Saul Eslake谈澳大利亚如何让首次购房者失败

在澳大利亚拥有房屋是澳大利亚梦的核心支柱，但随着住房负担能力失控，首次购房者越来越难以实现这一梦想。

虽然房地产价格不断上涨，但西太平洋银行和 NAB 的首席执行官一直在公开谈论住房负担能力危机，西太平洋银行首席执行官彼得金告诉议会，它“相当紧张”。

一项关于澳大利亚住房负担能力和供应的新议会调查将于今天结束提交，自由党议员 Jason Falinski 担任主席。

领先的经济学家索尔·埃斯莱克(Saul Eslake)是已经提交调查报告的人物之一。

作为前澳新银行首席经济学家和前财政部工作人员，很少有澳大利亚人对澳大利亚的房地产经济学了解得更多，而澳大利亚经纪人直接与他谈了他的意见，以及房地产市场如何让首次购房者失败。

“澳大利亚的住房政策已经失败了 50 年，”埃斯莱克解释说。“如果按照住房政策的目标，你的意思是政府希望保持婴儿潮一代所享有的高水平的房屋所有权，而那些无法渴望拥有房屋的人不必与高租金压力。”

澳大利亚的房屋所有权可能处于最终下降趋势

“我认为这两个问题是相互关联的。自 1956 年达到 72% 的峰值以来，我们看到房屋拥有率稳步下降，尤其是自 90 年代初以来，直到 2016 年人口普查的房屋拥有率处于 1954 年以来的最低点。 ”

“在 40 岁以下的人群中，这一比例已降至 1947 年以来的最低水平。我怀疑，当我们最近没有完成的 2021 年人口普查结果在明年公布时，他们的房屋所有权将进一步下降过去五年的比率。”

“我们所拥有的是房屋所有权越来越集中在 50 岁及以上的人群中，这些人在 20 多岁和 30 多岁的人群中，在前几代人中本可以购买自己的房屋，但他们却买不起到。”

“因此，他们被迫租房，而且租的时间更长——在某些情况下是终生。他们有足够的收入可以在私营部门租房，但这样做却推高了租金，使前几代和这一代从未有过任何现实生活的澳大利亚人的生活变得更加艰难。渴望拥有房屋。”

首次购房者陷入住房负担能力危机

根据埃斯莱克的说法，澳大利亚的住房负担能力危机源于传统的供需平衡。

“由于自 1980 年代以来政府已逐渐停止提供社会住房，现在根本没有足够的负担得起的社会住房来满足那些从未有过购买自己房屋的现实愿望的人们对它的需求，”埃斯莱克说。

“从 1964 年第一笔家庭储蓄补助金开始，联邦、州和地方各级政府政策的重点，以及在两种政治说服下的政府，已经从促进供应转向膨胀需求和限制供应。”

“每次房价看起来要下跌时，政府都会为潜在的首次购房者提供不断增加和更慷慨的补助金，这无助于提高房屋拥有率，反而抬高了现有房屋的价格，最终导致要么是供应商的口袋，要么是建筑商和土地开发商的利润空间。”

澳大利亚的房屋所有权越来越集中在老年人身上

“通过对投资者的税收优惠无所作为——实际上，通过在 1999 年有效地削减资本利得税，使他们更加慷慨——澳大利亚有大约 15% 的纳税人是房东，这是世界上税率最高的国家之一。”

“为房地产投资者提供税收优惠的捍卫者说，这有助于增加出租房屋的供应，实际上是这样——因为投资者将潜在的首次购房者挤出市场，因为他们的税收优惠使他们更容易偿还债务。 ”

“它创造了对出租房屋的需求，而不是一定会增加它的供应，特别是当你考虑到大量投资者购买的是现有房产而不是新房产时。”

“与此同时，州和地方政府，特别是在新南威尔士州，使棕地开发变得更加困难、更加昂贵和更加耗时，而全国各地的政府实际上已经将这些税收和收费强加于买家因为房价上涨。”

“我们最终陷入了混乱。我无法摆脱的事情是，尽管政客们为首次购房者在迈出房地产阶梯的第一步所面临的困难流下了鳄鱼的眼泪，但他们一直在做一些让事情变得困难的事情。”

澳大利亚是否存在住房负担能力危机

Eslake 表示，解决住房负担能力危机的政治意愿很小，因为在澳大利亚，购房者的数量远远超过潜在的首次购房者。

“他们为什么要这样做?”埃斯莱克说。“我认为这是因为，在内心深处，他们知道在任何一年，都会有大约 10 万人成功成为首次购房者。”

“在他们成功之前，他们希望政府做限制房价的事情，但当他们成功时，他们加入了拥有至少一处房产的 1100 万澳大利亚人的行列，其中至少200 万人拥有两处或更多房产。”

“这 1100 万(尤其是那 200 万)希望政府做的最后一件事就是减缓或阻止房地产价格通胀率。”

“一方面，可能有 10 万左右的人希望政府采取措施阻止房价上涨，另一方面，有 1100 万人希望政府保持房价上涨。”

“即使是我们最愚蠢的政客也能像美国人说的那样进行数学计算，最终他们每次想到这些问题时都会这样做。”