债券信用扫描 | 万科:头部房企实力过硬,业绩财务双优
来源：焦点研究院 2021-09-08 17:05:03
焦点研究院 · 债券信用扫描
债项：万科2021第三期中期票据
出品时间：2021年9月8日
研究员：张子豪
债项概况
信用支撑点
公司行业经验丰富，品牌知名度高，继续维持稳固的行业龙头地位
公司自1988年涉足房地产行业，至今已有30余年的行业经验，公司销售规模常年名列行业前茅，行业龙头地位稳固。2020年万科在全国销售市场占有率约为4.03%，且在全国23个城市的销售排名位列当地第一，继续保持了稳固的行业龙头地位。
公司销售业绩稳步增长。同时有充足的待结算资源保障后续业绩情况
2020年公司销售金额为7042亿元，继续保持增长；截至2021年1-3月，公司签约销售面积和签约销售金额同比分别增长24.82%和30.16%。截至2021年3月末，公司已售未结转面积和金额分别为5352万平方米和7624亿元，将可以对公司未来的经营业绩进行充分保障。
公司购地策略严谨，土地储备丰富且分散，有效化解了行业轮动带来的风险
公司坚持严谨的购地策略，并通过PIE评估模型（PIE，即Population、Infrastructure和Employment首字母缩写，指“人口、基础设施建设和就业”）、项目跟投制度等方式来控制投资风险，所获取土地储备主要分布在一、二线城市，截至2020年底，公司全口径待建面积5051万平方米，其中，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域占比分别为18.45%、10.26%、34.34%、27.11%和9.84%，均衡的区域布局可在一定程度上化解行业轮动风险。
公司多元化经营协同效应逐步发挥，长期以来经营稳健，穿越周期能力强
公司定位于城乡建设与生活服务商，业务领域不断创新，已开拓物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等业务。城市配套服务业务与核心住宅业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有效补充。公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经验丰富，穿越周期能力强。
公司财务政策稳健，持续盈利能力强，具有较好的财务弹性
2020年公司继续握紧房地产市场的发展脉络，严格执行稳健审慎的经营策略，并践行多元化的土地获取模式，以回款情况确定投资及运营支出计划，拿地成本较为合理。近三年，公司销售业绩稳步增长，营收规模及盈利水平保持较高水平。公司债务负担与业务发展较为匹配，信用借款占比较高，期限分布均衡，融资结构合理，再融资空间大。
风险关注点
公司股权结构较为分散
公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结构的稳定性。
表1：
截至2021年6月末万科企业股份有限公司前十大股东明细
数据来源：万科企业股份有限公司2021年半年度报告
合联营项目数量及规模增多，将会对万科的管理能力提出考验
近年来，为应对政策改变及控制成本等现实需要，房地产企业普遍选择合作开发。公司长期股权投资、往来款、少数股东权益及对外担保均呈增长趋势，合联营项目的增多将对万科的管理能力提出更高要求。
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