北京楼市预测「北京房价吧」

来源： 2023-03-29 12:16:35

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：请问京爷，京户首房首贷，预算400-450，投资保值升值为目的，请问朝青板块的九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块符合预算的房子，选哪一个更具有保值增值潜力？几个小区都去看过，炫特虽然新一些，但是交通似乎不够方便，未来3号线开通后也是在两个地铁站之间。看到炫特热度不低，与石佛营十里堡九十年代的老房子相比确实新一些，但是周边还有国美第一城，华纺易城，晨光等次新小区，想知道炫特的价值独特性在哪里？望京板块选房有预算内的推荐吗？谢谢

回答：你好，你选择的都是热门板块，所以基本都没问题。九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块，这些都是不同类型的产品。九十年代石佛营西里，属于老房子，老小区，也没有学校，所以先天落后一些。零零后的炫特嘉园，楼龄新一些，自然好点儿，虽然品质一般、人员杂，但这个预算在周围也没有什么选择。望京和朝青不太一样，望京这边购买力非常强劲，整体价格高，400-450万的预算，真的不太好买房，所以这种一居室反而比较有稀缺性。我更建议炫特和望京板块小区，望京的话，可以看看南湖东园二区等小户型。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

2、提问：京爷好，最近想投资一套二套房，打算买500到600之间的，看了望京的宝星国际开间和澳洲康都一居室，发现价格比去年底都上涨50w左右，有些焦虑，不知道此时投资会不会买在高点，同时想问下京爷投资一套500到600的二套房，投资哪里合适呢，有具体小区具体户型推荐吗?

回答：你好，纯投资，这几个小区已经没有了机会，涨太多了，可不是涨了50万，而是更多。纯投资注重收益，我更建议市场凉下来的时候买。凉下来或者稳下来买望京这几个小区一居。澳洲康都的最低总价的一居会比较有价值。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

3、提问：京爷您好，我和爱人在西三环航天桥工作，现在在丰台珠光逸景有一套小三居，海淀有一个小的学区房，孩子已上学。珠光房子很少住，周围发展也比较滞后，想卖了，加点钱在海淀或者丰台重点区域再买一套，给父母带孩子住，兼顾保值增值。但今年发现海淀涨了很多，不知道时机是否合适？您有什么建议？

回答：您好，丰台珠光逸景是需要置换掉的，没有太多突出的点，当然这是因为板块造成的。可以趁着这次行情轮动，板块补涨的机会出手。不过当前来看，海淀确实不是太好的时机，可以观望一下，等市场平稳，或者凉下来的时候上车，这样能买到优质资产。如果从长远来看，还是得海淀、西城上车，这样才能跑赢大盘。当然丽泽这边也可以买，不过赌的成本占不少。

4、提问：您好，请您点评一下金地名京这个小区，为什么小区环境一般，M层这样设计很乱，户型也一般，很多两居会有一间没窗，loft很多窗冲走廊开，还临地铁，特别吵，为什么价格还那么高？感觉都不如周边塔楼社区

回答：你好，主要是周围中，次新，带点儿品质的真的不多，都是猪队友衬托。里面有部分房源还是不错的，也受热捧。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

5、提问：京爷您好，最早买的大方居的两限房，目前不在通州工作在北边，房子出租中，您建议是长期持有还是换掉？什么时候换合适

回答：你好，板块和地段都不行，限购短期也开放不了，两限房也不是太受待见，建议尽快换掉，及时止损。详见星球资料《北京这些小区跑输大盘》

6、提问：京爷，求详细讲解～富卓苑，南珠苑，望园东里，育芳园甲1号院，角门12号院，玉芳园，恒富花园2号院，如何选择，理由分别是什么？

回答：富卓苑，楼龄、环境不突出，但也勉强能接受，属于南部流动性极好的盘，居住性和升值性都能满足，可以重点考虑。

南珠苑，小区板块还ok，不过小区密度较大，环境相对一般，离地铁有些距离，我认为居住性和升值性是受限的。

望园东里，交通方便，流动性还不错的小区，居住环境和升值性不算突出，但未来丽泽能起来的话，还是能有潜力。

育芳园甲1号院，小区太小，没什么小区空间，周围界面相对杂乱，我认为价值不是太大

角门12号院，小区太小，没什么小区空间，密度还大，价值不是太大

玉芳园，这类小区规模太小，也是需要注意避开。不过有些户型倒是还可以。

恒富花园2号院，板块，交通，小区空间品质都相对一般，升值性会受限。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录