星展银行揭示为什么拥有不止一处房产可能不是退休投资的最佳选择

投资者应考虑具有可比(如果不是优越)回报的另类投资资产类别。

一些人在购买新的私人房产时会过度紧张，这可能不再是新加坡人可以完全依赖作为退休储备金的那一桶金，星展银行最新的“NAV 金融健康系列”研究报告发现。预计一旦房主换到更大的房子，住房负担能力将会恶化，这可能是由于大流行导致在家工作的安排所必需的，并且房价收入比最终将达到多年高位。

房地产是家庭财富的主要贡献者，占新加坡家庭总资产的近 42%。在早些年强劲的经济增长的推动下，它作为老一辈的财富积累策略运作良好，因为许多房主已经看到他们的房屋和房地产投资的价值成倍增长。

但是，对于今天的年轻新加坡人来说，仅仅依靠房地产投资的回报来为他们的黄金岁月积累财富可能不再足够，也不再具有成本效益。

一些因素，例如房地产价格可能超过一个人的工资增长和不断变化的人口结构，现在对房价上涨构成压力。

以下是星展银行在本系列中发布的第三份报告的主要内容：

1. 仅靠财产未必能安享晚年

鉴于近几十年来房地产价格增长较为温和，房地产市场的前景仍然不明朗。虽然近期买家情绪在升级者的推动下有所回升，但该银行仍密切关注私人房地产价格指数 (PPI) 和组屋转售指数的上涨速度，这两个指数分别上涨了约 7% 和 11%在过去的一年里，尽管大流行和政府对房地产市场的持续强硬立场。

2. 不断变化的人口结构和对房屋的整体需求的影响

对于考虑将第二套房产作为投资的消费者来说，重要的是要考虑在人口老龄化和人力政策收紧的情况下新加坡不断变化的人口结构。这些因素可能会影响住宅物业的长期需求和预期租金收益率。考虑到新加坡政府在房地产价格持续攀升时的强硬立场，以及作为减轻成熟城镇公共住房“彩票效应”的努力的一部分，人们还应该记住新加坡政府可以进一步实施的潜在审慎措施。

3. 房价上涨超过工资增长，是一个潜在的问题

虽然楼市在过去几年表现出高度的弹性，但楼价增长的可持续性及其对整体住房负担能力的影响现在受到质疑。数据显示，目前房地产价格的上涨速度超过了国内生产总值(GDP)和工资的增长速度，这增加了房地产市场泡沫形成的风险。该银行发现近年来负担能力比率过高的证据，升级者购买较小的房屋，同时每平方英尺支付更高的价格。但是，鉴于当前局势需要在家工作的安排，可能会偏爱更大的房屋，这将进一步扩大负担能力。

4. 发现特定客户群体在住房负担能力和退休规划方面面临挑战

根据星展银行的数据，在收入不超过 5,999 新元/月的人群中，以及 30-49 岁年龄段的人群中，住房负担能力往往最为紧张(基于抵押贷款与收入的中位数)。还发现这个年龄段的客户的投资倾向最低。

研究发现，30-39 岁和 40-49 岁年龄段的私人业主的抵押贷款与收入比率较高，平均为 0.27(27%)(介于 19-46%)和 0.26(26%)(介于19-39%) 之间。

考虑到必须同时照顾孩子和供养年迈的父母或升级到新的更大的房屋等优先事项，这些年龄组也最有可能在财务负担方面达到顶峰。

由于抵押贷款支付通常构成家庭每月经常性支出的最大组成部分，因此这些客户群体的退休计划能力受到负面影响。

5. 高购置成本使房地产成为投资资产类别的吸引力较低

与其把所有的鸡蛋都放在一个篮子里(即认为一个人的主要财产相当于一张退休票)，消费者应该考虑通过多元化的投资组合来增加他们的净资产。

虽然房地产可能仍然是他们投资组合的核心部分，但需要注意的是，杠杆的力量是房地产投资的双刃剑，包括其他资产类别——例如股票、房地产投资信托 (REIT)、以及更多——将形成一个更平衡的投资策略，可以在更长的时间内实现财务弹性。

在研究自 2009 年第一季度以来不同资产类别的总回报后，发现标准普尔 500 指数和 S-REIT 的投资资本增长率最高，其次是房地产资产。更具体地说，每投资 100 新元，投资者将从标准普尔 500 指数获得大约 635 新元的回报，从 S-REIT 获得大约 486 新元的回报，而如果将相同的金额投资于第一处私人房产或组屋公寓代替。

在不同的资产类别中，投资第二处私人房产的选择表现最差，每投资 100 新元仅获得 209 新元的回报，这明显低于股票的回报。与普遍看法相反，由于较低的贷款价值 (LTV) 比率和较高的购置成本(例如，额外买方印花税 (ABSD))，第二个私有财产的回报相对较弱。

房主也应谨慎“准备好”——换句话说，使用杠杆——以提高他们的投资物业回报，因为额外的杠杆将使他们面临更大的抵押贷款义务和融资风险，因为利率环境不在他们的控制范围内。

DBS/POSB 客户可以利用 DBS NAV Planner 这一银行专有的数字财务和退休规划工具，将定制预算与储蓄/支出目标结合起来。人工智能驱动的顾问有助于识别和缩小保险和投资差距以及项目收入流，客户还可以通过 SGFinDex 规划他们的财产需求并整合各种银行账户的财务。迄今为止，约有 240 万客户使用了 NAV Planner，其中大部分年龄在 21 至 50 岁之间。