十陵楼面价「同一个楼盘价格相差几十万,正常吗」

这两年的十陵有点火哟！

2017年6月，中海以11400元/平米的楼面价霸气拿下十陵某地块，引起业内轰动。接着，一度四年断供的十陵，又有三宗地块分别于2018年8月、2018年12月、2019年3月，以楼面价8750元/平米、9300元/平米、8942元/平米成交。

事实上，十陵不仅是土拍火，还存在了一些楼市“怪象”，比如，同区域，两个同类型的产品价差竟然上万元/平米。如果是你，现在选哪一个喃？走，跟着楼市牙尖帮的步伐去看哈！

中海御湖世家叠拼均价约29000元/平米，合谊乐湖叠拼均价约16000元/平米，价差约13000元/平米

中海御湖世家（备案名：中海御湖华庭）占地约99亩，定位十陵片区高端改善产品。

整个项目由26栋住宅、2栋商业组成。其中别墅25栋，约占住宅用地的90%，高层1栋。

2018年11月30日，中海御湖世家首次开盘，推出了132套高层和104套叠拼。高层精装均价约17615元/平米，叠拼清水均价约25000元/平米。

项目官微公布的数据显示，该楼盘第一批次的房源有217人参与选房，整体中签率为92%，几乎售罄，拥有一定的市场认可度。

公开数据显示，项目最新一次开盘推出了198套叠拼，均价约29000元/平米（清水），摇号结果还未公布。

合谊乐湖（备案名：一寸金小区）占地约42亩，为央企鞍钢集团全资子公司合谊地产开发的项目，包含8栋住宅，1栋办公和8栋独立商业。

具体来看，8栋住宅里还包含高层、洋房和叠拼等多种产品，户型面积约63-184平米。可见，开发商想要满足刚需、改善等多种购房者的需求。

数据显示，合谊乐湖最近一次的开盘价格约12700元/平米（清水），中签率为40.29%。置业顾问表示，目前仅有少量叠拼在售，价格约16000元/平米（清水）。

项目位置图

中海御湖世家距离合谊乐湖约2公里，两个项目享受的交通、商业等配套相差无几。对比两项目清水别墅的价格，中海御湖世家最新均价约29000元/平米，合谊乐湖最新均价约16000元/平米，价差约13000元/平米。

为何价格会有这么大的差距呢？通过实地走访，楼市牙尖帮认为有以下四点原因：

土地成本

2017年6月28日，中海以11400元/平米的楼面成交价，入驻十陵。截止目前，该价格也是十陵板块的最高楼面价。

而另一个项目合谊乐湖，楼市牙尖帮并未查询到鞍钢及其子公司，在十陵板块的相关拿地记录。

对此，置业顾问告诉笔者，合谊乐湖所在地块为鞍钢集团于1952年所得。

2016年，该地块的性质发生改变，变为住兼商用地。

随后，鞍钢集团旗下子公司合谊地产打造了合谊乐湖。该楼盘于2017年年中正式亮相。

相比之下，中海地块是目前区域内拿地成本最高的，而合谊乐湖在土地上已经节约了不少成本。

产品规划

中海御湖世家90%的产品都是别墅，低密属性凸显。作为百亩大盘，该项目也拥有较大的空间打造中庭景观，或将为业主带来较好的居住尺度。

据了解，合谊乐湖是合谊地产成都1号作品。合谊乐湖官微显示，项目定位为纯正低密墅居。

合谊乐湖官微截图

与中海项目对比，合谊乐湖的高端属性比较薄弱，其住宅部分几乎只占整个项目的一半，其余均为办公和商业，居住纯粹性不高。

项目占地仅40多亩，聚集了住宅、办公、商业等多业态的产品。这样的布局似乎显得有点紧凑，业主的居住舒适度和公共活动空间可能比较欠缺。

从购房需求来看，合谊乐湖更适合刚需或者首次改善的购房者，中海御湖世家更适合对居住品质有较高要求的置业者。

产品开盘时间

近两年，改善住房大爆发，对城市自然资源需求也大幅提升。青龙湖作为成都最大面积的湿地公园，价值凸显。2018年下半年，板块内迎来中梁和龙湖。这些品牌房企拿的地块几乎都在青龙湖湿地公园周边，自此拉开了十陵板块湖居时代的帷幕。

中海御湖世家首次拿预售证在2018年11月底，正逢板块崛起，诸多品牌房企抢驻板块以及购房者对高端产品的渴求，这意味着中海项目价格不会太低。

品牌溢价

据了解，合谊乐湖的开发商合谊地产，拥有世界500强企业鞍钢集团近20000亩的土地储备。目前，其布局区域主要包括成都、重庆、广州等城市。就成都而言，合谊地产在龙泉、青白江有项目开发，品牌发声较少，市场影响力有限。

相比之下，中海地产自2000年进入成都市场已开发多个项目，如中海云麓世家、中海城南1号、中海龙湾半岛、中海锦城等。因此，成都购房者对中海地产品牌的认知度相对较高。

延伸——区域现状，产品变高端了，但土地供应少，配套还需加紧

根据成都市规划和自然资源局公开数据，从2009年到现在，十陵板块土地供应宗数屈指可数。

2009年至今十陵板块土地供应

2009-2011年三年间，十陵板块“无土地供应”；2012年，十陵板块仅拍卖了一宗地，被某品牌房企以2800元/㎡竞得；2013-2016年，断供四年；2017年，中海入驻十陵，随后中梁、龙湖等品牌房企相继拿地。

十陵板块2019年4月部分二手房价格，数据来自链家

可以看到，目前板块内的二手房偏刚需，很多为老旧小区，户型大多在100平米以下。

交通方面，十陵的地铁通了、高速有了、跨线桥修好了，成渝高速入城段改造（三环和绕城高速对接）在进行中。

三环路-绕城高速实拍图

据了解，改造后的成洛大道采用下穿高架三层立体式交通形式，全城无红绿灯干扰，将成为成都主城区到龙泉洛带最快速、最直接的一条通道。

但是，目前区域内许多基础建设还未完成，很多路都不平顺，经常会堵车，路面上尘土也比较多。

2019年3月22日，成都市规划和自然资源公众平台公示显示，龙泉驿区十陵镇范家院子站将开建TOD项目，位于成都地铁9号线和13号线交汇处。区域内交通配套将得到进一步提升。

医院方面，区域内有四川省人民医院城东病区、成都长江医院等医疗配套。

学校方面，板块内包含和平双语幼儿园、十陵第一幼、龙泉区第十六小学、十陵小学、十陵中学和成都大学等教育资源。

商业方面，板块内大型商业欠缺，距离附近的万象城和建设路等商圈都有一定的距离。

生态方面，区域内有成都最大面积的湿地公园——青龙湖湿地公园。

总的来讲，目前的十陵，城市面貌还有待更新。

随着越来越多品牌房企的入驻，TOD规划的落地，以及其他配套的升级，十陵或将迎来新机遇。