尽管利率较高但商业上限利率可能在2022年继续压缩

利率上升可能会给 2022 年的上限利率带来一些上行压力。然而，与基准 91 天期国债的增幅相比，这一增幅将是温和的，截至 4 月底已经从一年前(截至 4 月 26 日为 2.7%)。这是因为其他因素正在对商业房地产价格造成上行压力。由于对出租单位的需求增加，公寓市场可能会受益于更高的抵押贷款利率。消费者支出的减少往往会降低对工业空间的需求，但增加对仓库空间的需求以最大限度地减少供应中断(以防万一的库存管理)可能会促进吸收。通货膨胀将打击消费者支出，但提供社区中心等基本服务的零售店将比提供高端购物中心等非基本服务的零售店做得更好。继续返回办公室也将尽量减少由于业务形成放缓而导致的需求下降。

截至 2022 年第一季度的上限利率趋势

截至 2022 年第一季度，所有核心资产类型的上限利率继续压缩，尽管基准 10 年期国债从一年前的 1.5% 飙升至 4 月的 2.8%。以名义上限利率减去 10 年期国债收益率计算的风险溢价继续在所有房地产类型中压缩。尽管在通胀加剧和美联储努力通过提高联邦基金利率(预期每季度加息)来控制通胀的情况下利率一直在上升，但投资者正在考虑对商业资产的强劲需求和当地经济状况。在全国范围内，就业状况持续改善，2020 年失去的 2250 万个工作岗位中恢复了 2000 万个工作岗位，平均每个求职者有近 2 个职位空缺。

虽然上限利率与 10 年期收益率呈正相关，但上限利率并没有与之同步。例如，在 2020 年第三季度疫情最严重的时期，在经济陷入停摆、许多企业仍处于关闭状态后，受灾最严重的办公和零售资产的风险散布率高达 6%。随着经济的好转和企业的重新开放，写字楼和零售资产的风险溢价已压缩至 4% 左右。

由于上限率和价格之间的反比关系，上限率压缩对应于销售价格的急剧上涨。截至 2022 年第一季度，写字楼房地产价格平均同比上涨 10%，而零售房地产价格上涨 16%。根据 Real Capital Analytics 报告的基于交易的商业价格指数，工业地产的价格涨幅最大，为 30%，其次是公寓资产，涨幅为 22%。

2022 年资本化率适度增加

截至 2022 年第一季度，公寓市场的风险溢价最低，为 2.5%(一年前为 3.5%)。公寓市场的上限利率可能会继续压缩或保持稳定。这是因为不断上升的抵押贷款利率往往会鼓励那些本来能够买得起房子的租房者继续租房。随着抵押贷款利率从 3% 上升到 5% 以上，大约 260 万个年龄在 25 至 44 岁之间的租房家庭已经被房价排除在外。此外，由于租金每年都会调整，公寓资产可以很好地对冲通胀。在高通胀时期，投资者会寻找能产生正回报的资产。目前，多户型公寓租金同比上涨 11%，而单户型公寓租金同比上涨 13%。3由于公寓需求强劲，上限利率可能会从 2021 年第一季度的 4.4% 徘徊在 4.5%。在 2020 年第二季度疫情最严重的时候，上限率为 5.2%。

工业上限率也呈下降趋势，降至 3.5%(一年前为 4.3%)。工业空间吸收强劲，空置率低至 4.1%，要价同比上涨 11%，也导致实际净租金增长。然而，吸收量已从 2021 年的约 1.5 亿平方英尺 (MSF) 减少到 2022 年第二季度的约 100 MSF。经济增长放缓和高通胀可能会减缓消费者支出和制造业，从而减少对工业空间的需求。然而，随着企业寻求最大限度地减少供应链中断，从即时库存管理向以防万一的库存管理转变，可能会抵消由于业务形成放缓而导致的工业空间下降的部分影响。由于需求略有下降，预计上限利率将从目前的 5.3% 小幅上升至 5.7%。

随着消费者削减非必要支出，通胀上升将对零售业造成的打击最大。然而，围绕杂货店的邻里中心可能会做得很好。此外，平均空置率较低，为 4.5%，这将有助于支撑商业价格。但随着消费者支出放缓，上限利率预计将从目前的 6.1% 上升至 6.3%。在 2020 年第二季度疫情最严重的时候，上限率为 6.6%。

在写字楼市场，该物业市场的空置率仍维持在 12% 的高位。然而，随着更多员工返回办公室，对办公空间的更高需求预计将缓和由于新业务形成放缓导致的需求下降。上限利率可能会从目前的 6.1% 徘徊在 6.3%。在 2020 年第二季度疫情最严重的时候，上限率为 6.5%。