2008年回声中抵押贷款人收紧美国信贷

抵押贷款利率处于创纪录的低点，但希望利用这一点的借款人正在遇到多年来最严格的贷款批准标准。

在过去的一个月中，贷方对信贷和首付的要求更高，在某些情况下完全停止发行某些类型的贷款，实际上关闭了大部分抵押贷款市场。

业内高管表示，触发因素包括放贷人在冠状病毒危机期间变得规避风险，国会的连锁反应使数百万借款人延迟每月还款，以及抵押贷款巨头房利美和房地美在大流行中实施的政策。影响是巨大的，一种模型显示，自美国爆发该病毒以来，抵押贷款的可利用性已下降了25%以上。

紧缩的贷款可能会通过抑制房屋销售而增加该国陷入困境的经济的另一阻力，就像一些州提高了留在家里的订单，而春季则预示着传统的购买季节。考虑到最低的借贷利率，抵押贷款再融资已经比分析师预期的要慢得多。

Urban Institute住房金融政策中心高级研究员Michael Neal说，3月份，风险较高的借款人“可以抵押，但支付的价格却比其他人更高。”“现在，有些人不会抵押贷款。”

摩根大通公司(JPMorgan Chase&Co.)上个月收紧了贷款标准，要求借款人的最低信用评分为700分，并且对于大多数抵押贷款(包括银行尚未管理的贷款)进行首付，应偿还房屋价格的20%。

富国银行(Wells Fargo&Co.)将其从较小贷方购买的政府贷款的最低信用评分提高至680，然后再将其汇总为抵押债券。

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银行修订后的标准远高于通常的最低分数580，而借款人需要有3.5%的首付才能符合联邦政府支持的购房计划。

富国银行(Wells Fargo)不再允许借款人在抵押房屋抵押贷款时为抵押贷款再融资，并且富国银行和摩根大通均暂停了新的房屋净值信贷额度。发言人说，由于经济状况的原因，Truist Financial Corp.已暂停了对高余额巨型贷款的一些现金再融资业务。

再融资犹豫

有迹象表明，银行甚至试图限制定期再融资。富国银行(Wells Fargo)周四称，其30年期固定利率抵押贷款的再融资利率为4%，比用于购买房屋的同一笔贷款的报价高出半个百分点。

富国银行的一位发言人说，该公司认为其利率在他们从其他贷方看到的利率范围内。他说，鉴于围绕经济复苏的不确定性，该公司暂停了房屋净值信贷额度。

摩根大通的一位女发言人说，由于经济前景不明朗，该行的变动是暂时的。

3月初，房主利用低利率来减少每月还款额，从而导致再融资激增。但是，抵押信息服务机构Black Knight Inc.称，再融资利率锁定是一项前瞻性的再融资活动量度，到4月中旬已从峰值回落了80%。该公司表示，即使3月和4月失业率急剧上升也无法解释为什么再融资活动如此急剧下降。

房利美的政策

业内高管表示，更严格的承销是部分对房利美和房地美实施的政策的回应，这些政策使制作某些类型的抵押贷款变得昂贵或冒险。例如，房利美和房地美上个月表示，他们将在借款人已经忍耐的地方购买抵押贷款。但是抵押贷款公司排除了现金再融资。抵押银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉托尼(Michael Fratantoni)说，这促使许多贷方限制发行这些产品。

房利美，房地美和联邦住房管理局等政府机构为他们愿意支持的抵押贷款设定了标准。例如，联邦住房管理局将为借款人信用评分低至580，首付3.5%的贷款提供保险。

但是，抵押贷款人有时会制定自己的更严格的标准，即使他们打算将贷款出售给房利美或房地美或由联邦住房管理局为其提供保险也是如此。自2008年金融危机以来一直受美国政府控制的房利美和房地美，从贷方购买抵押贷款并将其打包成数万亿美元的债券，并提供担保，以保护投资者免受借款人违约风险的影响。

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抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)在周四的一份声明中表示，自2月底以来，抵押信贷的可用性下降了26%。大部分痛苦是因为政府没有提供支持的贷款。尽管如此，由房利美，房地美和联邦机构在四月份提供支持的抵押贷款确实具有五年以上此类贷款最艰难的信用条件。

军人的危险

为了应对立法者在三月份通过的2.2万亿美元刺激法案，许多贷方似乎已实施限制。根据新法律，如果受到冠状病毒的影响，贷款人必须让拥有政府担保抵押贷款的借款人延迟多达一年的还款期。

即使最终得到偿还，抵押贷款服务商也必须将未支付的款项提前支付给债券投资者。这使得放贷人不太愿意向他们认为需要忍耐的借款人提供贷款，例如信用评分低的消费者和只能承受最低定金的消费者。

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MBA的弗拉坦托尼表示，由于联邦监管机构对建立流动性设施的抵制态度加剧了信贷紧缩，该设施将帮助服务商提前向债券持有人付款。Fratantoni表示，大型服务业者可能不会破产，但他们仍在通过收紧抵押贷款要求来保护自己。

穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪说：“我无法想象在这种环境下，任何放贷人都想进取。”“这是您到掩体的深处。”