最高法院在房地产市场的伤口上擦盐

来源： 2022-04-27 13:14:54

我们这些生活在纽约、加利福尼亚和新泽西等传统蓝色州的人习惯于支付大量的州和地方税(SALT)。此类税收通常包括所得税和房地产税。然而，在2017年之前的100多年里，个人纳税人可以不受限制地在联邦所得税中扣除SALT。对于许多人来说，这项扣除是拥有房屋并住在高税收地区的激励。

在特朗普执政期间，这一切都发生了变化。

2017年12月22日，特朗普总统签署了《减税和就业法案》(TCJA)成为法律。TCJA降低了大多数等级的个人所得税税率，并大幅降低了公司税率(从35%降至21%)。撇开政治不谈，TCJA的减税措施受到了全国许多人的称赞。

然而，正如历史不断证明的那样，没有什么是真正免费的，如果不减少政府支出，就必须以其他方式支付减税。为了部分抵消减税措施，TCJA对每年可在联邦一级扣除的SALT金额设定了10,000美元的上限。10,000美元的上限将一直有效到2025年。

对于许多郊区房主来说，10,000美元甚至不包括年度房地产税，更不用说州和地方所得税了。可以提出一个合理的论点，即对逐项扣除的这种变化导致该国高税收地区的房地产所有者和潜在所有者受到重大处罚。可以肯定地说，纽约、加利福尼亚和新泽西等高税收州并不是特朗普总统经济和税收政策的目标人群。

尽管如此，可以提出一个强有力的反驳论点，即联邦政府既没有角色也没有责任通过允许在联邦所得税申报表中扣除上述金额来补贴高税收州。

作为一名房地产专业人士，我相信拥有房屋一直是美国梦。自建国以来，私有产权和房屋所有权一直是国家身份的核心。很难回想起COVID之前的日子，当时全国房地产市场的情况大不相同。当时，许多人担心SALT上限会阻止高税收地区的房屋所有权。其他人则认为这样的上限对许多纳税人不公平。结果，许多挑战接踵而至。

许多不成功的尝试将SALT从桌面上敲下来

自TCJA成为法律以来，国会中的民主党人曾多次尝试完全取消减税或大幅提高SALT上限。最近，在2021年11月，众议院通过了一项1.75万亿美元的支出法案，其中包括在10,000美元的TCJASALT上限对高税收州的居民来说过于繁重的前提下，试图将SALT上限提高到80,000美元。

2019年，在纽约诉姆努钦案中，纽约州、马里兰州、康涅狄格州和新泽西州提起诉讼，指控为联邦所得税目的设定的10,000美元SALT扣除上限违反了美国宪法。美国纽约南区地方法院在听取了政府的即决判决动议后驳回了此案。

然后，在纽约诉耶伦案中，上诉法院确认了驳回2019年挑战的决定。几天前，也就是4月19日，此事被提交给美国最高法院，该法院一劳永逸地驳回了这一挑战。由于立法没有变化，10,000美元的TCJASALT上限将一直持续到2025年。

美国最高法院对SALT裁决的影响

随着我们继续从COVID中恢复过来，全国房地产市场出现了前所未有的活动，这已不是什么秘密。受永不满足的需求和创纪录的低抵押贷款利率的启发，需求远远超过可用房屋。没有什么比投资银行在全国范围内购买住宅更能证明我们这个时代的疯狂了。

然而，在过去的几个月里，我们经历了创纪录的通货膨胀和抵押贷款利率的迅速上升(30年固定利率最近上涨了近2个百分点!)。考虑到发生的房屋交易量，很难看出这一点，但事实是越来越多的人被房价挤出了住房市场。在高税收州，限制一个人扣除SALT的能力只会加剧这个问题。房地产中的每一美元都很重要，而房屋所有权——由实际房主——需要受到激励而不是受到惩罚。

最高法院在房地产市场的伤口上擦盐

我们这些生活在纽约、加利福尼亚和新泽西等传统蓝色州的人习惯于支付大量的州和地方税(SALT)。此类税收通常包括所得税和房地产税。然而，在