格林维尔县的房地产价值飙升但有些人对未来感到担忧

飙升的房价和一波开发浪潮导致格林维尔县的房产应税价值在过去六年中增长了近 48%。

但有些人担心，持续的房地产繁荣可能会导致另一场房地产市场崩溃，就像 2008 年造成严重经济衰退的那样。

“同样的事情可能会再次发生，”自 2005 年以来一直在县议会任职的评估师布奇·基尔文 (Butch Kirven) 警告说。

管理格林维尔县房地产部门的黛比·阿德金斯 (Debbie Adkins) 表示，从 2015 年到 2020 年底，格林维尔县所有土地的应税价值从 1.56 万亿美元增至 2.3 万亿美元。

由于当前局势而推迟了一年后，她的工作人员最近重新评估了该县的 222,000 块财产。个人业主将在下个月了解重新评估将如何影响他们的年度房产税账单。

仅去年一年，该县的应税财产价值就增长了 13%。

“已经有一段时间没有这么高了，”阿德金斯在 7 月的一次会议上告诉该县特殊用途区的官员。

2020 年，该县 11 个指定评估区的应税价值均有所增加。其中 6 个地区实现了两位数的增长，其中从格林维尔西区到萨鲁达河的地区税收增加了 18.4%。

包括五叉社区和莫尔丁黄金地带、辛普森维尔和喷泉旅馆在内的两个地区的应税价值也增长了 13% 以上。

阿德金斯说，在格林维尔西区重建的推动下，包括 2006 年 Fluor Field 的开放，该县西部被确定为评估区 5 的应税价值在十多年来迅速上涨。

去年增长最慢的地区是该县的西北部，The Cliffs 豪华社区的一些住宅地块的价格大幅下跌。

房价飙升推动全县土地价值上涨

根据县数据，全县住宅物业的中位售价从 2015 年的 180,000 美元跃升至 2020 年底的 240,830 美元，涨幅近 34%。

这一趋势今年仍在继续。

大格林维尔房地产经纪人协会提供的数据显示，8 月初房屋的中位售价接近 30 万美元。

“价格仍在上涨，”该协会执行董事尼克萨巴廷说。

五叉和黄金地带的发展做出了贡献

2015 年至 2020 年底，格林维尔县颁发了 71,000 多份建筑许可证，这是衡量开发活动的一项指标。土地的细分创造了近 16,000 个新地块。

近 22% 的新地段和 16% 的许可证是在快速发展的五叉社区和黄金地带发行的。

相比之下，该县西北部地区仅占同期新发放的地块和许可证的1%左右。

“五叉路口地区已经爆炸了，”代表该社区一部分的 Kirven 说。

他还为黄金地带建议了另一个绰号。

“说不定是县里的金鹅。”

修订后的土地价值“公平公正”，但不一定“正确”

在她的演讲中，阿德金斯说，最近完成的重新评估是基于涉及该县 2,500 个社区的一系列表格、模型和比率研究。

但她承认这个过程并不完美。

阿德金斯说，全县范围的重新评估通常每五年进行一次，往往“高估低价房屋，低估高价房屋”。

而最近的重新评估更是成问题。

“表格、模型或大规模评估中没有任何东西可以预测会发生什么，”她说。“我从来没有见过这样的市场。”

阿德金斯说，房产的估税价值应该是“公平合理的”。

“我可以向你保证这是不对的，因为我不知道什么是对的，”她说。

阿德金斯说，尽管如此，在 9 月 1 日截止日期之前，只有大约 1,150 名土地所有者对其财产的新评估价值提出了上诉。相比之下，2015 年约有 5,000 次上诉。

“我认为那是因为现在市场非常好，”她说。

阿德金斯说，她的办公室在决定是否应该进行调整之前，会审查对评估提出上诉的业主提交的信息。

阿德金斯说，她将与仍然不满意的土地所有者进行更多讨论。如果争议无法解决，她可以将外部评估师的调查结果提交给县税务评估上诉委员会，该委员会有权做出最终决定。但她表示，上诉很少能到达专家组。

评估值是用于确定年度财产税账单的等式的一部分。另一个因素是县议会、格林维尔县学校和消防区等政府实体的税率。

由于重新评估旨在保持收入中性，县审计员 Scott Case 目前正在计算格林维尔县近 100 个纳税实体的税率调整。其中许多税率将被降低或回滚，以解释重新评估导致的应税价值的增加。

虽然政府实体不能使用重新评估来创造意外收入，但根据评估价值的变化，一些房主可能仍会看到他们的财产税账单上涨。

根据州法律，除非房产被出售，否则房屋的应税价值不会因重新评估而增加超过 15%。根据县记录，在最新的重新评估中，38% 的房屋达到了 15% 的上限，这是 2015 年达到上限的百分比的两倍。