研究发现Airbnb单位扩大市场但减少长期租金 包括经济适用房

短期住宿市场已成为房东向短期租房者推销其房产的一种方式。这可能会导致一些房东从长租转租，并影响出租房屋的供应和负担能力。尽管最近政府制定了解决这一问题的法规，但尚不清楚有多少和哪些类型的房产正在转换。一项新研究结合了最受欢迎的短期租赁平台 Airbnb 和美国人口普查的数据，以估计业主决策的结构模型并评估相关法规。研究发现，社区中 Airbnb 单位的存在导致长期租赁供应(即转租者)的轻微减少，包括经济适用房，这对当地租房者造成了伤害。但它也扩大了租赁住房市场，这可能使低收入房东受益。该研究的作者提出了一项新的税收，以减少转换，同时保持租赁市场的扩张，并减轻社会不公平的后果。

这项由卡内基梅隆大学 (CMU) 和 LG CNS(信息技术咨询公司)的研究人员进行的研究即将在管理科学领域进行。

城市监管机构针对短期租赁推出了各种政策，尤其是在经济适用房受到关注的城市。一些法规限制了房产可以挂牌的天数，而另一些法规则根据挂牌价格收取临时入住税，类似于酒店入住税。到 2020 年，美国许多城市已经对 Airbnb 实施了监管，但尚不清楚这个平台和这些变化如何影响租赁住房市场。

CMU 泰珀商学院管理、营销和信息系统教授 Kannan Srinivasan 指出：“从长期市场和 Airbnb 上的价格和入住率可以直接观察到房东租房的好处。”共同撰写了这项研究。“但租房成本以及它们因人口、财产和城市而异的情况尚不清楚。我们的研究确定了潜在的租赁成本，包括有形和无形成本。”

该研究估计了业主托管决策的结构模型(例如，是在长期租赁市场还是 Airbnb 上租房，如果选择 Airbnb，租多少天)。他们使用来自两个来源的数据来构建选定区域的潜在可用房产的完整列表：1) 2015 年和 2017 年在 Airbnb 上列出的九个具有代表性的大都市区的所有房产，由 AirDNA 收集，AirDNA 是一家专门从事数据收集和分析，以及 2) 2015 年和 2017 年美国住房调查，这是一项由美国人口普查局管理的综合性纵向全国住房调查。

检查三组协变量——财产特征、宿主人口统计数据和

市场特征——研究人员模拟了房东的收入-成本权衡，以确定转为短期租赁的房东。通过构建结构模型，他们模拟了一个没有 Airbnb 的反事实场景，并将其与有 Airbnb 时的场景进行了比较。他们的模型还使他们能够评估租赁法规的有效性。

研究发现，Airbnb 在社区中的存在略微减少了长期租赁供应，但也产生了市场扩张效应，结果因大都市地区而异。Airbnb 更受欢迎的城市(例如迈阿密、纽约、旧金山)的当地租赁供应减少幅度更大，但从长期租赁转为 Airbnb 租赁的房东比例不一定更高。

负担得起的住房是 Airbnb 负面和正面影响的主要来源：Airbnb 单位的存在导致租金供应大幅减少，尤其是负担得起的单位，这对当地租房者造成了伤害。但 Airbnb 单位也为经济适用房创造了更大的市场扩张效应，这使拥有经济适用房但经济优势可能较低的当地房东受益。该研究得出的结论是，政策制定者需要在当地租房者的负担得起的住房问题和当地房东的收入需求之间取得平衡。

在评估了最常用的法规后，该研究的作者认为，对 Airbnb 房东征收线性税比限制房产可以上市的天数更可取。特别是，他们提出了一种新的凸税，对昂贵的单位征收更高的税，同时对较便宜的单位征收较少的税。新税可以在保持市场扩张的同时减少转换，并缓解社会不平等。在实践中，人们一直担心 Airbnb 担心它会加剧收入差距，因为该平台的收益不成比例地偏向于拥有更多财富的人。新税收可以减少经济优势房东赚取的总利润的比例，并有助于维持社会平等。

“据我们所知，这是第一项对主机决策进行系统和正式建模并恢复潜在权衡的研究，”领导这项研究的 CMU 泰珀商学院营销学副教授 Hui Li 说。“这个框架使我们能够进行反事实分析，以确定实际的转换者并检查政策影响。”

在该研究的局限性中，作者指出，他们研究的措施并未涵盖政策影响的方方面面，并建议未来应考虑其他潜在影响(例如，对租房者的影响、对新房购买和建设的长期影响)学习。