确保在当今房地产市场取得成功的9条规则

我们在新的领域。

澳大利亚的房地产市场正在经历一个前所未有的增长时期，即使是冠状病毒大流行也无法抑制。

随着最新的当前局势蔓延，全国范围内的封锁变得越来越繁重，将恐慌的房地产市场推得越来越高。

房价现在以17 年来最快的速度上涨，而且几乎没有放缓的迹象。

根据 Domain 最新的季度房价报告，澳大利亚的全国房价中位数已异常接近百万美元大关，达到 955,927 美元，同比增长 18.8%，比 6 月季度增长 5.8%。

那么为什么价格上涨如此之快呢?

因为房价有一场“完美风暴”：低利率、低住房供应与强劲需求、投资者对质量的逃亡和各种政府刺激。

这种组合让潜在的首次购房者感到沮丧，因为价格上涨使许多人无法购买房产，他们被市场拒之门外。

与此同时，封锁和供应不足造成的混乱正在推迟许多潜在的卖家出售他们的房产。

但是，房地产投资的规则不会改变

尽管目前市场存在很多不确定性，但对于那些确实想首次进入市场或增加其房地产投资组合的房地产投资者而言，基本规则保持不变。

因为无论市场是否火热，那些遵循这些永恒不变的房地产投资规则的投资者都可能获得最终的投资成功。

在当今房地产市场上取得成功的 9 条规则

让我们来看看房地产投资的 9 个关键信念，无论我们处于经济或房地产周期的哪个阶段。

规则 1：您的长期目标应该是资本增长

资本增长或资本增值只是您的投资价值随着时间的推移而增加。

这应该是每个房地产投资者的最终目标。

因为虽然现金流使您能够参与投资游戏，但资本增长可以让您摆脱日常的激烈竞争。

通过房地产积累财富的最佳方式是购买优质的投资级房产并长期持有，让市场为您完成大部分工作。

你看……住宅房地产是一种高增长相对低收益的投资。

当然，在所有费用之后，您的净收益可能低于 3%。

但是，当您考虑从位置优越的房产中获得的资本增长时，整体回报非常好，尤其是在当今的低利率环境下。

由于除非您出售您的财产，否则这种资本增长不会被征税——为什么要这样做——这使您能够再投资您的资本以产生更高的复合回报。

另一方面，租金收入被征税，剩下的再投资就少了。

这意味着对于处于资产积累阶段的投资者而言，您实现的资本增长越多(即使以较低的租金收入为代价)，您长期积累的财富就越多。

最重要的是，如果您随着时间的推移建立了大量的资产基础，您将可以选择如何过自己的生活，如果您没有庞大的资产基础，您的选择将更加有限。

规则 2：人口统计将推动我们的房地产市场

评估人口统计数据是否是您构建房地产投资组合的一个组成部分?

否则，您可能会错过在没有重大风险的情况下建立长期财富的关键。

在决策过程中，了解人口统计数据可以而且应该是您解决难题的最后一部分。

毕竟，我们正在寻找能够度过低迷时期并在经济繁荣时期产生高于平均水平的回报率的地点。

当前局势封锁进一步加速了这一趋势，因为大量白领意识到他们可以轻松地远程工作，而社区对他们来说比以往任何时候都更加重要。

COVID加剧的另一个趋势是富人越来越富，澳大利亚的中产阶级正在消失。

你看，很多人认为财富分配是一条钟形曲线，我们大多数人处于富人和穷人的中间和离群值。

但它变得更像是一条 U 型曲线，中产阶级正在消失，相反，澳大利亚的人口在富人和穷人之间明显分化，两者之间几乎没有。

那么，房地产投资者需要做些什么呢?

寻找更富裕的高技能知识工作者居住或租房的地区，您通常会发现这些地区是高档化的地区。

换句话说，富人正在升级和迁移的郊区。

这个人群有能力并准备支付高价来生活在这些令人向往和生活方式的地方。

那么你如何找到这些高档郊区呢?

寻找正在改善的郊区的最简单方法之一是开车和散步。

你会“看到就知道”，因为你会发现有钱人正在搬进来的证据：

他们将花费大量资金翻新或扩建房屋。

将有 SUV 停在车道上，而不是旧的福特 Falcons 和 Holden utes。

商店的性质正在发生变化。健身房提供普拉提;咖啡馆出售冷压咖啡，熟食店供应山羊奶酪披萨。

你应该寻找的其他东西是：

19岁以下儿童数量下降速度是否快于全州平均水平?

当地人口是否越来越年轻化?老年人数量的下降速度应该快于州平均水平。

有更富裕的两人家庭吗?没有孩子的夫妇数量增长速度是否快于全州平均水平?

居民的学历是什么?受过高等教育的人数是否更多?有没有更多的专业人士?

作为房地产投资者，如果您可以选择一个正在经历高档化的地区，一个正在从沉闷转变为需求旺盛的地区，您就可以从其加速增长中受益。

好消息是你不必让时间完美——高档化过程会持续几十年。

规则 3：位置，位置，位置

与往常一样，投资者永远不应该忘记一个永恒的地点规则。

因为在资本增长方面，位置将承担 80% 的重任。

因此，找到一个经济增长强劲的地方，这将导致就业增长，从而导致人口增长，从而导致对住房的需求。

你会发现这尤其会发生在我们东海岸的首府城市。

那么，鉴于富人越来越富的长期趋势以及富人和普通澳大利亚人之间不断扩大的差距不会改变，你应该看看工资。

您可以寻找工资增长快于州平均水平的郊区——这些郊区通常是高档郊区或已建立的“货币带”地点。

而且你应该只在当地人口收入水平较高的地区购买，这样他们才能负担得起改善并为房产支付更多费用。

由于居住在许多较便宜的地区和澳大利亚偏远地区的人们在未来几年内将经历最低工资增长，因此这些地区的房地产资本增长的可能性有限。

规则 4：记住租金负担能力与工资有关

如上所述，在研究投资物业时，请确保考虑当地的租金。

因为，尽管听起来很明显，租金负担能力与工资有关。

当您最终退休并享受一生中最长的假期时，您的收入将取决于租户支付租金的能力。

事实是，某些地区将无法获得更高的租金。这些地方的租户通常离破产还剩一到两周的时间。

另一方面，有些人租房，不是因为他们快要破产了，而是因为他们选择住在理想的地方或租房适合他们的生活方式，而且随着时间的推移，这种类型的糖果更有可能负担得起租金的上涨。

规则 5：关注持续强劲的需求

位置是一回事，但在正确的位置购买正确类型的房产也非常重要。

投资者应始终寻找自住业主持续强劲需求的房产。

大流行改变了我们的生活、工作方式以及我们对房产的需求。

随着澳大利亚人越来越多地搬迁到较小的城市郊区和村庄，城市化已经退后一步，在家工作已成为常态，而且毫不奇怪，人口稠密的大型高层公寓大楼正逐渐失宠，因为买家越来越多地寻找空间更大的房产。自我隔离的能力。

被困在冠状病毒茧中也向我们展示了我们的第三个地方——我们的社区的重要性。

第三名是社会学家创造的一个术语雷·奥尔登堡指人们在家里(“第一”)和工作(“第二”)之间花费时间的地方。

这些所谓的“第三场所”——餐厅、酒吧、健身房、礼拜堂、理发店和其他我们经常光顾的非工作场所或家庭场所——从未如此重要。

如果您可以走出家门，步行或短途即可到达大型购物区、您最喜欢的咖啡店、便利设施、海滩、大型公园，那么您将享受第三个好处——地点 - 您所在社区的重要性。

规则 6：全新的房产就像一辆全新的汽车

购买全新的房产就像购买一辆全新的汽车，因为它具有溢价。

根据汽车的品牌和型号，一旦您将新车从经销商处开走，您可能会损失 10-15% 的新车价值。

您可以将相同的概念应用于您一直在寻找的那些全新属性。

当然，您可以获得税收优惠和印花税优惠，但它们已计入价格。

营销成本和开发商利润也是如此。

因此，与其看新建筑，不如将钱花在旧的、成熟的家庭友好型房产上。

因此，消除寻找闪亮新事物的情绪。

估价师认识到这些成本已计入价格，转售时您永远无法收回合同价格，因此他们的估价很低。

同时，如果这还不足以让您信服，那么大多数新综合体在十年内的资本增长最低。

因此，通过购买其中之一，您将为开发商提供您的资本增长利润 - 但它不是他的!

规则 7：准备好财务缓冲

始终，始终有足够的财务缓冲来帮助您度过阴雨天。

如果冠状病毒大流行和广泛的封锁没有教会我们其他任何东西，那就是现金缓冲格外重要。

您需要多少作为缓冲取决于您的资金管理技能和现金流情况，但通常明智的做法是将 6 到 12 个月的生活费用存入抵消账户。

虽然您不太可能在 6 到 12 个月内没有任何收入(并且没有收入保障保险)，但它确实提供了“夜间睡眠”因素。

现金缓冲可确保您有足够的时间进行任何审慎的调整，包括出售资产。

这减少了不必要的压力和焦虑以及快速出售资产的压力。

通过让精明的房地产投资者自己安排财务缓冲，而不仅仅是房地产

规则 8：小心你听谁

请记住，与任何事情一样，总会有悲观主义者愿意提供价值两美分的建议。

他们通常是错的。

虽然房地产悲观主义者和消极 Nellies 会告诉您避免投资房地产，但总会有人告诉您购买房地产，或购买特定类型的房产或特定地区。

但请确保您对他们隐藏的议程保持警惕。这些人代表卖家，而不是你。

相反，从没有待售物业的独立专家那里获得全面的财富建议。

规则 9：避免消极情绪

与上述类似，在开始您的房地产投资之旅时，尽量避免消极情绪。

当然，未来是不确定的，当前局势和持续的封锁正在给我们所有人带来损失，封闭的边界让许多人感到沮丧，而不断攀升的房价可能会让一些人感到绝望。

但俗话说：这也会过去的。

重要的是要记住我们处于一个循环中，美好时光很快就会回来。

“这也会过去的”

是的，大流行正在造成严重破坏。

信心下降。社交距离。取消的活动。封闭的边界。谈论双底衰退。这份清单不胜枚举。

任何地方都没有好消息。

毫无疑问，这很严重，但正如我所说，这也会过去。

对我来说，真正重要的始终是房地产基本面。长远眼光胜过短期思维。

在过去的一两年里，住宅房地产市场已经显示出它的韧性。

人们总是需要有地方居住，而房屋是当前环境中真正的“避风港”。

当其他人都在担心世界末日时，投资总是具有挑战性。

但你不应该根据最近 30 分钟甚至最近 30 天的新闻做出 30 年的投资决定

事实上，这些正是为那些有长期计划的投资者提供最佳机会的条件。

现在是让您的所有鸭子齐头并进并利用市场呈现的房地产机会的好时机。