经济适用房和包容性分区的可疑承诺

来源： 2021-08-24 16:28:54

美国数百个城市采用了“包容性分区”(IZ) 政策，努力满足其社区对经济适用房的需求。包容性分区可以通过提供激励措施，例如更宽松的分区代码限制，鼓励住宅开发商以低于市场的价格出租部分新住房。在某些情况下，包容性分区只是强制要求对超过一定规模的新建公寓楼实行低于市场的配额。

包容性分区对政治家的吸引力是显而易见的：通过制定 IZ 政策，他们可以被视为在不直接从市政预算中支出资金的情况下对住房危机采取了一些措施。相反，经济适用房的费用由开发商承担——从来不是一个受欢迎的选区，而且经常被指责导致高档化。

但是，对证据和经济理论的审视引发了对 IZ 的有用性的怀疑。它很少创造出很多经济适用房：即使是 IZ 支持者的一份报告也指出，这些政策每年创造的住房单元的平均数量仅为 27。此外，IZ 计划可能会对住房市场产生更广泛的扭曲，从而减少甚至取消其低收入家庭的福利。

基本经济理论预测，如果 IZ 计划减少了开发商的收入，那么可以建造的有利可图的住房项目就会减少，从而减少市场价格的住房供应并推高整体市场价格。这种后果会伤害低收入家庭，原因有两个：首先，在大多数城市，即使是大多数低收入家庭仍然支付市场租金。其次，即使是新的“豪华”住房也可以为低收入居民提供更多的住房机会：当富裕家庭搬进更好的公寓时，他们的旧公寓会留给其他不那么富裕的家庭入住。最近的一些研究表明，两个新的市场价格住房单元可以为低收入家庭创造与一个专门的负担得起的单元一样多的住房机会，

关于 IZ 对住房供应的作用的经验证据更为复杂。许多研究与中心城市现在面临的挑战并不完全相关，因为他们着眼于郊区，在这些地区，大多数新住房采用以前未开发的土地上的单户住宅形式。但许多研究确实发现 IZ 对住房市场的重大负面影响。例如，一项此类研究发现，与未采用 IZ 的可比城市相比，在 1990 年代采用 IZ 的加利福尼亚市政当局的房价高出 20%，而房屋总数(包括新建筑和 1990 年代之前建造的房屋)却减少了 7%。 .

此外，还有一些大城市的案例研究，这些城市的 IZ 政策严重损害了住房发展。纽约市的据当地一位房地产分析师称，强制性包容性住房政策是一项异常苛刻的 IZ 配额，适用于几乎所有大型住房开发项目，基本上冻结了布朗克斯等低收入地区的住房重建，那里的住房建设已经很少。MIH 下生产的大多数低于市场的单位都是100% 低于市场项目的结果，这些项目需要大量补贴和税收抵免。在俄勒冈州波特兰市，一位当地观察员指出，超过 20 个单元的新公寓项目(该市 IZ 条例适用的最低要求)基本上已经消失，而相应的项目增加仅小于此阈值。

“自愿” IZ 计划不直接强制要求低于市场的单位，但承诺提供有利的分区条款以换取提供它们，有更好的记录：一些政策提供慷慨的密度增加以换取经济上可行的低于市场配额已成功地在德克萨斯州奥斯汀的西校区等地区提供了大量经济适用房。

但它们也可以为经济适用房倡导者创造不正当的政治激励，以支持人为地保持市场价格住房稀缺和昂贵的政策。例如，在加利福尼亚州，提议的州立法将取消公交站点附近新住房的最低停车位——考虑到停车库和用停车场覆盖位于市中心的城市土地的费用，这是新住房开发的一个重大障碍。该法案似乎是渐进式环境和住房目标的明显胜利，但进步团体联盟反对该立法，理由是广泛取消停车最低标准将取消市政当局提供选择性豁免停车最低标准的能力，以换取低于-市场住房。

包容性分区对当地政客来说似乎没有成本，而且在政治上很方便，但其成本却是实实在在的——其中许多成本，例如放弃的财产税收入和高房价导致的经济扭曲，最终会损害公共财政。无论如何，IZ 生产的单元太少，不足以成为经济适用房战略的一小部分。没有什么可以替代广泛的分区政策自由化以降低市场租金和房价，这不可避免地会带来所有妥协和政治斗争。

经济适用房和包容性分区的可疑承诺

美国数百个城市采用了包容性分区(IZ) 政策，努力满足其社区对经济适用房的需求。包容性分区可以通过提供激励措施，例如更宽松的分区代码限