加拿大银行的早期升空警告可能会抑制投机者煽动的房地产繁荣
来源： 2021-10-29 17:05:46
加拿大大流行的房地产繁荣吸引了比平时更多的投机者，其中许多人利用浮动抵押贷款利率下降的机会获得多笔贷款，但央行本周意外警告提前加息升空可能会扼杀廉价债务推动的反弹。
更早和更快的加息可能会为这些买家中的许多人带来更高的付款，如果他们的承诺变得过于繁重，拥有多处房产的投资者可能会通过出售其中一些房产来应对需求减弱的情况。
根据Ratehub.ca的数据，随着债券收益率的上升，随着今年固定利率抵押贷款平均上涨60个基点，房地产市场已经开始降温。周三，加拿大央行表示，最快可能在 4 月份将基准利率从目前的 0.25% 上调，比此前预期提前三个月。
货币市场预计 3 月加息，2022 年将收紧近 100 个基点。
“住在家里的人是一个更稳定的需求来源;投资者需求变化无常，”麦克唐纳-劳里尔研究所高级研究员菲利普克罗斯说。
“一旦(投资者)开始看到利率上升和/或房价下跌使得将住房作为投资投机无利可图，这种需求来源可能会很快消失。”
根据 Teranet 的数据，在加拿大人口最多的安大略省，投资者占 8 月份所有房屋购买量的四分之一，是至少十年来的最高水平，这突显了当前住房周期中的风险加剧。他们是最大的买家群体，与 2011 年时他们是最小的群体相比，这是一个显着的转变。
根据加拿大 Equifax 的数据，第二季度拥有三项或更多有效抵押贷款的人数比去年同期增长了 7.7%，是大流行前速度的两倍。
房地产泡沫
创纪录的低利率点燃了住房需求的火焰，将一些加拿大城市及其周边地区推向了泡沫领域。加拿大 2020 年房价上涨 11%，在 60 个国家的国际货币基金组织住房指数中排名第四。Teranet-National Bank 综合房价指数显示，今年房价又上涨了 14%。
瑞士银行(UBS)位列多伦多第2位，落后法兰克福，在今年的全球房地产泡沫指数在这里，与温哥华在第6位。
市场出现缓和迹象。Teranet-National Bank 指数 9 月较 8 月上涨 0.1%，连续第四个月增长较上月放缓。
抵押贷款经纪人罗恩巴特勒表示，可以肯定的是，很少有人预计会出现广泛的市场崩盘，因为库存短缺和新的移民推动预计将使价格保持在最低水平。他补充说，压力测试可确保借款人能够以至少 5.25% 的利率还款。
前央行行长戴维·道奇 (David Dodge) 也否认了大幅调整的可能性。
“可能有些人做了一个愚蠢的赌注，认为他们可以永远无偿借钱，”道奇周四告诉路透社。“我没有太多同情心，我认为这样的人不多。”
投资者兴趣的飙升导致对现有房产的借贷增加。业主可以使用房屋净值信贷额度 (HELOC) 支付他们下一处房产的首付款，以高于固定和浮动利率的利率借款高达现有房屋评估价值的 65%。
根据加拿大 Equifax 的数据，第二季度新的 HELOC 交易量比去年同期增长了 57%，这是一个“令人担忧的”趋势，因为还款通常受到可变利率的影响。
加拿大银行的数据显示，8 月份浮动利率抵押贷款总体上占新房贷款的 54%，而去年同期仅为 26%。
经纪和研究公司 Realosophy Realty 总裁约翰帕萨利斯表示，对于浮动利率抵押贷款的投资者来说，“利率上升将侵蚀现金流”，这可能已经无法满足支出需求。他补充说：“我们可能会看到一些投资者开始抛售房产，”如果他们面临现金紧缩。
他说，鉴于加拿大主要城市的紧张局势，适度回调可能不是一件坏事。
“明年这个时候，希望我们开始走向一个更加平衡的市场，那里有更多的库存，投资者的需求有望下降，”他说。
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