买家在以色列蓬勃发展的房地产市场上要小心

2021 年 6 月，特拉维夫 Shlomo Hamelekh 街的一套 3.5 居室公寓以 425 万新谢克尔的价格上市。在很短的时间内，提交了几份报价，卖家同意与其中一位买家达成协议。开始起草销售协议。然而，在此过程中，卖家改变了主意，退出了交易。他们宁愿等待并利用价格持续上涨的机会，几个月后，交易以 450 万新谢克尔的价格完成，比他们最初的预期高出 250,000 新谢克尔。目前尚不清楚是什么导致卖家退出最初的交易——无论是繁荣的市场、总体氛围还是他们听说与他们相似的公寓以更高的价格出售。但在卖方市场，这种情况并不是特别不寻常，而且不仅限于特拉维夫。《环球报》采访的房地产经纪人表示，这种情况并不少见。

这种情况适用于公寓和房屋。例如，那些关注内陆平原村庄 (moshavim) 繁荣的房地产市场的人会看到由于需求量大而每隔几天更新一次的销售广告。例如，最近在 Rehovot 附近的一个村庄以 330 万新谢克尔的价格首次出售的建筑地块，最终以 400 万新谢克尔的价格成交。

R. 在该地区找了大约一年的房子，他谈到一所房子最初的售价为 510 万新谢克尔，然后逐渐上涨，直到价格达到 700 万新谢克尔。当她看到一栋标价 620 万新谢克尔的房子时，她迅速与业主安排去看。在她到达前一个小时，她接到了业主的电话，告诉她价格上涨了 30 万新谢克尔，并询问她是否还想看房子。

“实际增幅高于数据”

2021 年前 10 个月，共售出 44,000 套新公寓，比 2020 年全年增长 8.6%，比 2019 年增长 33%，是 2018 年售出房屋数量的两倍。根据数据，过去 12 个月房价上涨了 10.6%到中央统计局。

Keller Williams Israel 首席执行官 Amos Naim 坚称，数据并不能说明全部情况，过去一年一些地方的实际价格上涨已达到 25%，在某些地方甚至达到 50%。“我们看到一套公寓在一个半小时内售出，不需要做广告。交易完成得更快。在 Covid 之前，需要 90 天，今天交易需要一两周，有时只需两三天。今年我们的收入增长了 80%，交易数量增长了 50%。”

在这种情况下，卖家意识到价格不断上调，害怕错过最大化其房产价值的机会。

以色列房地产经纪人告诉《环球报》，他们有时会在努力工作后交易破裂时感到沮丧，即使他们认为卖方对商定的价格感到满意。有时，即使买家提供的价格高于房产首次上市时的价格，卖家也会退出交易。另一笔在签订合同时破裂的交易涉及出售 Givatayim 的一处房产，这是一套 80 平方米的公寓，自 1967 年建成以来一直没有翻新过。负责该房产的 Mor Properties Tzach Ben-Basat 回忆说卖方开始以 240 万新谢克尔的价格推销这套公寓并开始接听电话。

“经过一个月的工作和大约 15 位买家看到了该物业，收到了 222 万新谢克尔的报价。该物业已出租，协调交易很不舒服。买家很清楚可以做什么。他是专业建筑师，并确切地看到了他可以做些什么来改善公寓。

“我们将报价转发给了业主，他们拒绝了报价。我回到买家那里，告诉他我们需要改进报价并提出更好的报价。我们将价格提高到 231.5 万新谢克尔，业主认为关于报价，并表示他们同意价格 - 如果他们在他离开的时间段内继续从租户那里收取租金，大约八个月 - 每月 4,200 新谢克尔。我将还价转发给买方，那里是一致的，我们继续前进。

“买方律师的详细信息被传递，律师相互联系，他们继续起草合同。一位抵押贷款顾问开始工作，律师们正在工作，资金从一个账户转移到另一个账户，”Ben-巴萨特。

合同草案正在走向签署。但在签约前两天，卖方决定将价格提高到275万新谢克尔，无法满足价格的买方已经退出。

上周发生的另一起案件涉及一对夫妇，他们想卖掉他们在 Bat Yam 的 Sheshet Yamim 街的四居室公寓并购买更好的公寓。

Keller Williams Bat Yam 特许经营商 Haim Doer 说：“我们以 189 万新谢克尔的价格推销了这套公寓，并意识到卖家愿意以 185 万新谢克尔的价格成交。经过大约两个月的营销，一对夫妇来了，他们出价 187 万新谢克尔。卖家同意了，我们把这件事转给了律师，然后卖家说她想要多一点时间来讨论事情，她说她会在一天内给出最终确定。“第二天她告诉我们，‘看，已经我们打广告两个月后，我儿子说现在这套公寓已经值 195 万谢克尔。我告诉她，'恕我直言，无论如何，我们以高昂的营销价格开始，你不会得到 195 万新谢克尔。我们没有说服她。她说：“所以我不卖，我在等。市场每天都在上涨，

“人们现在有了新的梦想。”

总部位于耶路撒冷的 Zimuki 房地产经理 Daniel Buzaglo 一直在处理三个住房单元的建筑权，这些住房单元已经以 850 万新谢克尔的价格出售了“好几年”。“我们设法以 830 万新谢克尔的价格组织了三名来自国外的买家，在周六晚上和周日之间，卖方宣布他将取消交易，即使在人们将资金转移到以色列并且与以色列达成书面协议之后也是如此。概述交易细节。理解并担心他会被起诉，他回到谈判中并表示他愿意以 850 万新谢克尔的价格出售。他们只有在收到更好的付款条件后才准备进行这笔交易 - 之后总而言之，他们在获得建筑许可证大约两年后才能意识到很多。他不同意，他们不准备加一个谢克尔。他们觉得被骗了，对他失去了信心。我跟他解释说：你在市场上卖了四年，才拿到价格，因为现实赶上了你的幻想。但人们现在有了新的梦想。”

Buzaglo遇到的另一个案例是耶路撒冷Ramat Sharet的一个四居室公寓。要价是 280 万新谢克尔，一位愿意支付 270 万新谢克尔的买家到了。Buzaglo 说：“我接到一个女人的电话，她告诉我，‘根据报纸的头条新闻，价格只会上涨，你会以 300 万新谢克尔的价格出售它。我告诉她，你在报纸上看到的头条不是一夜之间发生的事情。市场上的价格已经反映了上涨。你不会再得到了。买家不同意提高价格。卖家不同意意识到他们要求的比市场要求的要多。”

卖家往往因为想要购买更大或更好的公寓而陷入困境，他们认识到在出售的同时，他们想要购买的房产的价格也在急剧上涨，他们希望的价格获得已经属于他们的财产可能不再足以让他们满意。

Amos Naim 观察到，最近几个月价格的疯狂上涨无疑给卖家造成了损失，他们看到价格上涨并想要更多。“他们没有意识到，他们要购买的公寓的价格会在同一市场内继续上涨。”

霍隆的 Alon Properties 所有者 Alon Moshe 提供了这样一个例子。“我在霍隆 Ehud Manor 街的 14 楼推销了一套顶层公寓，价格为 385 万新谢克尔。卖家还没有买公寓，同时也在寻找公寓。他们收到了 374 万新谢克尔的报价很满意，握手。我们起草了一份合同，律师把钱转给了对方。突然我们开始看到卖家那边在拖拖拉拉。我们问他是怎么回事，他说，“听着，我不卖，我不知道我能用那个钱买什么。如果他想买，我现在要另外 100,000 新谢克尔。他取消了交易，我停止为他推销公寓，因为我意识到他还没有下定决心。现在他以 390 万新谢克尔的价格卖掉了公寓。

对于 Moshe 和 Ben-Basat 的卖家，交易失败了，但有时可以说服各方达成妥协。“要么你设法提高价格，要么找到另一个买家同意，”Naim 说。“有时买方也愿意理解这种情况，这取决于他对特定公寓的热情程度。或者卖方清醒过来并说他不想失去交易。”

此时取消交易是否合法?进阶。Barnea Jaffa Lande 律师事务所房地产部门合伙人 Maya Zisser 解释说，在销售合同谈判过程中可以接受，并就公寓价格和付款条件和移交日期的协议进行谈判，只要没有实际签署关于这些点的协议，就可以在不被视为恶意的情况下退出交易。然而，特拉维夫地区法院最近的一项裁决可能会改变这一现实。法院裁定，即使未签署合同，在给买方律师的电子邮件中同意价格和付款条件的卖方仍受法律约束。在这项裁决之后，其他买家是否会采取法律行动还有待观察。