房地产市场正在降温以及房地产收益的另外两个要点

预计本周公布的几项住房指标将显示出放缓的迹象。房地产科技公司最近在财报电话会议上发表的评论也反映了这种情绪。

随着价格不断上涨和抵押贷款利率攀升至十多年来的最高点，负担能力变得越来越重要。根据房地美(FreddieMac)的数据，自2021年上次读数以来，30年期固定抵押贷款的平均利率已上涨超过两个百分点，至上周的5.3%，为2009年夏季以来的最高水平。

加拿大皇家银行资本市场分析师迈克·达尔(MikeDahl)表示，可负担性大大高于其长期平均水平，他通过计算现有房屋的每月付款占该地区收入中位数的比例来跟踪该指标。这位分析师表示，由于买家数量仍然高于可供购买的房屋库存，因此可负担性也可能会保持紧张。

本周，投资者将获得有关价格上涨和抵押贷款利率如何影响需求的最新迹象。人口普查局和住房和城市发展部将在周三发布4月新屋开工和许可，这是两个新屋建设指标。周四，全国房地产经纪人协会将发布上个月的成屋销售数据。

与前一个月相比，预计本周到期的所有指标都将在季节性调整的基础上下滑。FactSet追踪的共识估计预计4月份的许可年率将从3月份的187万下降至180万，而4月份的新屋开工量预计为177万，低于前一个月的约179万。

经季节性调整后，现房销售预计将降至560万套，低于3月份的577万套。待售房屋销售是该行业组织编制的房屋购买活动的领先指标，3月份下降了1.2%。

与此同时，房地产科技公司Redfin近期发布的一系列财报RDFN–8.15%(代码：RDFN)，OpendoorTechnologies开盘–8.91%(开放)和Zillow集团从–1.69%(Z)为房地产市场的未来提供了线索。

以下是投资者的三个要点：

1.房地产市场正在降温

在大流行的大部分时间里，房地产市场仍然很火爆，买房的需求在很大程度上超过了有限的供应。现在，随着住房负担能力问题成为焦点，公司表示他们预计市场会变得不那么疯狂。

Opendoor首席财务官CarrieWheeler在5月初的财报电话会议上表示：“我们正在应对的是房地产市场将在下半年降温的假设。”惠勒表示，随着利率上升和住房负担能力面临压力，该公司预计房价升值将逐渐放缓。

不断上涨的抵押贷款利率增加了买家的负担。抵押银行家协会对抵押贷款申请人的分析发现，3月份全国申请的抵押贷款支付中位数为1,736美元，比一年前增加了387美元。

Zillow还预计房地产市场即将发生变化。Zillow高级经济学家JeffTucker在5月9日的一份报告中表示，随着房地产市场经过拐点，房地产市场的“记录可能很快就会结束”。塔克写道，即将发生的变化，比如房价升值放缓和房屋库存增加，将对买家有利。

但市场放缓并不一定意味着崩盘即将来临。Opendoor的Wheeler表示：“虽然过去两年价格上涨导致可负担性下降，但鉴于消费者资产负债表的强劲，目前强制出售的风险很小。”

2.但它有多酷是任何人的猜测

至少目前，仍然存在供应问题。

“我们仍然受到库存限制，”Redfin首席执行官格伦凯尔曼在本月早些时候的一次财报电话会议上表示，但供需之间的不平衡在各地并不相同。“只有少数几个市场，如西雅图、丹佛、塔科马和加利福尼亚的部分地区，那里的房屋都在市场上，而且只坐了一点点。”

房利美、抵押银行家协会和全国房地产经纪人协会最近的现房销售预测显示，今年现房销售将下降，2022年的销售预测在560万至590万之间。这低于2021年售出的大约610万套房屋，但仍高于2019年大流行前的534万套。

Zillow的联合创始人兼首席执行官RichBarton表示，行业逆风——比如库存水平低和利率上升——使购房者更难购买。“每个人都在评论这是一个多么奇怪的市场，如此高的供需或供需失衡，实际上已经有一段时间没有自我纠正了，”巴顿说。“该行业预计它会这样做，但潜在的动力，支持越来越多的在线需求的人口是强大的。”

“这并不全是厄运和悲观，但它是有雾的，”他补充道。

本周发布的经济数据可能有助于描绘一幅更可靠的图景——并允许投资者更广泛地衡量这些公司的声明与房地产市场的对比。

3.一些流行趋势仍在发挥作用

大流行初期广泛采用的在家工作政策促进了某些市场的竞争加剧和价格上涨。

根据美国劳工统计局的数据，由于大流行而远程工作的工人比例最近有所下降，从3月份的10%降至4月份的7.7%。但Redfin的首席执行官表示，一些工人在任何地方工作的能力仍然是房地产市场的一股力量。

“过去，当住房变得越来越难以负担时，旧金山的人会通过60分钟、90分钟的通勤时间来寻找更远的地方，”凯尔曼说。“但现在没有通勤。”

这位首席执行官在公司的财报电话会议上表示，潜在买家现在正在同时寻找多个市场。“随着利率从3%上升到4%，上升到5%甚至更高，[买家]不能买得起更少的房子，而是去房价更低的地方，”Kelman说。该公司表示，需求已从沿海市场转移到南部和阳光地带市场。