新西兰的房地产市场正在闪烁红色
来源： 2022-03-31 14:30:03
在经历了 2021 年世界上最大的房价暴涨之一之后，新西兰房地产市场的警告信号正在堆积如山。
首先，在去年 5 月按揭年增长率为 128% 之后，新按揭承诺的价值在截至 2 月的一年中收缩了 23%：
鉴于几乎每个新西兰人都购买有抵押贷款的房屋，这种需求下滑对新西兰房价来说是一个负面信号。
抵押贷款需求下滑的一个关键原因是抵押贷款利率正在上升。如 Interest.co.nz 的下一张图表所示，浮动抵押贷款利率已较去年的低点上涨了约 0.7%，而 3 年期固定利率已从 2021 年的低点上涨了 2.1%：
其他固定利率条款也出现了类似的上涨。
大多数新西兰借款人都使用固定利率抵押贷款。因此，一旦他们的固定期限到期，他们已经面临着抵押贷款还款的痛苦增加。
雪上加霜的是，经济学家预计新西兰储备银行(RBNZ)将在今年 11 月之前将官方现金利率(OCR)从目前的 1.0% 提高到 2.5%，西太平洋银行和金融市场到 2023 年底，OCR 还将进一步上升 1%。
因此，新西兰的抵押贷款利率肯定会走高，这将进一步削弱家庭财务、抵押贷款需求和房价。
对于 2021 年三分之一的抵押贷款借款人来说，抵押贷款利率飙升的前景尤其令人不安，他们的贷款债务与收入比率超过六倍：
这些最近的借款人将对利率上升特别敏感。
接下来，随着 ASB 的“买房好时机”指数跌至 26 年(创纪录)低点，新西兰购房者的情绪已经崩溃：
ASB 的评论几乎是看跌的：
当被问及现在是否是买房的好时机时，我们的调查受访者从未如此明确。净 28% 的人认为这是一个糟糕的购买时机(7% 的人认为这是一个好时机，35% 的人认为这是一个糟糕的时间)，这是自我们 26 年前开始记录以来买家情绪的最负面读数。
谁能责怪他们?房地产繁荣已将价格推高至极度紧张的水平，抵押贷款利率正在上升，专家意见的重要性现在警告今年将彻底下跌。
接下来，Kiwibank 提示新西兰移民在未来一年将进一步消极，这将进一步抑制住房需求(其他条件相同)
最后，新西兰议会本周通过了一项立法，取消了房地产投资者将抵押贷款利息作为现有住宅物业的可抵税费用的能力。因此，在 2021 年 3 月 27 日或之后购买的住宅物业的利息将不再可扣除，早期投资者扣除利息的能力将在 2025 年 3 月 31 日之前逐步取消。
从逻辑上讲，这一规则的变化应该会抑制未来的投资者需求，并促使大量现有投资者出售他们的房产——这两种情况都会给房价带来下行压力。
投资者出售的动机也将随着利率上升而增加，因为投资者将无法与税务人员分担不断上涨的抵押贷款成本。
综合起来，各种指标都指向新西兰房价的大幅调整，如果新西兰联储加息过度，这可能会演变成崩盘。
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