Natixis附属投资经理表示对2022年房地产市场的谨慎乐观

在连续第三年实现两位数回报后，由于投资者担心随着通胀压力和新冠病毒疫情的加剧而可能发生的货币政策变化，股市的持续上涨已经停滞不前经济刚刚开始复苏。结果，股票投资者保持警惕，而寻求收益的投资者继续寻求收益。

2022年投资者在哪里可以找到机会?以下是 Natixis Investment Managers 及其附属投资公司的投资组合经理、策略师和高管的预期：

商业房地产市场可能受益于改善基本面，负实际国债收益率

迈克尔·阿克顿，董事总经理，研究总监，AEW Capital Management, LP

随着与大流行相关的活动限制减弱，美国商业地产市场在 2021 年下半年显示出广泛改善的需求特征。公寓和工业物业的强劲和加速需求仍然最为明显，但大多数零售物业形式的需求也在回升。未来办公室租户将如何(以及多少)使用空间仍不清楚，而且在短期内，对办公空间的总体新需求似乎充其量仍将保持疲软。对于 2022 年，我们预计这些趋势将继续并可能加速，尤其是在公寓物业的情况下，因为 2021 年大多数市场的房价增长非常强劲。在短期内，更高的房价应该会转化为更多的租房者，同时也为公寓租金上涨创造更多“净空”。

当前债券市场定价(即远期国债收益率和预期通胀)表明在可预见的未来实际国债收益率为负。如果正确，持续的负实际收益率可能会继续将资本引导到广泛的寻求回报和/或提高收益率的资产类别中，一般而言，实际资产和创收商业地产对全球无数投资者仍然具有高度吸引力。尽管近期国债收益率有所上升，但美国商业地产的价差在利差基础上仍然极具吸引力，房地产收益率与国债收益率的 20 年平均利差接近。

房地产市场基本面的改善，加上投资者强烈的兴趣和相关的资本流动，表明商业地产的近期超额投资回报将持续存在。收入增长最强的房地产行业的收益率继续压缩，资本继续涌入不太传统的房地产行业，以寻求更高的收益率和潜在的更强劲增长。我们继续在冷藏、生命科学、老年人住房、医疗办公室和更广泛的医疗保健房地产行业的各个部分等房地产领域寻找重大机遇。

AlphaSimplex Group LLC 首席研究策略师兼投资组合经理 Kathryn Kaminski

关注新年的通货膨胀和货币政策通货膨胀是整个 2021 年的中心主题。随着商品和股票市场随着通货膨胀数据继续攀升，市场陷入困境通货膨胀实际上可能持续多长时间和多严重。到年底，信息很明确：通胀不会消失。相反，市场的焦点将放在央行政策如何做出反应以调节和消除通胀的影响。

全年的长期趋势包括股票和大宗商品价格上涨，以及美元在 2020 年走软后走强。这些长期趋势不时出现美联储对通胀的反应和美联储对通胀的反应造成的市场混乱。对 COVID-19 变体的恐惧再次抬头。在潜在的缩减和加息的背景下，固定收益市场在一年中的来回波动最大。

展望 2022 年，重点将放在货币政策上，包括政策转变的时机和幅度。如果中央银行未能稳住局面或对通胀压力采取过于激进的行动，股市可能会受到不利影响。越来越多的迹象表明，我们实际上可能会在 2022 年实现更高的利率。尽管经济主题更大，但我们预计 COVID-19 将继续成为可能破坏长期趋势并导致不确定性的曲线球。

谨慎乐观：2022 年的私募股权作者：

Flexstone Partners 管理合伙人 Eric Deram

以大多数标准衡量，2021 年是不平凡的一年。继 2020 年下半年市场快速复苏后，私募股权 (PE) 在 2021 年打破多项记录，包括：筹资、交易达成、薪酬压力、资本流动、时间受限的尽职调查等。

有人可能会争辩说，私人资产估值正达到令人担忧的高位，而收购债务再次进入危险境地，尤其是考虑到 2022 年全球经济增长放缓和利率上升的前景。然而，我们对过去 30 年 PE 的弹性以及其表现优于大多数其他资产类别的趋势持谨慎乐观的态度，尤其是在波动或收缩期间。

那么……我们应该在 2022 年期待什么?

持续的筹资势头：鉴于强劲的长期回报，PE已成为机构投资者资产配置策略的关键，尤其是养老基金。普通合伙人 (GP) 也以更快的速度部署资本并更快地返还资本。因此，我们预计 2022 年的筹款活动将强劲，普通合伙人将筹集更多资金，并随着他们的 PE 兴趣增加而进入新产品线。

可持续发展处于中心地位：随着欧洲法规的生效以及其他大型市场(如美国)预计将很快效仿，在可预见的未来，可持续发展将主导投资议程。

永久资本有人吗?： GP 主导的延续基金作为一项突出的市场创新，为有限合伙人 (LP) 提供了可能的答案，而 GP 希望将成功的投资组合公司的财务业绩延长至正常基金期限之外。我们预计将继续推动更多 [准] 永久资本结构，同时为现有 LP 提供流动性窗口。同时，延续基金为二级基金提供了部署更多资金的机会。

跑到出口?: 2021 年是一个强劲的退出环境。Blackstone、Carlyle 和 KKR - 合计 - 在第1年每卖出 1 美元就购买了价值 1.30 美元的私人资产，这表明他们对未来充满信心。然而，随着估值持续高企，精明的投资者可能会将更多的投资组合货币化。

尽管更多的新冠病毒变种可能会扰乱市场，但我们谨慎乐观地认为该行业将迎来又一个不平凡的一年。