天津曾经的“王者”板块难复荣光 某新房交房半年 房价降8000

买房人一般最担心两件事，一是担心房子能不能按时交付，关系到自己的积蓄是不是打了水漂；

二是担心房价的波动，因为这关系到个人的财产是增值还是缩水，也关系到自己是慧眼识珠的聪明人，还是被开发商割了韭菜的“大冤种”。

天津就有这样一个板块，曾经红极一时，现在却跌落到了谷底。

先来看一组数据。

在4月天津各板块成交金额排行榜中，成交金额排在前列的，要么是像新梅江、经济技术开发区、海教园这样的大热板块，量价双双放卫星；

要么就是像静海镇、宝坻城南这样的板块，低价走量，也能获得不错的销售额。

看完了成绩优异的优秀生，再来看看处于末尾的板块。

榜单中排名垫底的板块——淮河道，几年前可是“王者板块”。如今价格已经下降了不少，可成交面积还是十分惨淡。

但其实淮河道板块的底子并不差。

从位置上看，它处于天津城区的西北角，被外环北路、北辰道、东纵快速路铁东路、西北半环淮河道围合，整体占位优势突出。

轨道交通是淮河道板块最大的核心竞争力，现成的地铁5号线西南-东北向贯通整个板块，在区域内设置了北辰道站和职业大学站，交通优势非常明显。

同时，大型商业王府井购物中心正在有序筹备中，预计今年营业，更是填补了商业的短板。

板块唯一有所欠缺的可能就是没有优质中小学，教育资源相对薄弱。

从环城买房的三大必备要素——“学，铁，商”，三个方面来看，淮河道板块在地铁和商业方面具有一定的优势，为什么成交金额还是垫底呢？且听X先生细细道来。

01

先来回顾一下淮河道板块的发展史。

淮河道板块于2015年开始兴起，17-18年发展至巅峰。

2015年，淮河道板块土地的成交楼面价仅为5400元/平米，此后地价一路走高。

2016年，楼面价在5200-8000元/㎡左右，到了2018年，淮河道板块土地市场迎来高光时刻，2宗地块的地价均在12000 元/㎡，相比于2015年，地价涨幅达127%。

地铁5号线的通车、永旺和文化中心的利好规划，星河、恒大、碧桂园等多家大型房企的进驻，淮河道板块的风头一时无两。

土地市场的火热让淮河道板块的新房供应量和房价都达到了新高，价格稳定在21000 元/㎡。

可好景不长，2019年的时候局面突然发生了变化。楼面价剧烈下降，直接回到了2015年的水平。

土地市场的变化也说明了一个问题：淮河道板块的发展高开低走了。

究其原因，一方面是与楼市整体下行有关，不过更根本的问题是板块自身的问题逐渐暴露出来。

02

那究竟是什么严重的问题让板块迅猛的发展势头戛然而止呢？接着往下看。

配套兑现迟缓

首先，板块的配套兑现都非常迟缓，某种程度上拖累了板块的发展。

商业的落地一波三折，永旺的规划出了很多年，但迟迟没有兑现，一直到2021年，北辰区才和王府井集团签订合作协议，联手打造王府井北辰项目。

不过这个王府井购物中心建设进度的缓慢也吊足了大家的胃口，施工慢慢悠悠，营业拖拖拉拉，政府网站上一直有人询问相关事宜。

而曾经被各大售楼处当作卖点的北辰文化中心项目，也是一拖再拖，今年有网友反映这个问题，得到的答复也是年内暂停，到底什么时候能落地还不得而知。

规划出的漂亮，口号喊的山响，却迟迟不落地，着实令人失望。

“致命”硬伤——农药场另一方面，板块的巨大硬伤——农药厂带来的环境问题，至今都没有完全解决。

“致命”硬伤——农药厂

从2016年开始，就有人反映农药厂散发的恶臭问题。

虽然该农药厂早在2000年就停工，并且在2019年启动了地块治污修复工作，不过时至今日，短视频平台上还有人发布视频吐槽异味问题。

农药厂带来的环境问题究竟什么时候能够彻底解决，还是一个未知数。

淮河道板块被截胡

淮河道早年间工厂、企业较多，相比于区政府所在的北仓板块或刘园瑞景片区喝宜兴埠板块，原住民比较少，也就是说地缘客户比较少。

而天津的大多数项目都是以地缘客户为主，这对淮河道板块来说非常不利，因为这就意味着要和其他板块竞争来获得客户。

北辰区内部就有不少强劲对手能对淮河道造成威胁。

宜兴埠的未来城，超百万方的体量，依附两条地铁线、4个站点，自带商业和学校配套，从入市就爆火。

南仓道板块位于北辰与红桥、河北交界，1.5公里外就是市区，有在建地铁4号线，设有天穆站和柳滩站两个站点，区位素质不错。该板块在去年土拍中表现吸睛，金隅、金侨、融创、新城四家大牌房企纷纷出手拿地，发展的势头也很猛。

淮河道板块本来就很难直接竞争过宜兴埠和南仓板块，更别提有配套落地慢、农药厂污染这样的硬伤了。

多种不利因素综合作用之下，淮河道板块热度骤降也就不令人意外了。

03

几个难以解决的难题直接对淮河道板块的房价造成了冲击，18年之后市场行情和房价一路走低，至今未见抬头的迹象。

2017年板块供销量为最高峰，单年共成交4123套房源、成交面积44万平米，占北辰区总成交量的45%，份量比重高。

2018年，全年仅成交1618套，环比减少61%、供应面积30万平米，仅成交了19万平米，明显的供大于求。

2017-18年，这两年也是淮河道板块的房价巅峰期，价格稳定在21000 元/㎡。

到了2019年局面反转，价格开始走下坡路，跌至18000 元/㎡，但需求量上升，整体板块处于供不应求的发展态势。

2020年，供求再次失衡，板块再次供大于求，成交价格不足18000元/㎡。

更严重的是，板块所处的北辰区，楼市发展也不是很乐观。

对比2021年环城4区的成交数据也可以发现，北辰区的成交量虽然保持的还可以，但价格跌幅是最大的。

也就是说，北辰区整体的项目都在以价换量，那本身就有不利因素的淮河道的价格怎么可能起得来呢？

04

城门失火，殃及池鱼，板块发展低迷，其中的项目不可能不受影响。

星河国际就是这样一个例子。

此前，该项目一直号称是淮河道板块的价格扛把子、置业天花板。

从位置上看，星河国际紧邻5号线职业大学站，距离王府井商业中心仅800米，处于板块的C位。

但因为板块房价的拖拽以及前期自身定价问题，市场表现相当一般。

除了地下车库做的不太好之外，项目的社区环境、楼栋质量都比较出彩，电梯、地砖、社区设施方面也很舍得用料，具体情况可以参考往期文章。验房季 | 天津这个板块房价“天花板”的新房交付了！究竟值不值这个价？

可就是这么一个地段、品质都不错的项目，房价不但没有随着项目的交付有所涨幅，反而“跌跌不休”。

18年，板块发展巅峰期的时候，星河国际卖到了23000元/㎡，而现在的价格跌到了15000元/㎡，跌幅达34.7%。

到底是什么原因让房价跌成这样呢？

板块的拖拽显然是一个重要的影响因素，然而，项目的定价策略才是房价暴跌的根本原因。

紧邻的两个项目，北宸正荣府和碧桂园中骏天寰，均价分别为18500元/㎡和18000元/㎡，星河国际在价格方面被完爆了。

不知道当初是谁给开发商的勇气，敢把项目的价格定的这么高。

板块内的这三个项目同质化比较严重，谁都没有一击必杀的杀手锏。

三个项目产品都是洋房、小高、高层的产品，几个开发商：正荣地产、碧桂园和星河地产也都还是比较有实力的房企，品牌上也难分高下。

项目使用的配套没有区别，甚至连呼吸的农药厂臭味都是一样的。能决定项目去化率的，只有价格这一个因素。

如果板块的热度不减，市场认可度也高，那星河国际当初高出对手5000元的定价策略似乎还可以理解。

因为就算自己比其他两个楼盘卖的都慢，但是有板块在后面撑腰，想上车的话早晚都要买，房子的去化只是时间的问题。

而星河国际面临的问题是，板块的发展高开低走了。一提淮河道，都说农药厂味道大。

失去了背后的发展依仗，超高的定价就成了项目的枷锁。

在这种情况下，降价就成了必然，甚至降到跟正荣府、碧桂园同样价位都不足以让自己具有竞争力，所以房价就跌成了今天这个样子。

05

对于还没有买房的人来说，以现在的价格购买星河国际倒是有性价比的选择。但是那些以20000 元/㎡的价格购买的业主就要哭晕在厕所了。

虽然相关部门一直强调房住不炒，但目的是维持房价的基本稳定，不要涨的太快，更不能跌的太狠。

像星河国际这样，每平米房价跌了8000元/㎡，下跌的这部分价格都快能在远郊再买一套房了。

业主们就算不指着房子升值，但财产毕竟是大幅缩水了。

当年下手早的业主们本想着能捡个便宜，吃个便宜期房的红利，万万没想到的是，几年之后，自己成红利本身了。

都说“买房要趁早”，但显然对星河国际不适用。