为什么阿克拉的房地产繁荣没有产生经济适用房

非洲城市是世界上增长最快的城市之一，导致对城市住房的需求不断增加。世界银行等国际组织自 1980 年代以来推行的住房政策刺激了住房市场，以满足这一需求。因此，非洲的许多主要城市正在通过城市房地产投资进行转型。但许多人还面临低收入居民经济适用房短缺的问题。

例如，在加纳首都阿克拉，估计有 300,000 套住房短缺。尽管市中心的建筑热潮如此。自 1990 年代以来，超过 300 英亩(约 120 公顷)的国有土地被私有化和重新开发。

原因在于正规住房市场的成本与非正规经济的收入不匹配。在阿克拉，估计 74% 的劳动力在非正规经济部门工作。非正式工人的收入通常很低且不稳定，无法获得住房融资。该市的大多数居民都被排除在正规住房市场之外：58% 的居民住在非正规建造的住房中，65% 的家庭居住在一个房间里。

我对阿克拉城市再开发的研究表明，旨在通过出售国有土地来鼓励房地产繁荣的政策未能提供经济适用房。相反，开发商的逐利行为和将土地用作赞助资源，导致豪华房地产供应过剩。

阿克拉的城市重建

在 1980 年代之前，国有企业和非正规自营建筑商主导了阿克拉的住房生产。加纳在 1980 年代采用新自由主义结构调整政策后，政府推行以市场为基础的住房政策。它将公共住房私有化，并将国家的角色重新定义为“促进”私营部门投资。它通过为开发商提供税收减免等激励措施来做到这一点。

这一政策转变增加了商业房地产开发商在住房生产中的作用。阿克拉郊区的封闭式住宅激增。但房地产业的扩张受到土地所有权冲突的限制。传统的土地保有权，即土地是由传统领导人和家族首领控制的公共财产，在加纳很普遍。纠纷很常见，这阻碍了房地产投资。

答案似乎在于为私人开发提供国有土地。自 1990 年代以来，Airport Residential、Cantonments 和 Ridge 中心街区的数百英亩国有土地已分配给开发商。这片土地以前被大块地块上的殖民时代平房所占据，规划者认为它没有得到充分利用。提议的解决方案是让私营部门重新开发这些地块，以提高密度并增加住房供应。

根据官方政策，地块将在竞争性投标的基础上进行公开广告和分配，以确保对公众物有所值。然而，实际上存在“抢地”。公开招标过程被忽视，有价值的地块以低于市场的价格分配给强大的政府支持者。由于加纳政党之间的激烈选举竞争，政府经常利用资源来获得短期的政治支持，而不是为了长期发展。土地掠夺表明，在这种情况下，国有土地是一种重要的保护资源。

国有土地私有化产生了在阿克拉中部掀起建设热潮的预期效果。平房被拆除，取而代之的是封闭式联排别墅和豪华公寓街区。但这也加剧了该市的住房不平等。新房产的售价通常在 80,000 美元以上，远远超出了大多数加纳人的承受能力。富人经常购买这些房产作为租赁投资，并将其出租给跨国公司的员工。

开发商争辩说，高昂的建设成本使他们将注意力集中在可以获得最大利润的高端市场。结果，这些开发商都在争夺同一个小细分市场。结果是豪华房地产生产过剩，许多房产空置。

尽管如此，资本继续被房地产吸引。它提供了对不断上涨的土地价值进行投机的机会。制造业等生产部门的替代投资机会很少。此外，随着政府和行业越来越认识到，高端房地产在洗黑钱中扮演着核心角色。

经济适用房的挑战

对于需要 30 万套住房的城市，空置房产问题有哪些可能的解决方案?政府、民间社会和国际组织已经尝试了参与性举措，其中社区团体在改善阿克拉非正规住区的住房条件方面发挥主导作用。但很难大规模实现这一目标(尽管目前在内罗毕的努力令人鼓舞)。

在正规的房地产行业，有一个新兴的叙述，在非洲城市保障性住房的赤字代表了巨大的未开发市场。政府鼓励这种重点转移，启动公私合作伙伴关系，在大阿克拉的Ningo-Prampram等城市周边地区相对便宜的土地上建造大型“负担得起的”住房项目。

其中许多项目侧重于补贴房屋所有权，而不是社会租金。这意味着低收入群体不太可能负担得起。因此，对于城市贫民来说，在可预见的未来，非正规性很可能仍然是常态。