失踪的千禧一代购房者

大衰退期间房地产价格下跌，但美国数百万千禧一代仍然买不起他们的第一套房子。这就是原因——以及我们如何更好地应对下一次住房危机。

将 当前局势 衰退与 2008 年大衰退区分开来的因素之一肯定是房地产市场。在世界范围内，尤其是在发达经济体，由于史无前例的政府刺激措施，房价在大流行中飙升。在美国和欧洲，价格以 2000 年代中期最后一次出现的速度上涨，分别为 13% 和 5.8%。类似的繁荣正在席卷新加坡、韩国、澳大利亚和新西兰。

将时钟拨回 2008 年，差异是显而易见的。经过多年的扩张，美国的房地产市场在一波抵押贷款违约和止赎潮中崩溃。数以百万计的购房者离开市场。但同样重要的是，还有数百万人将被完全排除在市场之外。到 2015 年，如果没有发生经济衰退，该国的房屋购买量比预期减少了近 800 万。在这些缺失的购买中，大多数是千禧一代购买的。

在一篇新论文中，我展示了为什么千禧一代在 2008 年房地产泡沫破灭后多年未能实现拥有房屋的美国梦。我还展示了政府援助措施考虑区域价格差异以最大限度地发挥作用的重要性。在稳定住房市场方面，对年轻购房者的购房补贴等临时刺激措施比减少学生债务等永久性刺激措施更有效。我的发现可能会为抵押信贷可用性变化的影响以及如何最好地驯服 2021 年失控的房地产市场提供宝贵的见解。

双重打击

由于家庭往往在房价较高的大都市区(所谓的 MSA)更富有，因此 2008 年后 25 至 44 岁人群的购房暴跌恰恰集中在这些地区，如圣弗朗西斯科和迈阿密。对于这一人群，最昂贵的前 10% 的 MSA(平均价格：240,000 美元)的房屋拥有量下降了 25%，而最便宜的 10% 的 MSA(平均价格：100,000 美元)中的房屋所有权仅下降了 10%。问题是为什么，因为全国各地都统一收紧了抵押贷款的供应。

为了找出答案，我开发了一个新的区域住房市场空间宏观金融模型，其中包含对收入和抵押贷款的局部和总体冲击、便利设施的差异、建筑成本和住房供应的价格弹性。然后，我将模型校准到美国市场，并使用一系列反事实实验来确定这种模式的原因和后果。

我发现区域住房市场之间的价格差异放大了全国紧缩信贷要求的影响，我将这种影响称为具有区域约束力的借贷约束。

这是它造成的损失。与居住在其他地方的同龄人相比，昂贵地区的较高价格意味着相对于他们的收入，买家需要借贷更多。因此，他们对信用的变化更为敏感。在 2008 年及之后的几年里，居住在这些地区的千禧一代不仅无法像以前一样借贷，而且由于在经济衰退期间进入就业市场，他们的收入也持续低于预期 - 高达 15% - .

在我的模型中突出显示的这些因素表面上迫使更多居住在昂贵地区的千禧一代在信贷供应萎缩时推迟购房，相比之下，居住在同一地区的老年人(和更富有的人)以及生活在较便宜地区的同龄人。与此同时，通过租房在高价地区享受更好的便利设施的选择以及跨地区搬家的高昂成本使他们无法集体搬家到更负担得起的地区购买房屋。

我的发现得到了前面提到的美国年轻房屋所有权的不均衡下降的证明。事实上，数据显示，高价 MSA 中的首次新抵押贷款数量下降了 55%，而低价 MSA 中的首次抵押贷款数量下降了 25%，并且在整个 2010 年代都保持在较低水平。前一组的家庭平均将拥有房屋的时间推迟了六年。

帮助“富裕”地区的买家

有点令人惊讶的是，尽管有一项帮助美国人购买第一套住房的联邦计划，但经济下滑还是发生了。首次购房者抵免 (FTHC) 是 2008 年至 2010 年间向所有新购房者提供的约 8,000 美元的税收激励措施。据发现，它可以将销售额提高 7-11%，并提高全国的房价。购买者比典型的第一次购买者年轻三岁。

然而，我的研究表明，在昂贵的 MSA 中，这种千篇一律的计划只能缓解七分之一的房屋所有权萧条，而在低价的 MSA 中则高达一半。换句话说，它主要是诱导美国人在更便宜的地区购买。毕竟，与 240,000 美元的房屋相比，8,000 美元购买价值 100,000 美元的房屋要多得多。然而，这一结果将限制经济中总福利的增加，因为在其他条件相同的情况下，家庭似乎最好住在昂贵的地区，因为他们通常拥有更好的便利设施。

更好的解决方案可能是与当地房价成比例的补贴，而不是一次性补贴。我的模型表明，这种版本的 FTHC 会刺激价格较高的地区的购房，从而使总福利收益增加三分之一，而不会增加纳税人的政策总体成本。

取消学生贷款债务(2018 年平均每位借款人 40,000 美元)等备受争议的措施又如何呢?我的研究表明，它会提高财富水平，从而增加对房屋的需求，进而推高价格。这让我们回到了 2008 年，当信贷萎缩、房地产市场波动不减时，昂贵地区的买家发现自己所处的位置。

在一个经济体中，一个代理人的损失有时是另一个代理人的收益。在大萧条之后，学生债务推动了当地住房和租金的繁荣。千禧一代从高价搬迁到低价 MSA 以便能够负担得起自己的房屋，从而支撑了奥斯汀和丹佛等地的市场。我发现学生债务和收入疤痕在高价 MSA 中分别减少了 8% 和 15% 的年轻房屋所有权，但在低价 MSA 中增加了 17% 和 8%。与此同时，住在昂贵城市的千禧一代可能导致租金上涨 8.3%，使个人和企业房东受益。

经济衰退对年轻人的长期阴影

我的模型首次表明，住房市场之间的区域差异对于理解信贷紧缩和经济灾难(如大衰退)对房屋所有权的影响至关重要。综合起来，这些影响持续损害千禧一代获得住房的机会，进而损害他们的福利。事实上，根据我的估计，30 年后千禧一代的房屋所有权仍将比其他群体低 6%。

该研究还表明，住房稳定政策应针对高房价地区，而在短期内使房屋更负担得起的临时措施比系统性治疗更有效，但其意外效果却会加剧本应解决的问题。对于 Covid 时代的政策制定者和年轻的购房者来说，这些发现可能有助于驯服处于失控风险的市场。

Pierre Mabille是欧洲工商管理学院金融学助理教授，他在那里教授 MBA 和博士课程。他的研究兴趣是家庭金融、房地产、资产定价和宏观经济学。