专家预测2022年的住房市场会是什么样子

这场流行病引发了购房狂潮，因为长达十年的住房短缺与历史最低的抵押贷款利率、不断变化的工作场所动态以及年轻购房者寻求首次​​购房的新机会相结合。临近 2021 年底，以下是房地产专家对 2022 年的期望。

Realtor.com首席经济学家Danielle Hale：我们预计 2022 年房地产市场将迎来旋风。在 2021 年的高点之上，预计房屋销售将再增长 6.6%，房价将再上涨 2.9%。抵押贷款利率的逐步上升将使负担能力成为购房者的首要考虑因素，尤其是 26 至 35 岁的 4500 万处于首次购房黄金年龄的千禧一代。尽管随着建筑商继续提高产量，住房库存小幅增加，2022 年单户住宅开工率将增加 5%，但这些年轻家庭的需求将保持市场竞争力和快节奏。

尽管房价和抵押贷款利率上涨将带来负担能力的挑战，但预计上涨 7.1% 的租金上涨将成为许多有希望的首次购房者的强大动力。最重要的是，所有家庭购物者都将拥有一些源于竞争性就业市场的优势。收入预计将增长 3.3%，而且许多雇主希望在不影响成本的情况下吸引和留住人才，我们预计工作场所的灵活性将继续存在。这应该让潜在的购房者腾出时间来扩大他们的搜索范围，以包括郊区，在某些情况下甚至是全新的、价格较低的都市区。

这意味着我们预计提供良好房地产价值的郊区和市场将继续吸引大量关注。虽然这降低了许多此类区域的相对可负担性，但它们仍然提供较低的每平方英尺价格，从而为买家提供了机会。总体而言，房地产市场将保持竞争力，但买家将有新的方法来应对这些挑战。

全国公寓协会主席兼首席执行官 Bob Pinnegar：随着全国出租房屋市场试图从挥之不去的大流行和住房存量问题中稳定下来，住房负担能力仍将是一个关键问题。供应链延迟和持续通胀也将影响该行业的方方面面，从物业经理到租房者再到业主。

虽然大流行使国家层面越来越关注住房负担能力，但多年来，负担能力一直是整个行业关注的关键问题，并将在 2022 年继续成为关注领域。公寓和独栋住宅的需求继续超过供应，这最终会推动竞争并损害住房负担能力。整个行业和各级政府的注意力将集中在提供优质和负担得起的住房的补救措施上。

在经历了大流行期间的动荡之后，我们也可能会看到针对租赁住房市场的监管力度加大。尽管受到全国经济学家的强烈争议，租金控制政策正在获得动力，并将继续以保留经济适用房为幌子作为快速解决方案被推动。由于大流行引起的暂停驱逐令到期，其他行业法规也正在接受审查。必须密切关注这些政策，因为它们实现了与预期效果相反的效果，随着可用住房单元离开市场和竞争加剧，推高了住房成本。

RE/MAX, LLC总裁 Nick Bailey：购房者应该会发现未来几个月比 2021 年的任何时候都更有优势。虽然卖家仍然处于非常有利的地位，但价格稳定和竞争性利率的持续可能会带来一些欢迎新的一年给购房者带来安慰。由于劳动力和材料短缺以及一般供应链挑战推迟了新的建设，库存在一段时间内可能仍然是一个挑战。去年是销售强劲的一年，2022 年应该会继续如此。随着市场开始重新平衡，以及持观望态度的买家决定参与其中，熟练的全职房地产专业人士的价值将更加明显。

甚至在社会疏远促使数字化彻底普及之前，大部分房地产行业就可以实现数字化。现代化的推动将继续以闪电般的速度继续进行，尽管在网上可以找到更多的房屋并且虚拟房屋参观取代了开放房屋，但代理商可以为复杂交易提供的情感投资和行业理解对于家庭仍然至关重要-买卖过程。

Proper Title执行副总裁 Brent Fielder：我们预计 2022 年住房销售将出现增量增长，但随着利率上升，再融资活动将显着下降。随着 Covid 抵押贷款救助计划到期，房地产拥有 (REO) 市场(也称为贷方拥有的财产)将增加。

随着房地产经纪和产权行业继续采用技术，购房体验将继续进行数字化转型。用于关闭和销售机会的电子选项将在日常使用中变得更加普遍，从而满足 Z 世代和千禧一代购房者的需求。房地产经纪人和律师的首要任务是为推荐交易建立强大的客户联系，并掌握不断变化的市场和行业趋势。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云：随着美联储缩减抵押贷款支持证券的购买规模并提高短期利率，抵押贷款利率将走高，到年底可能会达到 3.7%在 2021 年的大部分时间徘徊在 3% 之后，2022 年的增长率为 30 年。

2022 年房屋销售量将下降 2%，主要是因为抵押贷款利率较高。由于就业增加、投资者需求和在家工作的住宅地点选择的重新调整，房屋销售不会崩溃。

由于更多的房屋建设、抵押宽容计划的结束以及老年人中与新冠病毒相关的死亡人数的增加，库存最终将增加。住房需求疲软和供应增加将平息房价增长。全国房价只会上涨 3% 至 5%。

Tomo 的首席经济学家 Skylar Olsen：2022 年的住房应该会更加平静，但不要指望完全恢复理智。任何在这个购物季探索购买或出售房屋的人都经历过一些激烈的事情。我们只是不知道房地产市场会变得多热，直到利率的新纪录低点将首次购房者的时间表推高。

许多父母为了支付成年子女或第二套购房者的首付款而撤出他们的股票，用完投资组合抵押品从陷入困境的城市核心购买房屋，而投资者急于从估值过高的股票市场中分散投资组合，并利用远程工作可能带来的潜在长期需求转移，但住房市场并非典型或正常。

那么明年会有什么不同呢?好吧，投资者买家很快，先行者和利率应该开始上升。这两件事都意味着可能会出现一些压力。现在购买历史低利率的金融机会或来自远程工作的套利机会的紧迫性将会降低。然而，仍然会有很多买家希望在新家中达到人生的里程碑。

大流行前的基本面表明，人口浪潮冲击了太少的房屋。大多数预测预计明年房价将继续上涨，我们同意。住房会更慢，但仅与历史上最快的市场相比。

RESAAS首席执行官 Tom Rossiter：在Covid之前，使用技术被许多房地产经纪人视为“很高兴拥有”。现在，这只是开展业务的必要条件。我们预计房地产技术将在 2022 年进一步发展，让买卖双方在整个购房过程中更多地使用数字工具——从上市到与代理商互动再到成交。

我们从独家房地产数据中观察到的模式表明，买家迁移的加剧仍未结束。2020 年的大搬迁，人们实现了远程工作在他们称之为家的地方解锁，创造了新的记录。我们仍然看到希望搬出该州的买家的推荐水平有所提高，并预测这种情况也将持续到新的一年。

美国全国房屋建筑商协会高级副总裁兼首席经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示。根据 NAHB 的预测，由于住房需求稳健且现有房屋库存过低，2022 年房屋建设应继续保持强劲步伐。到 2021 年底，独户建筑商的信心很高，在 NAHB/富国银行住房市场指数中达到 83 的水平。我们预计 2022 年住宅建筑的增长率将放缓，但单户住宅的开工水平将比 2019 年(新冠疫情之前)高出约 25%。

尽管如此，供应方面的不利因素正在限制建设步伐并增加成本。尤其是，持续的供应链挑战、木材产量不足、更高的木材关税以及几乎所有类型的建筑材料的交付延迟都让建筑商和买家感到沮丧。建筑成本同比增长 19%。到 2022 年，其中一些供应链问题将得到缓解，但熟练劳动力短缺将加剧。根据房屋建筑商协会的新 NAHB 估计，建筑行业每年需要增加 740,000 名工人，以应对行业增长和该行业的年度退休人员。

随着美联储因通胀担忧收紧货币政策，建筑成本上升和利率上升预期将导致住房负担能力进一步下降。政策制定者应采取行动降低土地开发和房屋建设的成本。成功做到这一点的社区将在人口增长和业务扩张的竞争中获胜。

此外，鉴于租金的持续增长，多户住宅建设应该会继续扩大。2020 年和 2021 年大部分时间的郊区公寓建设弥补了城市核心区的一些弱点，但现在大多数地区都看到了多户住宅开发的收益。此外，在经历了 2021 年第三季度有记录以来最好的季度之后，单户住宅出租部分应该会继续扩张。鉴于房屋价值上涨为房主带来的财富增加，改建行业将实现强劲增长到 2022 年，房主将寻求增加空间、提高能源效率并提高老化现有住房的弹性。

Coldwell Banker Real Estate首席执行官 M. Ryan Gorman：随着美国人继续梦想拥有房屋，购房者的基本需求仍然强劲，由于部分远程工作扩大了搜索区域以对负担能力产生积极影响，这些梦想可能更有可能成为现实，即使价格上涨。

此外，在 2021 年底，外国买家和投资者对美国房地产和抵押资产的兴趣增加。如果这种情况持续下去，需求可能会进一步升级，希望将更多现有库存引入市场，尽管新建筑可能会继续面临供应链延迟。随着来自世界各地的资金寻求安全、稳定和有价值的投资机会，美国房地产仍然是对投资者和家庭等最具吸引力和规模最大的资产类别之一。随着这些趋势的延续，我们今年看到的卖方市场可能会持续到 2022 年。

The Aurora Highlands现场开发总监兼负责人 Carla Ferreira：我们预计 2022 年科罗拉多市场将迎来强劲增长，因为地块供应扩大、经济进一步稳定并提供更多产品。房屋销售应该会增加，因为买家对预期的加息以及 2022 年的价格上涨感到紧迫。

千禧一代迁往郊区的趋势将继续，新房价格的温和上涨也将继续。房主正在寻找总体规划的社区，为购房者提供便利、成长空间和家庭办公室。

目前，大约 75% 的新房开工是较大的社区。我们确实预计开工和关门时间会增加 10% 到 12%，但由于供应商和劳动力方面的挑战，关门时间将继续滞后。

总部位于芝加哥的Baird & Warner住宅销售总裁兼执行副总裁劳拉·埃利斯 (Laura Ellis)：基本面表明 2022 年又是一个强劲的一年，库存是未知数。竞争性出价已经放缓，因此可能会吸引许多去年避免进入市场的潜在买家，因为他们被多种报价情况吓倒。

如果低库存持续存在，则可能会破坏市场。截至 2021 年 11 月，与 2019 年 11 月相比，全国活跃上市数量下降了 55% 以上，并将继续成为最重要的限制因素。买家有很多被压抑的需求，但如果卖家对找到并关闭下一个家没有信心，他们将继续犹豫是否将他们的房产上市。

Angi首席执行官 Oisin Hanrahan：在 2021 年，我们看到人们对房屋的看法发生了重大转变。房屋的价值有了新的含义，从首先考虑房屋的财政价值或投资，转变为现在房屋的许多用途是主要关注点。

第二年，房主告诉我们，他们在家庭周围进行项目的主要原因是为了更好地满足他们的需求。在大流行之前，投资回报是主要动力。这是一个巨大的转变，我们知道这将持续到 2022 年，尤其是随着人们继续在家里度过更多时间。随着这些趋势的进一步发展以及因 Covid 中断而被搁置的项目的恢复，我们将看到对家庭项目的需求增加，以满足新的时间并专注于家庭。

我们还继续看到千禧一代步入拥有房屋的行列。作为第一个数字原生家庭购买群体，他们期望在手机上按需提供解决方案以及简单、轻松的体验。他们的期望将在来年塑造和影响家庭服务，包括对符合消费者期望的端到端服务的强烈渴望。

CoreLogic首席经济学家 Frank Nothaft：随着美联储逐渐缩减其支持性货币政策，预计 2022 年 30 年期抵押贷款利率将平均高出约半个百分点，即约 3.4%。我们预计买家需求会放缓，因为负担能力的下降会造成损失，并且市场上会出现更多的待售库存。

随着新建筑和现有业主搬迁的供应增加，预计房屋销售将升至 2006 年以来的最高水平。 由于需求减少，我们预计挂牌待售房屋的上市时间会更长一些，竞标者将减少，这应该会缓和价格增长。CoreLogic 房屋价格指数预测显示，全国指数的年平均涨幅从 2021 年的 15% 放缓至 2022 年的 7%。同样，独栋住宅的租金增长达到了 CoreLogic 独栋住宅租金指数有史以来的最高水平。 2021 年，随着更多租金进入市场，预计将放缓。

虽然我们预计购房来源会增加，但较高的抵押贷款利率将减少再融资来源并改变其构成。到 2022 年，再融资发起的套现份额可能会大得多，平均信用评分略低，平均贷款期限延长。就业和收入增长应继续将新的拖欠率保持在非常低的水平。但止赎暂停的结束和 CARES 法案的宽容计划可能会导致 2022 年不良销售量增加，但这种增长幅度很小。

2022 年应该是住房强劲的一年。预计抵押贷款利率会上升但仍保持在历史低位，房屋销售将增长至 16 年高位，价格和租金增长放缓，再融资转向套现，拖欠率保持低位，尽管不良销售增加.

美国银行零售和集中贷款主管 Matthew Vernon：整个 2021 年的价格大幅上涨，由于房屋供应不足，竞争比以往任何时候都激烈。与此同时，租金价格已经超过了基于大流行前趋势的预期估计，这使得房屋所有权和稳定的每月抵押贷款支付更具吸引力，尤其是对于千禧一代的买家。

这一人群正处于购房高峰期，52% 的年轻一代表示，最近建立公平的重要性变得更加重要。我们预计在抵押贷款利率保持低位的情况下，购房兴趣和竞争将持续增加。我们还会看到一些房主想要换更大的房子。由于美联储明年可能会加息，那些已经有能力寻找更大房子的人将致力于在明年尽可能地降低利率。

总部位于芝加哥的Lexington Homes负责人 Jeff Benach：总体而言，到 2022 年，房地产市场应该会保持相当火爆，包括芝加哥等市场。截至目前，所有指标都表明销售可能会继续快速增长，直到供应链问题得到解决，直到我们完全克服 Covid-19，这两者都应该发生在 2022 年，届时大多数人会认为大流行已经过去了人们。通货膨胀通常有助于住房，而且到目前为止它肯定没有受到伤害。具体到新房销售，预计千禧一代将在 2022 年继续成为引领潮流的人群。

家居设计也将继续受到大流行的影响——很可能在 2022 年以后——因为买家对他们的家有更多的需求，比如多个办公室或远程工作/学习空间和多功能厨房，可以做到这一切。

Fundrise 的联合创始人兼首席执行官 Ben Miller：一些专家对第四季度的销售放缓感到震惊，他们预测明年住宅房地产市场的厄运。但末日论者忽略了一个关键点：季节性。从历史上看，房价在冬季低点和春季高点之间经常波动近 7% 到 8%。然而，每年冬天，局外人都将季节性波动误认为是长期衰退。我们预计房价将在 2022 年春季飙升。除此之外，我们预计过去 18 个月飙升的单户住宅租赁市场将继续走强。

对预期的房价飙升更为关键的是：对经济的过度积极压力。美国年通胀率在6%以上。失业救济人数处于 52 年来的最低水平。利率仍处于历史低位。至少 1 万亿美元和多达 3 万亿美元的财政刺激正在进行中。而且，根据穆迪分析公司的数据，美国人在大流行时期总共有 2.5 万亿美元的超额储蓄。那就是买很多房子。所以，系好安全带。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院的 Albert Sussman 房地产教授 Susan Wachter：在房价以 18% 的惊人速度上涨一年之后，预计主要大都市市场的房价将减速至个位数。目前处于 40 年高位的美联储遏制通胀的行动将导致 2021 年抵押贷款利率小幅上涨(0.5%)。这将缓和需求。

如果通胀持续或进一步升温，2022 年可能会出现流动性回撤和利率飙升的负面尾部事件，尽管可能性不大。 可能的结果是 2022 年将成为住房的标志性年份，单户住宅开工超过 100 万，并缓解库存限制。尽管如此，供需失衡将持续存在，由于劳动力、材料和土地持续短缺，高昂的建筑成本将导致房价上涨，尽管增速低于 2021 年。

人口流动性将保持在较低水平，但预计将继续迁移到具有户外设施和就业增长的低成本地铁。德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州和北卡罗来纳州的新房销售将继续超过全国。

对于整个国家来说，预计房屋所有权会出现逆风。随着处于购房黄金期的千禧一代推迟购房，多户家庭的需求和租金将上升，即使在强劲的经济增长和大流行复苏的前景中，也加剧了具有挑战性的稀缺经济。

My State MLS总裁兼创始人 Dawn Pfaff：我们预测价格将在 2022 年继续上涨，但速度将比 2021 年温和。进入 2022 年，需求不会那么高，供应将成为比 2021 年好一点。抵押贷款利率将会上升，但对于购房者来说仍然是一个合理的价值。可用房产的库存将保持低位，但房屋建筑商正在增加，许多卖家渴望以新的更高价格出售。

我们预计租金将超过房价增长，因为需求仍然大于供应。由于价格上涨和供应问题，首次购房者将继续挣扎。最重要的是，2022 年仍将是卖方市场，只是不像 2021 年那么狂热。

Chase Home Lending消费者发起负责人 Sean Grzebin：根据 Chase 今年对首次购房者进行的一项近期调查，60% 的人表示他们可能会在明年购买房屋，而 70% 的人已经生活方式的改变，以努力实现这一目标。这向我们表明，美国人继续渴望拥有房屋，他们仍然将购房视为积累财富的明智决定，并且随着我们进入 2022 年，他们认真对待实现拥有房屋的目标。

此外，最新一代的买家将比以往任何时候都更加多样化。根据城市研究所 2021 年的一份报告，未来 20 年房主数量的净增长将完全来自有色人种，尤其是西班牙裔房主。2020 年至 2040 年间，将有 690 万个净新房主家庭，增长 9%。西班牙裔房主预计将增加 480 万，黑人房主将增加 120 万。

尽管购房者持乐观态度，但仍然存在阻碍人们(尤其是黑人和拉丁裔/西班牙裔社区)获得和维持房屋所有权的障碍。如今，这些家庭中的许多家庭可能已准备好购房，但挑战在于确保他们知道这一点，并确保我们拥有满足这群新购房者需求的家庭融资产品和服务。

Chase 帮助教育购房者的新方式之一是通过我们今年推出的“初学者到买家”播客。该播客旨在通过与真人进行真正的对话，帮助回答您一直想知道但可能不敢问的问题，从而打破拥有房屋的障碍。

Knock 的联合创始人兼首席执行官肖恩·布莱克：推迟到 2021 年购买的家庭购物者将受益于更多的库存，因为远程工作提供了远离办公室的灵活性，而卖家则继续保持观望。不断上涨的房价将与更高的利率相结合，使负担能力成为更大的挑战，尤其是对于难以支付首付的首次购房者。

对消费者来说，好消息是简化房地产交易的重点将继续获得动力。未来，买卖房屋将更像是租用 Airbnb 来增加股权，而不是像今天这样复杂、艰苦的过程。

第一互联网银行零售贷款高级副总裁凯文奎因：如果过去 12 个月教会了我们什么，那么预测未来是不可能的。过去的一年对购房者来说是充满挑战的一年，原因是低利率、激烈的竞购战和有限的库存。但我相信我们可能会在来年开始看到市场在一定程度上正常化。抵押贷款利率和房价将继续上涨，但不会达到创纪录的水平。但是，如果通胀继续下去，我们可能会看到美联储开始提高抵押贷款利率，从而影响潜在买家。

LendingTree 的高级经济分析师 Jacob Channel：除非 Covid-19 出现重大复苏，否则我们预计抵押贷款利率上升以及全球供应链改善推动的新建筑的增长将导致 2022 年房地产市场较为平静。虽然房价没有出现大幅下跌的迹象，但价格增长可能不会像大流行开始以来那样剧烈。相反，到 2020 年和 2021 年，我们在该国许多地区看到的两位数同比增长将被更易于管理的个位数增长所取代。

对于买家来说，到年底有望达到接近 4% 的更高利率可能会令人担忧，但这并不全是坏消息。事实上，随着竞争的减少和更多的可用住房，一些买家可能更容易在住房市场中游刃有余，即使他们为贷款支付了更多的钱。

从房主的角度来看，在 2022 年出售房屋可能比过去两年更具挑战性，但即便如此，普通房主也不应该指望在他们无法下车的房屋中陷入困境他们的手。

最终，即使房地产市场在 2022 年没有那么火爆，也不太可能很快崩溃。因此，新买家和现有房主都不应该太担心新年的到来。

Own Up 的首席执行官 Patrick Boyaggi：Covid-19 仍然是一个未知数，它造成的不确定性可能会使房地产市场以我们无法预料的方式发生变化。以下是我们所知道的：利率处于历史最低水平，这在 2021 年大大增加了购买力。我预计利率将在 2022 年上涨，但这不足以显着放缓购买市场的速度。更有可能的是，由于供需失衡导致的价格上涨将比利率上涨产生更大的影响。

当房屋变得太贵时，消费者要么定价过高，要么更倾向于在市场平稳之前保持观望。这将限制总的购买市场。在此之前，我们预计全现金优惠的普及率将会增加，尤其是在竞争激烈的市场中。

鉴于竞争激烈的房地产市场至少会持续到 2022 年上半年，因此消费者货比三家购买抵押贷款变得越来越重要。每个借款人的贷款方案的平均范围约为 0.5%——这是平均购房者在贷款过程中的 3 万差额。即使利率在 2022 年小幅上涨，货比三家也可以显着增加潜在购房者获得最低利率的机会。

Milford Adams,Denver Metro Association of Realtors2022 董事会主席：2022 年将继续是全国无可争议的卖方市场，评估差距更大，因为供应链将继续成为世界必须解决的主要问题。我们听到有报道称我们需要 1 亿套房屋来稳定市场，坦率地说，这不会很快发生。

事实上，在丹佛，我们怀疑市场将保持这种状态的时间比最初预测的三年长，但在我们看到全国稳定之前接近五年。期望看到人们获得认证以搬进他们的家，尽管他们可能六个月没有橱柜或车库门，因为它位于码头上的某个地方，供应链中断而逐渐减少。当买家在库存仍然短缺的世界中走出去时，他们需要坚持不懈、耐心等待并制定计划。

Property Management Inc.首席执行官史蒂夫哈特：随着 2021 年房地产市场的火爆，我们看到一些投资业主出售或清算他们的投资组合。他们想在市场高位时卖出。由于抵押贷款利率低，并且有很多人购买，因此现在仍然是一个热门市场。到 2022 年，我预测它将趋于平稳并成为一个更加正常化的市场。但即使它会放慢速度，它也不会停止。

市场依然强劲，但火爆的销售节奏会放缓，这应该会增加市场上的房屋数量。当市场上的房屋数量增加时，我们将不会看到过去一两年中出现的竞购战或疯狂。市场上对房屋的需求仍然很高，价格仍将继续上涨，只是速度与以前不同。