根据领先的房地产专家的说法 房地产市场无视估值逻辑

根据领先的房地产专家的说法，市场无视估值逻辑

在最近的 AltX 网络研讨会上，一个领先的专家小组表示，传统的房地产估值指标和销售业绩不再能准确预测澳大利亚许多地区的房地产销售价格。

当房地产价格让即使是最经验丰富的房地产专业人士难以置信地摇头时，您知道您需要注意正在发生的事情。8 月 27 日星期五，我们召集了一些全国领先的估值和房地产专家，参加了一场关于澳大利亚房地产市场的网络研讨会，以了解全国各地正在发生的事情 - 以及我们将何去何从。

加入 AltX 的还有负责人 Gavin Rubinstein、The Rubinstein Group 的 Ray White、董事兼拍卖师 Mark Wridgway、RT Edgar、Hamish Bowman、Ray White Projects 董事和持牌房地产经纪人、JPM Valuers 董事 Jason Matigan 和 Neal Ellis ，普雷斯顿罗帕特森澳大利亚国家主任。共识很明确——澳大利亚房地产市场的表现不符合逻辑。

“2020 年年中实现的价格与当前气候无关，”马蒂根说。“我们最近对曼利进行了估值。隔壁的房子在 2020 年 5 月或 6 月以 410 万美元的价格售出，因此我们认为这栋类似的房产约为 400 万美元。它以 630 万美元的价格售出!我们在悉尼的东海岸看到了这种情况，甚至有一次我们去到中环和外环。”

当被问及维多利亚市场时，Wridgway 看到了类似的情况。

“每平方米美元的价格已经被抛在了一边。从 2020 年 9 月到现在，半岛上的一些地方平均增长了 30% 到 40%。在其中一些关键资产中，那些悬崖顶上的世代财产……其中一些已经增长了 50% 到 60%。”

是什么推动了房价上涨?

当前的市场状况要归功于事件的独特组合。低利率、供应不足以及对更多空间的新发现导致全国大多数市场的价格飙升 - 没有放缓的迹象。即使是最新的封锁措施也未能遏制市场。

“价格甚至比我们进入封锁之前还要高，”鲁宾斯坦说。“由于低利率和供应不足，它变得更加看涨和更加激进。我从未见过市场在人们购买的选择方面如此紧张。现在很多人都更加看重拥有和想要空间，因此由于缺乏生活方式资产——有景观或靠近海滩的地方，你可以真正改善你的生活方式——人们支付的数字是疯狂的。 ”

埃利斯说，这种对生活方式的新关注已经彻底改变了市场。

“如果你在 20 年前问我应该在哪里投资，我绝不会说去外围地区看看你能买到什么。[我会建议]在一个城市以相同的价格购买较小的东西，你会获得更好的资本增长。但我不确定这是否适用。”

埃利斯表示，热度不仅限于住宅市场——它似乎也扩展到零售市场。

“我们最近评估了一个有八名租户的零售物业。他们的租金有些落后。该资产位于二级位置，上面有一栋历史建筑——它以 3% 的收益率以 1200 万美元的价格出售!如果你看看租户的实力和 3% 的收益率，它就是不符合逻辑的。但人们仍然有信心进行投资。外面有很多钱。”

澳洲房价飙升

受影响的不仅仅是悉尼和墨尔本都市区。鲍曼说，由于来自边境以南各州的人口涌入，昆士兰市场出现了新的增长。

“2020 年，有 30,000 人越过边界向北迁移。过去五年的增长相当温和，但过去 18 个月 [有所不同]。18 个月前，我们刚刚出售了一处房产，这是 New Farm 的一栋非常入门级的房子。当时它的交易价格为 110 万美元，而仅凭房屋 DA 计划就以 180 万美元的价格交易。”

马蒂根还看到最近停滞不前的昆士兰市场开始运转。

“沿海生活方式变得极其重要。一些沿海城镇[也]出现了显着的上升。我们已经看到这些生活方式物业真正升值了。”

事实上，这种对生活方式和空间的关注导致区域市场同比增长 25%——还有增长空间。

“我们肯定会看到这些区域市场发生变化，”Matigan 说。“它们的基数极低，过去 10 年多以相同的价格交易。我认为其中一些区域市场还有增长空间。”

展望未来

美国和欧洲的趋势表明，买家已准备好打破封锁的迷雾，为市场提供良好支撑。随着更多外籍人士回国的前景，以及技术移民的回归，住宅市场可能会在明年保持良好增长。

“有人购买房产，准备明年再来，”马蒂根分享道。“我认为明年年中会有大量的人涌入，而那些过来的人将前往悉尼和墨尔本。[与此同时]人们将从悉尼和墨尔本套现，他们可能会继续向北迁移到昆士兰市场。因此，我认为随着明年市场的继续，定价压力会更大。”

即便如此，Matigan 还是建议谨慎行事。

“谨慎前行。我们肯定会创下那些创纪录的价格，但我们已经看到市场以另一种方式倒退，您不想在刚刚售出的一次销售中挂上帽子!”