房地产崩盘的可能性不大但修正可能指日可待

今年春季购房季节，有关可能出现房地产泡沫的猜测盛行。

谈论泡沫不可避免地会导致这样一个问题：泡沫是否会随着崩盘而破裂，或者在适度的修正中更温和地回归地球。

由于美联储决定将利率从接近零的水平上调，将抵押贷款利率推高至12年高位，这给住房成本带来了额外压力。随着住房负担能力处于十年来的最低点，震撼房地产市场的购房狂潮开始消退——这意味着更大的转变正在逼近。

“虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致一些有效需求旺盛，”房地美首席经济学家萨姆·哈特

(SamKhater)在一份声明中说。“它仍然是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现竞争已经适度减弱。

随着购房者需求的减弱，接下来可能会出现以下两种情况之一：修正或崩盘。

前者将导致价格逐渐下降至更可持续的水平，而后者将导致房主和投资者的普遍恐慌或一波止赎浪潮引发价格快速下跌。

然而，随着房主利用超过3.2万亿美元的房屋净值和普通贷款人执行严格的标准，房地产市场不太可能走向崩溃——尤其是像2008年那样。

这不是2008年的房地产市场

COVID-19住房市场与2000年代中期的房地产市场进行了许多比较，但这两个时期的差异再大不过了。

“这与2008年的市场不同，”FirstAmerican的副首席经济学家OdetaKushi此前告诉Insider。“众所周知，房地产市场在大萧条中发挥了核心作用，但这个市场在很多方面都完全不同。”

导致2008年危机的房地产泡沫归因于廉价债务、掠夺性贷款做法和复杂的金融工程的结合，导致许多借款人被置于他们无法负担的抵押贷款中。这种情况引发了房主的止赎危机和持有由违约抵押贷款支持的债券的投资者的信用危机，并催生了全球经济衰退.

2022年，房地产市场的形势要好得多。几乎所有美国家庭的名义净资产都已恢复到经济衰退前的水平，而贷款标准也在收紧，而房屋价值却在飙升。

然而，尽管市场有所好转，但供需仍然存在很大的不平衡。但随着成本飙升，买家需求下降，这正在缓解竞争——这可能意味着正在发生调整而不是崩盘。

房地产市场正准备“软着陆”

随着购房者需求下降，房地产市场正在接近放缓。

根据人口普查局的数据，2022年美国的新房销售量每个月都在下降，而在3月份，它们跌至四个月以来的最低点——突显出飙升的借贷成本对潜在买家的影响。

房利美副首席经济学家马克帕利姆告诉Insider：“更高的抵押贷款利率以及真正强劲的房价升值给许多购房者带来了负担能力挑战，这将减缓市场放缓。”“我们的房屋销售和房价升值速度都已经放缓。”

根据房地产数据库Redfin的数据，在截至4月3日的四个星期内，12%的待售房屋价格下跌，高于2021年的9%，是自去年12月以来的最高份额。

Redfin房地产经纪人DeeHeyerdahl在一份声明中表示：“过去两周的放缓让人感觉很明显。”通常4月是春季购房市场开始升温的时候，但今年情况正在降温取而代之。”

房利美首席经济学家DougDuncan认为，房地产市场正在为“软着陆”做准备。

邓肯在一份声明中说：“过去几个月，抵押贷款利率急剧上升，从历史上看，如此大的变动以房地产市场放缓而告终。”“因此，我们预计房屋销售、房价和抵押贷款数量将在未来两年降温。”

随着房地产市场降温，支撑其增长的基本面——如创纪录的高房价和房屋净值——可能会使其保持相对健康。这可能意味着即将出现修正而不是崩盘。