尽管繁荣 阿德莱德的房地产仍被低估
来源： 2021-11-01 16:37:41
低利率和高家庭储蓄相结合，为阿德莱德的房地产市场掀起了一场“完美风暴”。UniSA 研究人员 Chris Leishman 和 Peter Rossini 认为，当地房地产市场自 2013 年以来一直被低估，并且可能会继续上涨，直到我们看到澳大利亚央行几次加息。
关于澳大利亚利率未来的辩论现在几乎与房地产市场一样激烈。数周以来，金融市场对美国通胀以及利率最终小幅走高的可能性越来越紧张。相比之下，澳联储一直传达的信息非常一致，即低利率将在未来几年保持不变。
低房贷利率在推动购房者和投资者的购买力方面发挥着重要作用。大多数房主和投资者不是现金购买者，而是依靠借贷来为购买提供资金。利率相对较小的变化可能会对偿还贷款的成本产生巨大影响，而且利率多年来一直在下降(见下图)。
鉴于利率对住房贷款可偿还性的重要性，询问在给定时间点的利率水平应该给予什么水平的房价是有益的。
下图将阿德莱德的房价中位数与我们描述为购房者购买力指数的假设指标进行了比较。
这是通过找到双收入家庭负担得起的最高住房贷款得出的，平均工资，将其收入的 30% 用于住房贷款。
通过将 HPP 指数与中位数价格进行比较，可以创建一种衡量“估值”过低或过高的方法。
我们关注收入中位数两倍的概念，因为与澳大利亚其他地方相比，这一指标是阿德莱德房地产市场价格的重要驱动因素。
在悉尼和墨尔本，净海外移民对住房压力的推动更大。
数据中的模式非常引人注目，并强调了阿德莱德房地产市场相对于澳大利亚其他地区的稳定性。房价在全球金融危机之前和之后都被高估了，但工资增长加上利率逐渐下降意味着到 2013 年初房价被低估了。
从那以后，它们一直被低估，但自 2019 年以来利率的大幅下降进一步扩大了差距。
家庭储蓄也在推动澳大利亚近期和持续的房地产市场繁荣方面发挥了重要作用。
大流行使国际旅行几乎停止，有助于将资金转移到消费和住房投资上。
在下图中，我们显示了家庭年均现金储蓄占阿德莱德房价中位数的百分比。有几个有趣的趋势。
例如，我们可以看到，在全球金融危机之后的几年里，储蓄呈下降趋势。
这是阿德莱德房价相对于购房者的购买力(反映工资和利率)被低估的主要时期。自 2016 年左右以来，家庭储蓄一直在逐渐上升，并且在大流行期间加速。
当我们把不同的趋势放在一起时，我们就能明白为什么现在阿德莱德的房地产市场会出现一场完美风暴。
虽然阿德莱德的房地产市场自 2013 年左右以来一直被低估，但在此期间，HPP 指数一直相当平稳——直到大流行开始之前。
2019 年第二季度，家庭平均现金储蓄升至五年来阿德莱德房价中位数的 20% 左右，并且在大流行期间持续大幅上涨。
很明显，HBPPI 在房价开始快速上涨之前的两三个季度就开始上涨，表明这是一个很好的市场活动领先指标。但是，数据还显示，仅凭住房贷款的可偿还性还不足以解释价格飞涨的原因——还需要家庭储蓄过剩。
问题是：阿德莱德的房地产市场接下来会怎样?尽管澳联储公开表示，在可预见的未来现金利率不会上升，但很难看出澳大利亚如何为经合组织的大多数国家制定不同的道路。
许多评论员认为美国 2022 年加息两次，2022 年可能加息三次。
在澳大利亚，大多数银行在其压力测试计算中通常假设上涨 2.5%(当然，这并不意味着在不久的将来可能会出现这种上涨)。
APRA 最近修订了其指导方针，现在要求银行在压力测试中假设 3% 的利润率。在下图中，我们探讨了 2022 年和 2023 年一系列 0.25% 的加息对 HBPP 指数意味着什么。
分析表明，要使阿德莱德的房价重新与 HBPP 指数保持一致，需要加息三次。
假设在此期间房价没有进一步上涨，这表明在 2023 年末之前价格不会被高估。
然而，如果房价持续上涨，这一点显然会更快达到，也许最早在 2022 年末达到。
与此同时，澳大利亚飙升的房价现在终于在银行业中引发了警报，澳大利亚央行、澳大利亚央行和澳新银行在过去几周都记录在案，表明现在需要限制贷款，以防止对金融稳定的进一步威胁。
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