iBuyers想成为房地产界的亚马逊

任何事情都可以在网上完成。一些科技公司，如 Zillow 和 Redfin，认为他们甚至可以在线买卖房屋，并梦想成为后来被称为“iBuying”的亚马逊。但他们发现，作为一个在线行业，买卖价值数十万美元的资产比买卖书籍要困难一些。

上周，Zillow宣布将在今年余下时间停止购买房屋，自称是由于“装修积压和运营能力限制”，将其归咎于困扰经济的供应链问题。

这一消息在 iBuying 的世界引起了轰动，这是一个相对较新的行业，在该行业中，Zillow、Redfin、OfferUp 和 Opendoor 等公司允许房主通过直接(快速)向他们出售房屋来避免挂牌和分期房屋的繁琐过程。但它也在 TikTok 上引起了关注，拉斯维加斯的房地产经纪人肖恩·戈彻 (Sean Gotcher) 发布了一段视频，其中包含 Zillow 的新闻，嘲笑该公司的麻烦。

Gotcher 在 9 月份发布了一段视频，现在已经获得了超过 300 万的观看次数，他已经获得了在 TikTok 上最容易获得的那种短暂的网络名气。在其中，他暗示 iBuyer 公司正在操纵市场，故意为一些房屋支付过高的价格，以便以更高的价格出售他们已经在附近地区购买的其他房屋。

虽然 Gotcher 的一些说法牵强附会并且接近于阴谋论(而且由于房地产经纪人直接与 iBuyers 竞争，你应该对任何一方对另一方的说法持保留态度)，但该视频在网上疯传，因为它击中了人们越来越担心住房变得不再像庇护所，而更像是一种在华尔街交易的高风险金融资产。这种焦虑并不新鲜，但在大流行的过程中变得激动人心，因为火热的房地产市场和历史性的住房供应不足已将年轻和首次购房者拒之门外。今年早些时候，尽管缺乏证据支持，但人们普遍担心贝莱德和其他机构投资者应对当前市场状况负责。

iBuyer 公司在市场中所占的份额非常小——2021 年第二季度约占房屋销售的 1%，这是迄今为止的峰值——但重要的是要认真对待他们的增长。虽然 iBuyers 争辩说他们正在提供一个明确的解决方案来减轻房屋销售过程的压力，但美国的政策已将财务安全视为房屋所有权，并且将大公司引入该领域引发了对潜在反竞争和掠夺行为的担忧。

房地产界的亚马逊?

至少可以说，卖房子的过程是有压力的。除了普遍关注的问题之外——关于以最优惠的价格购买你曾经拥有的最昂贵的东西，而且你可能已经投入了数万美元和无数个小时——所有的后勤工作都是如此。作为布置房屋的一部分，卖家可能需要做前院工作，重新粉刷内部和外部，更换地毯，聘请专业摄影师进行挂牌，保持内部清洁以准备展示，弄清楚在哪里拍摄家里的狗和孩子有看房时，聘请房地产经纪人，不胜枚举。

这甚至不包括尝试将您的房屋销售时间与新房或城市的入住日期相吻合。通常，人们需要出售他们的房屋才能购买新的房屋，这意味着如果您必须将所有物品存放起来并住在家庭成员的地方或租房时，那里也会产生额外的交易成本寻找你的新家。

这是 iBuyer 公司表示他们正在寻求解决的问题。房主可以接受 iBuyer 的报价，而不必经历整个过程的麻烦并可能产生一些成本，然后公司会进行分期、挂牌和将房屋出售给其他人的工作。

这些公司可以通过多种方式获利：首先，他们购买房屋的价格与他们能够出售房屋的价格之间的差额(减去装修、维护和销售的任何成本)，其次，他们向房主收取出售房产的费用。

他们中的任何一个是否真正盈利是另一回事。

iBuyers 增长迅速。据科罗拉多大学博尔德分校的驻校学者 Michael DelPrete 称，2018 年 iBuyer 公司约占市场的 0.2%;2019 年，他的数据显示 iBuyers 的购买量约为 31,000 次，占美国市场的 0.5%。根据Zillow的研究，今年第二季度iBuyers的市场份额首次达到1%。

但根据 DelPrete 的研究，这个行业的利润空间很窄。回顾上个季度，Opendoor 和 Zillow 录得净亏损(分别为 - 1.44 亿美元和 - 5,900 万美元)。虽然 Offerpad 确实发布了一个盈利的季度(900 万美元)，但 DelPrete指出，“绝大多数利润来自创纪录的房价升值，这是暂时的，而且似乎正在下降。”

尽管在全国住房市场的背景下，这些数字很小，但 iBuyers 历来相对集中在阳光地带等特定地区，那里有更多的新单户住宅，因为更容易准确地为新的、相对相似的房屋定价。2019 年，DelPrete 的研究表明，在最大的 iBuyer 市场凤凰城，他们的市场份额达到了 5.5%。然而，今年第二季度的Zillow 数据表明，这个数字并没有太大变化，凤凰城的市场份额为 5.7%。其他占比较高的城市包括亚特兰大(5.3%)、夏洛特(5.3%)和罗利(5.0%)。

Redfin 尽管扩大了 iBuying 业务，但仍致力于其传统的房地产模式。在一份声明中，RedfinNow(Redfin 的 iBuying 部门)副总裁 Jason Aleem 说：“RedfinNow 与众不同的部分原因在于我们能够在一次对话中就所有选项对卖家进行教育。......许多人被我们具有竞争力的现金报价的确定性所吸引，但那些仍想以最低费用在公开市场上市的人可以与当地的 Redfin 代理商合作。”

但这些公司的规模是否足以操纵市场?

认真对待对市场操纵的担忧

尽管 Gotcher 的 TikTok 视频声称，但我非常怀疑 iBuyers 是否可以操纵市场，系统地以房屋的初始价格削弱房主，然后在他们返回市场时设定更高的价格。

采取该计划的第一部分 - 以低于其价值的价格系统地购买房屋。竞争太激烈，无法可靠地做到这一点。一方面，还有其他 iBuyer 公司相互竞争。他们发现自己与其他公司的竞购战屡见不鲜，一些研究表明，他们愿意支付的价格上涨速度快于市场其他公司。不仅仅是 iBuyers 相互竞争——还有成千上万的房地产经纪人很乐意为您出售您的房屋。

这些公司根本没有能力持续抬高他们出售的房屋的价格。让我们详细分析一下 iBuyer 能够做这样的事情必须发生的事情。首先，他们需要在特定市场内购买大量房屋。市场是什么有待讨论，但您需要获得足够的市场份额来改变价格——法院已将垄断权力定义为大于 50%。为了强调 iBuyers 离这一点还有多远，在他们最活跃的市场中，他们已经实现了大约 5% 的销售额，甚至不是所有的房屋，只是那些正在销售的房屋。这就是所有 iBuyers，而不是某一特定公司。

但这还不是最难的部分。困难的部分是他们需要保住房屋，直到他们获得足够高的市场份额。iBuyers 通常会在几个月内将房屋重新投放市场。相反，他们需要支付维护成本、财产税，并承担巨大的风险，即他们在给定区域内持有的所有房屋不会因为经济衰退或改变生活偏好等无关的事情而贬值或飓风。

这一策略显然存在一些重大的下行风险。在人们选择住在其他地方之前，即使是区域性垄断公司也只能收取这么多费用。

它还要求这些公司能够准确地为房屋定价。未能准确构建算法的成本非常高——彭博社报道称，当 Zillow“调整了为其翻房操作提供动力的算法以提供更高的报价......它不得不停止提供新报价”后，在赢得太多出价后。市场的升值速度比今年早些时候要慢，这意味着当你考虑到装修成本和销售成本时，Zillow 最终可能会亏本出售这些房屋。

似乎 iBuyers 并没有将他们的商业模式放在出售房屋上。相反，正如《华尔街日报》报道的那样，他们“已经明确表示，他们的业务主要是从抵押贷款、产权保险和托管等辅助服务中赚钱。”

但并非所有对这些公司权力的担忧都可以轻易消除。

要创办 iBuying 公司，您需要能够筹集到大量资金。这意味着新的竞争对手很难加入市场。要想成为一个真正的竞争对手，要花费数亿美元——你必须能够购买大量房屋，聘请承包商进行必要的装修，还必须让所有员工和独立代理人将房屋出售为好。这甚至不包括准确构建准确定价房屋的算法所需的所有工作。

iBuyers 可能不仅对购房者产生下游影响，而且对租房者也产生影响：他们不只是将房屋投放市场供普通人购买;他们通常直接向机构投资者(如私募股权公司)出售产品。根据加州大学伯克利分校助理教授Desiree Fields 的说法，在市场上的机构投资者活动中观察到“iBuyers 的作用越来越大”。她引用了 Business Insider 的报道，一位 CEO 预计他的公司为机构投资者购买的房屋中，多达 20% 将来自 iBuyers。

虽然机构投资者的影响存在争议，但菲尔兹表示，这些公司比较小的房东更有可能进行驱逐，有些甚至采取掠夺性的“连续驱逐申请”，这种策略使租户无法“向房东报告问题并助长住房不安全感”通过增加滞纳金、律师费和其他费用来拖欠租金。”

底线：iBuyers 正在提供服务。目前还不清楚他们是否真的想出了如何赚钱。将其理解为一个需要监管的新兴行业，而不是一个操纵房地产市场的庞然大物，对于了解权力的真正所在很重要：在监管者的手中。

iBuyers 最终会成为房主的选择，还是会引发机构投资者的狂热而伤害租房者，这是一个监管问题。

首先，房价飙升的根本原因是历史性的供应不足。专家很清楚，这个问题主要是由于排他性分区法导致无法建造足够的房屋来满足需求，尤其是首次购房者和低收入购房者对入门房屋的需求。由于供应受到人为限制，渴望快速升值资产的投资者已转向房地产市场。

其次，早在 iBuyers 或机构投资者进入美国房地产市场之前，对低收入租户缺乏保护就已成为紧急情况。虽然过去的一年促使政府更愿意制定租户保护措施，如暂停驱逐和减免租金，但由于缺乏一致的执法，租户往往缺乏基本的保护，房东甚至公然藐视已颁布的少数法律。

人们担心房地产投资者活动增加可能意味着什么并不是不理性的。但准确诊断这里发生的事情以及潜在危害的实际范围很重要。否则，政府设计的政策解决方案可能无法保护最需要它的人。