房产投资梦想破灭 房产税上调对投资者有何影响

如果您拥有用于投资目的的顶层公寓或优质平房，您可能会感受到即将上调的房产税带来的压力。

但是，如果您的房产像大多数房屋一样，年价值不超过 30,000 新元，那么加税可能不会产生“重大影响”。

房地产分析师告诉 CNA，由于增加针对的是超级富豪，这是一项财富税，而不是降温措施，使其成为“累进税收计划”。

财政部长黄循财在 2022 年财政预算案中宣布，除了提高高收入者的个人所得税税率和对豪车征收额外税款外，还将提高财产税。

涨幅将适用于年价值超过 30,000 新元的房屋和所有非自住物业，其中高端房屋的涨幅更为显着。

目前非自住物业的税率为 10% 至 20%，2023 年将首先提高至 11% 至 27%，然后在 2024 年进一步提高至 12% 至 36%。

“这些加息将使年价值超过 30,000 新元的高端资产的房产税略有增加，但只会在我们过渡到顶层公寓和优质平房的豪华类别时产生重大影响，”先生说莱坊房地产网络负责人 Evan Chung。

“因此实现了成为累进税计划的目标。”

他补充说，优质平房的年价值通常超过 100,000 新元，并将“首当其冲”增长。

以“高端市场”为目标的加税

新加坡世邦魏理仕东南亚研究主管 Tricia Song 女士补充说，此次加息“更多地被视为一种财富税”，而且针对的是高端市场。

她解释说，例如，对于每年 90,000 新元的价值投资物业，最高 80% 的加价 9,600 新元可能会削减其年度总租金收入的 8% 左右。

“考虑到价值 500 万新元的房产，这仍然是微不足道的……在包括 2021 年转售在内的近 33,000 套私人住宅销售中，只有 1,539 套或 4.7% 的价值超过 500 万新元，”她说。

“大部分交易低于 200 万新元，这意味着它们只会增加 20% 的房产税，或者不到总租金收入的 2%。”

但钟先生强调，这些豪宅资产中的大部分“都是为了自住”，从而导致税率“温和增加”。

对于自住房屋，目前的税率在房产年度价值的前 8,000 新元之外的 4% 至 16% 不等。根据新的变化，到 2023 年，第一个 30,000 新元估值的税收范围将增加 5% 至 23%，到 2024 年将进一步增加到 6% 至 32%。

钟先生说：“鉴于他们拥有更多的财务资源，超级富豪不太可能被阻止购买奖杯资产。”

PropertyGuru Singapore 的国家经理 Tan Tee Khoon 博士补充说，加税也不太可能影响豪宅的销售，因为此类物业往往“更关注资本增值，而不仅仅是租金收益”。

“对豪华住宅物业的需求一直保持弹性，主要由本地和外国购房者推动。此外，在整个大流行期间对资本保全的关注促使许多外国投资者将资金转移到房地产上，”他说。

他指出，新加坡的豪宅销售额已升至 10 多年来的最高水平。

根据市区重建局的数据，2021 年第二季度核心中部地区的私人住宅销售量环比增长近 25%，达到 1,930 套。这使其成为自 2010 年第四季度以来最强劲的季度。

此外，2021 年上半年，豪宅售出近 3,500 套，超过了 2018 年至 2020 年的年销售额。

豪宅是通常位于核心中部地区的住宅，价格在 200 万新元及以上，平均每平方英尺 2,500 新元。

增税“不太可能扰乱”普通投资者

分析师表示，在豪宅之外，房产税上调可能会影响普通投资者，但不会破坏交易。

毕竟，2020 年非有地私人住宅(不包括行政公寓)的年价值中位数为 22,000 新元——新加坡大多数投资物业都属于这一类别，莱坊的钟先生表示。

“非自住物业税的增长幅度相当温和，因为在 2023 年和 2024 年每年只会增加 220 新元，而 2022 年是原来的 2,200 新元。”

此外，他补充说，与最近增加额外买家印花税(ABSD)的高购买成本相比，房产税的上涨是“非常温和的增长”。

作为政府为房地产市场降温的一揽子措施的一部分，ABSD 利率上一次上调是在 12 月 16 日。

“拥有私人住宅投资物业一直是新加坡人非常渴望的，许多人愿意为其收益和潜在的资本收益承担房屋所有权的溢价。”

因此，这次加息“不太可能扰乱大多数投资者”，他们可以简单地提高租金来支付额外的拥有成本，钟先生说。

世邦魏理仕的宋女士补充说：“就其本身而言，房产税的增加不太可能削弱投资者的情绪，但随着租金的上涨，这将需要一些风吹草动。因此，在采取更重要的措施(例如(提高)ABSD 利率)后仅两个月，投资者对高端房地产的情绪可能会保持低位。”

PropertyGuru 的 Tan 博士表示，经验丰富的投资者也会长期参与。

“(他们)通常对资本增值采取更长远的眼光，这也是最终的投资回报。房产税几乎不是房产投资的关键决定因素，因为它被认为是房产持有成本的一部分。”

他补充说，或者，更高的税收也可能促使现有的投资物业所有者或房地产投资者考虑不吸引 ABSD 的商业地产投资，物业税率为年度价值的 10%。

租金会上涨吗?

分析师指出，虽然投资者可能会毫不犹豫地购买投资物业，但税率的提高可能会影响到租用这些房屋的租户。

“房东可能会试图将位于市中心的公寓和有地房产的成本转嫁给租户，因为房产税的增加对这一领域来说非常重要，”研究和高级副总裁 Christine Sun 女士说。 OrangeTee & Tie 的分析。

但她指出，也可能有其他因素导致租金成本上升，例如通货膨胀和利率上升。

孙女士补充说，对于住房供应大幅增加的地区，由于租户竞争加剧，房东可能更难提高租金。

谭博士说，房东“在租赁协议中有义务纳税”。

“即使房东在修订租约时考虑增加的房产税，这也可能只会影响月租超过 10,000 新元的租户，因为对于更豪华的房产来说，加税幅度更大。”

然而，陈博士强调，整体租赁市场正在“蓬勃发展”，预计今年私人租赁市场将“充满活力”。

“当地人正在推动租赁市场。强劲的需求来自那些在等待房屋完工时选择租房的人，以及由于空间和隐私不足而想要搬出家庭住宅的单身千禧一代和未婚夫妇，”他说。

“随着更多接种疫苗的车道被引入和外籍人士返回，租赁单位的竞争将加剧。”