加州住房市场在2021年11月抵御更高的利率和库存紧缩 因为经济复苏提供支持

洛杉矶——加州房地产经纪人协会®(CAR) 上周表示，尽管住房库存较低且利率较高，但加利福尼亚州的住房市场在 11 月继续保持强劲的销售速度，并且仍高于大流行前的活动。

根据 CAR 从全州90 多个当地 REALTOR®协会和 MLS收集的信息，11 月份加州现有单户独立式住宅的封闭托管销售总额经季节性调整后的年化率为454,450。如果销售全年保持 11 月的速度，全州的年度销售数字代表了 2021 年销售的房屋总数。它经过调整以考虑通常影响房屋销售的季节性因素。

11 月份的销售速度从 10 月份的 434,170 套按月增长 4.7%，比去年同期下降 10.7%，当时按年销售了508,820套房屋。尽管销售额连续第五年同比下降，但全州房屋销售额同比仍保持 10.6% 的增长。

“随着我们进一步进入非高峰购房季节，缓慢上升的利率将激励精明的买家进入市场，”2022 年 CAR 总裁 Otto Catrina 说，他是湾区房地产经纪人和 REALTOR®。“随着活跃买家的减少，假期期间的市场，在购房高峰期可能会喘口气的潜在买家可以利用这个机会之窗，因为竞争较少，可供选择的房屋较多。”

加州房价在淡季继续稳定，连续第二个月跌破 80 万美元的基准。11 月份全州中位数价格为 782,480 美元，比 10 月份的 798,440 美元下降 2.0%，比 2020 年 11 月记录的 698,980 美元上涨 11.9%。全州价格环比下降 -2.0%，高于长期平均水平在过去 42 年中，10 月至 11 月期间录得 -0.1%，但与 2016 年至 2020 年间记录的五年平均值一致。

CAR 副总裁兼首席经济学家乔丹·莱文 (Jordan Levine) 表示：“尽管存在库存不足、利率适度上涨和持续存在的负担能力问题等市场挑战，但加州的冬季住房市场仍然具有反常的弹性。”“虽然我们认为随着经济的进一步复苏，市场将在 2022 年继续表现良好，但供需失衡的扩大将对价格构成上行压力，并对住房负担能力造成不利影响，这可能会导致来年的销售放缓。”

CAR 2021 年 11 月转售房屋报告的其他要点包括：

在地区层面，11 月五个主要地区中有四个地区的销售额同比下降，而远北地区是唯一一个需求比上个月和一年前增加的地区。该地区的野火在夏末对远北市场产生了重大不利影响，但该地区的销售在 11 月开始反弹。随着受灾县逐渐从灾难中恢复过来，沙斯塔最近一个月强劲的销售增长足以拉动该地区的销售额超过去年。与去年 11 月相比，中央海岸是唯一一个销售额下降近 10% 的地区。

CAR 跟踪的所有县中有近三分之二(51 个县中有 32 个县)在 11 月份的销售额同比下降，其中 16 个县比一年前下降了 10% 以上。Mono 的销售额同比下降幅度最大，为 -38.1%，其次是 Lassen(-36.8%)和 Mendocino(-36.2%)。去年 11 月销售额同比下降的县平均下降了 -14.2%。 上月有 19 个县的房屋销售同比增长，其中德尔北 (55.0%) 增幅最大，其次是默塞德(28.0%) 和 King (27.1%)

所有主要地区的房价均较一年前稳健增长，其中四个地区的房价中位数同比增长达到两位数。旧金山湾区 (18.2%) 在所有地区中增幅最大，其次是南加州 (14.0%)、中央山谷 (13.0%) 和远北 (11.8%)。中央海岸(9.0%)在 11 月份的价格涨幅继续最小，并且是唯一比去年上涨不到 10% 的地区。

加州几乎所有县都经历了价格同比增长，因为在 CAR 跟踪的 51 个县中，有 47 个县的价格中位数比去年有所上涨。其中 38 个比一年前增加了两位数，其中圣马特奥以 34.7% 的价格飙升领跑，其次是马里波萨 (33.6%) 和洪堡 (28.4%)。四个县的房价中位数较去年 11 月有所下降，其中 Tehama 的跌幅最大，跌幅为 -12.4%，而 Monterey (-2.4%)、Napa (-1.6%) 和 Plumas (-1.3%) 的跌幅均不到 3%上一年的百分比。

市场竞争力不如几个月前那么激烈，但在 11 月仍保持高位。虽然全州的销售价格与标价比率中位数仍高于 100%，但 11 月份的数字是自 2021 年 3 月以来的最低水平。在最新的月度报告中，近三分之二的房屋 (59.2%) 仍高于要价，但这是九个月以来的最低水平。

加州未售出库存指数 (UII) 连续第二个月环比下降，活跃挂牌量比去年下降 22.4%。11 月的 UII 为 1.6 个月，低于 2020 年同月的 1.9 个月。该指数表示以当前销售率在市场上出售房屋供应所需的月数。

11 月出售加州独户住宅所需的天数中位数为 11 天，与 10 月持平，2020 年 11 月为 9 天。

2021 年 11 月，CAR 的全州销售价格与标价之比*为 101.4%，2020 年 11 月为 100.5%。

现有单户住宅的全州平均每平方英尺**价格仍然较高。11 月的每平方英尺价格为 393 美元，高于去年 11 月的 332 美元。

根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，11 月 30 年期固定抵押贷款利率平均为 3.07%，高于 2020 年 11 月的 2.77%。五年期可调整抵押贷款利率平均为 2.51%，而 2020 年 11 月为 3.0%。

注：县MLS中间价格及销售表中的数据是从房地产经纪人的90多个社团的调查产生®在全州范围内，仅代表现有单户独立屋的统计数据。县销售数据未调整以考虑可能影响房屋销售的季节性因素。不应将销售价格的变动解释为标准房屋成本的变化。中间价是一半卖多一半卖少的地方;中位数比平均价格更典型，后者受低端或高端交易份额相对较小的影响。中位数价格会受到成本变化以及所售房屋的特征和大小变化的影响。中位数价格的变化不应被解释为特定房屋的实际价格变化。

*销售与标价比是反映当前市场条件下购房者和卖家的谈判能力的指标。该比率的计算方法是将房产的最终销售价格除以其最后的标价，并以百分比表示。销售与挂牌比为 100% 或以上表示该物业的售价高于挂牌价，低于 100% 的比率表示售价低于要价。

**每平方英尺价格是房地产经纪人和经纪人常用的衡量标准，用于确定买方将为房产支付多少平方英尺的空间。它的计算方法是房屋的售价除以完工的平方英尺数。CAR 目前跟踪 50 个县的每平方英尺价格统计数据。

加州房地产经纪人协会®(www.car.org) 是加州房地产行业的领头羊®(www.car.org) 是美国最大的州贸易组织之一，拥有超过 200,000 名成员，致力于推动房地产专业。CAR总部位于洛杉矶。