澳大利亚的房地产市场违背逻辑

房地产专家认为，传统的房地产估值指标和销售业绩无法准确预测澳大利亚许多地区的房地产销售价格。

当房地产价格让一些最有经验的房地产专业人士难以置信地摇头时，您知道您需要注意正在发生的事情。

上个月底，投资服务提供商AltX召集了一些全国领先的估值和房地产专家，就澳大利亚房地产市场进行了网络研讨会讨论，以了解全国各地的情况。

“2020 年中期实现的价格与当前气候无关，”摩根大通估值师总监 Jason Matigan 说。

“我们最近对曼利进行了估值。隔壁的房子在 2020 年 5 月或 6 月以 410 万美元的价格售出，所以我们的想法是大约 400 万美元的房产，这是相似的。

“它以 630 万美元的价格售出。

“我们在悉尼的东海岸看到了这种情况，甚至有一次我们去到中环和外环。”

RT Edgar董事兼拍卖师 Mark Wridgway 在维多利亚州的房地产市场看到了类似的情况。

Wridgway 先生说：“每平方米美元的价格已经被抛弃了。”

“从 2020 年 9 月到现在，半岛上的一些地方平均增长了 30% 到 40%。

“在一些关键资产中，悬崖顶上的世代财产……其中一些已经增长了 50% 到 60%。”

是什么推动了澳大利亚房价的上涨?

该小组表示，当前的市场状况要归功于独特的事件组合。

低利率、供应不足以及对更多空间的新升值导致全国大多数市场的房地产价格飙升，而且没有放缓的迹象。

Ray White TRG负责人 Gavin Rubinstein 指出，即使是最新的封锁措施也没有给悉尼及其他地区的市场刹车。

“房价甚至比我们进入封锁之前还要高，”鲁宾斯坦先生说。

“由于低利率和供应不足，它变得更加看涨和更加激进。

“我从未见过市场在人们购买选择方面如此紧张。

“现在很多人都更加看重拥有和想要空间，因此由于缺乏生活方式资产——有景观或靠近海滩的地方可以真正改善你的生活方式——人们支付的数字是疯狂的。”

Preston Rowe Paterson全国总监 Neal Ellis 解释说，这种对生活方式的新关注已经彻底改变了市场。

“如果你在 20 年前问我应该在哪里投资，我永远不会说去外围地区看看你能买到什么，”埃利斯先生说。

“(我会建议)在相同价位的较小城市购买一些东西，可以获得更好的资本增长。但我不确定这是否适用。”

埃利斯先生表示，热度不仅限于住宅市场——它似乎也扩展到了零售市场。

“我们最近评估了一个有八名租户的零售物业。他们的租金有些落后，”他说。

“该资产位于二级位置，上面有一栋历史建筑——它以 3% 的收益率以 1200 万美元的价格出售。

“如果你看看租户的实力和 3% 的收益率，这完全违背逻辑。

“但人们仍然有信心进行投资。外面有很多钱。”

澳洲房价飙升

受影响的不仅仅是悉尼和墨尔本都市区。

Ray White项目总监 Hamish Bowman 表示，由于来自边境以南各州的人口涌入，昆士兰市场出现了新的增长。

“2020 年，有 30,000 人越过边界向北迁移，”鲍曼先生说。

“过去五年的增长相当温和，但过去 18 个月(有所不同)。”

“我们 18 个月前刚刚出售了一处房产，这是 New Farm 的一栋非常入门级的房子。当时它的交易价格为 110 万美元，而仅凭房屋 DA 计划就以 180 万美元的价格交易。”

马蒂根先生还看到最近停滞不前的昆士兰市场开始运转。

“沿海生活方式变得极其重要，”他说。

一些沿海城镇(也)出现了显着的上升。我们已经看到这些生活方式物业真正升值了。”

事实上，这种对生活方式和空间的关注使区域市场同比增长了 25%——还有增长空间。

“我们肯定会看到这些区域市场发生变化，”马蒂根先生说。

“它们的基数极低，过去 10 年多以相同的价格交易。

“我认为其中一些区域市场还有增长空间。”

展望未来

美国和欧洲的趋势表明，买家已准备好打破封锁的迷雾，为市场提供良好支撑。

随着更多外籍人士回国的前景，以及技术移民的回归，住宅市场可能会在明年保持良好增长。

“有人购买房产，准备明年再来，”马蒂根先生说。

“我认为明年年中会有大量的人涌入，而那些过来的人将前往悉尼和墨尔本。

“人们将从悉尼和墨尔本套现，他们可能会继续向北迁移到昆士兰市场。

“所以我认为随着明年市场的继续，定价压力会更大。”

即便如此，马蒂根先生还是建议谨慎行事。

“谨慎前行。我们肯定会创下那些创纪录的价格，但我们已经看到市场以另一种方式倒退，你不想在刚刚售出的一次销售中挂上帽子，”他说。