出售房屋。”

“我不认为这是泡沫;2006 年是一个泡沫，”谢尔说。“这个市场膨胀了。”

它是否下降了 5%、10% 或 15% 还不太清楚。Sher 认为，由于多种原因存在潜在的不稳定性，并且在未来几年内，注入经济的数万亿美元将会产生某种后果。“你不必成为火箭科学家就可以预测大量的通货膨胀，”他解释说。

“市场可能有点过度膨胀，但我不认为我们处于泡沫之中，”罗伯茨说。“我不认为我们会看到崩盘，原因是我相信人们拥有自己的房屋净值，这是第一和第二，他们有良好的利率，良好的贷款，而且他们买房是对的：钱少了，这与您在经济衰退之前看到的融资方式不同。我认为您会看到价格趋于稳定，可能会略有下降，但您不会看到崩盘。我不认为我们处于那种泡沫中。”