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“失落”集中供地,林龙安能否打赢“翻身仗”?| 深读

来源:焦点财经Focus   2021-06-07 19:05:05

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

发迹于厦门,禹洲集团在2016年完成总部“入沪”,后在2020年凭借1049.67亿元的销售规模,跻身千亿房企俱乐部,完成了创始人兼董事局主席林龙安在2017年提出的“三年千亿”目标。

不过,千亿之后的禹洲集团明显放缓了拿地力度。2021年,集中供地对于房企拿地“补仓”的重要性不言而喻,而据焦点财经梳理,今年上半年的几次大规模集中供地“补仓潮”中,均鲜见禹洲集团的身影。

6月3日,郑州首批集中供地中,禹洲以底价13.03亿元将金水区科教园区一宗地块收入囊中,自2018年入主中原后,首度进入郑州主城。这也是其2021年以来,为数不多的拿地动作之一。

拿地金额跌出百强

相比其他将总部设在上海的房企,禹洲集团的表现也略显落后。截至5月底,新城控股、融信中国、中骏集团、正荣地产、中梁控股及金辉集团等房企的拿地金额分别为324亿元、224亿元、213亿元、189亿元、110亿元及83亿元,行业排名为第11位、17位、18位、21位、33位及44位,均高于禹洲集团。

甚至,禹洲已经跌出了房企拿地金额百强榜榜单。据中指院披露,今年前五个月,房企拿地金额百强榜的门槛为29亿元,新增货值百强榜的门槛为98亿元。禹洲集团的名字在这两个榜单中均未出现。

禹洲拿地放缓的迹象从另一组数据中也可窥见一斑。据中指院,2016年至2019年,禹洲的拿地销售比均在50%以上,2020年虽有下降,但仍维持在24%。到了2021年第一季度,禹洲集团的拿地销售比则迅速降至了10%左右。

都说手中有粮,心中不慌。拿地放缓的禹洲集团,是否依然土储充裕,“面粉”充足?答案是否定的。截至2020年底,禹洲未售出的权益土地储备仅可满足2.2年开发。这也意味着,若要维持合同销售增长,禹洲仍需不断补充土储。

在业内看来,禹洲集团拿地收缩,与公司盈利能力的变化密切相关。2020年财报显示,禹洲的合同销售额同比上升了近4成,营业收入却下降超过一半,归母净利润的同比降幅更是高达97%。

盈利表现欠佳

为了尽快拿到千亿阵营的门票,禹州也曾一度在土地市场表现激进。2017年至2020年,禹洲的土地储备总可供销售建筑面积由1184万平方米,迅速增至2310万平方米,四年来几乎翻了一番。

2017年,禹洲拿下镇江句容地块,溢价率高达429.57%;2018年,其再度拿下亳州涡阳地块,溢价率114.95%;2019年,禹洲拿下成都城东地块,溢价率达134.39%。2020年,禹洲以86%溢价率拿下的武汉经开区地块,刷新了区域单价记录。

这些“贵”地为禹洲集团带来了高企的拿地成本,也使其债务压力不断走高。2017年至2020年,禹洲集团的权益新增土地成本由149.6亿元增至300亿元,翻了近乎一倍;负债总额则由624.62亿元迅速增至1438.95亿元,有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。

按照“三道红线”融资新规来看,禹洲集团2020年末剔除预收款后的资产负债率为77.9%,超过了70%的安全阀值,踩中一道监管红线。这也意味着,禹洲未来有息负债的规模年增速不得超过10%。

为了缓解债务压力,高息发债几乎成了禹洲集团的必然选择。2020年,禹洲发行了多笔票息在7.375%至7.85%之间的境外优先票据,当年平均借贷成本为7.19%,虽相比年中下降了0.03个百分点,但仍处于行业高值。

高息债券的成功发行为禹洲集团补充了现金流,也带来了较高的利息成本。2017年至2020年,其利息支出分别为17亿元、30.5亿元、43.38亿元及51.70亿元,逐年走高。尤其在2019年,在净利润仅有39.67亿元的背景下,禹洲集团的利息支出却达到了43.38亿元,这严重影响了公司的盈利表现。

高息债券叠加高价拿地,禹洲集团的毛利率一路走低。2017年至2019年,其毛利率由35.40%跌至30.72%,再跌至26.21%。2020年,其毛利率直线跌至4.61%,同比骤降21.6个百分点,令市场哗然。

由于多项财务指标“跌跌难休”,2020年年报出炉后的禹洲集团,股价骤降超过14%。此外,其在境内发行的几笔债券,如“20禹洲01”等也出现大幅下挫,境外美元债更是在公司年报前的盈利预警公告发布时,即开始出现连续下跌,“股债双杀”在禹洲集团上演。

对于禹洲集团未来的盈利表现,德银在研报中表达了不看好的态度。其指,由于销售确认时间的问题,公司2020年全年收入甚至比上半年还低,但这并不意味着今年入帐会上升,开发收入的调整对公司今明两年的盈利预测仍会产生影响。

财务透明度不足

与此同时,其他评级机构也纷纷用脚投票,发布了看空报告。其中,穆迪将禹洲集团的企业家族评级下调至“B1”,展望“负面”,同时将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。联合信用国际也将禹洲集团的长期发行人评级列入负面观察名单。

除了将禹洲集团的信用评级进行下调之外,惠誉还在研报中指出了该公司“财务透明度”不足的问题。惠誉指,禹洲的财务报表中没有充分反映合资企业和联营企业的项目业绩,这限制了禹洲的财务透明度。

作为观察“明股实债”的重要窗口,禹洲集团的少数股东权益自2018年之后,增长明显加快,已经由该年末的19.44亿元增至2019年的58.24亿元,后又增至2020年末的96.73亿元,占净资产中的比重为28.2%。当期末,禹洲少数股东损益占净利润的比重却达到了48.7%,与前者相差较大。

众所周知,业内常用少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算企业“明股实债”的情况。如果二者差别过大,即说明少数股东损益可能存在其他分配方式,即企业存在明股实债的可能性较大。这也意味着,禹洲所面临的财务问题或比想象中更严重。

对于外界质疑,林龙安在5月底召开的公司股东大会上进行了部分回应。他表示,面对激烈的市场竞争,禹洲有信心将毛利率保持在行业平均水平。对于“三道红线”,公司将通过销售业绩提升,利润结转,带动负债结构优化,强化财务体系的境内外统筹、管控。他强调,公司有信心打一场翻身战。

不过,目前来看,拿地力度大幅放缓的禹洲集团,在销售方面的表现并不如意。截至今年5月底,禹洲的销售金额为416.94亿元,仅完成了年度1100亿元销售目标的37.9%,行业排名第41位,同比下降6个名次。

抱团取暖实现规模跃升已是行业公开的秘密,禹洲同样深谙此道,但这也为公司带来了偏低的销售权益比。上述同期,禹洲的销售权益比为64.5%,虽比去年同期的62.2%微有增长,仍低于73%的行业均值。综合多项因素可知,禹洲若想尽快打赢“翻身仗”,并非易事。

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