昆明房企三道红线「哪些开发商的房子质量可靠」

最近，云南房网连续发了三篇有关怎么在昆明买房的文章，阅读量一篇比一篇高，说明大家都很关心这个问题。其中最后一篇文章在微信上推送后，后台有大量留言是询问某个房企、某个楼盘到底怎么样的，我给大家截图看看：

这些留言，有些云房宝回复了，有些没有回复。没有回复的主要原因，是粉丝咨询的项目或公司我们还需要进一步了解，不能轻易下结论。

其实，分析一个开发商及其楼盘是不是靠谱，能不能经得起时间考验，总体品质怎么样，向媒体和专业人士请教固然是一个办法，但购房者也可以根据公开信息，自己做个大致判断。因为与其听别人瞎分析，还不如自己掌握“屠龙技”。

买房这件事，说穿了其实是购房者用钱给某个公司投信任票，房子能不能买首先得看这家公司值不值得信任，有没有风险，是不是靠谱，因为靠谱的房子肯定是靠谱的房企开发出来的。房地产行业里有一句话是这样说的，靠谱的开发商也会有不靠谱的项目，但不靠谱的开发商肯定没有靠谱项目。

民间版“三条红线”

那么，什么样的开发商不太靠谱呢？看看这些年暴雷的省内外房企，大致有这么几个特征：

第一，短期爆发式扩张，或者小公司干大项目扮演“蛇吞象”。

近些年，国内房企纷纷开始冲击规模，百亿的冲击500亿，500亿的冲击1000亿，1000亿的冲击2000亿，出现了一大批爆发式增长的黑马。这些公司暴雷比例极高，比如泰禾、华夏幸福、蓝光、福晟地产等，其中一大票是作风激进的闽系房企。

就拿在进入昆明多年的蓝光来说吧，其在2015年借壳上市，然后开始迅猛扩大，到处高价拿地。2016年2月，北市区羊肠片区有181亩土地要出让，本来龙湖等公司有意要拿，但斜刺里杀出蓝光，竞价28轮后溢价3.1亿拿下。

蓝光高速冲刺几年后埋下不少隐患，终于在今年彻底爆发，目前蓝光在昆明的多个楼盘都已停工。

蓝光在昆明的多个项目要么被卖要么停工

昆明本地爆发式扩张，或者是小公司干大项目扮演“蛇吞象”的公司也好不到哪里去，当年七盘联动的经典地产，一口气拿下好几个大项目的佳达利，现在是什么结局就不用说了。

为什么短期爆发式扩张的开发商容易出问题？因为房地产归根结底是个传统行业，短期要吃成个胖子，对资金、人才、管理的要求极高，尤其是资金，这一类公司的负债率普遍非常高，一旦市场形势发生变化，很容易资金链断裂。泰禾、蓝光、经典地产、佳达利都是如此。

第二，喜欢拿“地王”。

有些房企，拿地的时候胆子非常大，即使是“地王”也能不眨眼拿下，但“地王”项目往往容易出问题。最近大华接盘开发的昆明一二一大街商住混合地块，就是当年的“地王”，原来拿地的志远地产早就被拖垮了。这家志远地产以前开发的莲花池国际商贸城，也曾经是“地王”项目，这个楼盘现在也是问题一大堆。

“地王”风险很高，喜欢拿“地王”的公司也风险很高

昆明曾经与俊发齐名的开发商星耀地产，如果不是贸然去天津拿“地王”地块，说不定现在还活得好好的。

濒临破产的泰禾地产，也曾经以喜欢拿“地王”著称，被称为中国房地产行业的“地王收割机”。但正是过多的高价地块拖垮了泰禾地产。

最近陷入危机的蓝光地产也是一家喜欢拿“地王”的公司，其在青岛、宁波、南昌、温州、南阳等地都有豪取“地王”的新闻。

为什么“地王”项目往往不得善终？喜欢拿“地王”的公司普遍结局比较惨？原因其实很简单，“地王”的最大特征就是贵，占用资金庞大，开发商不得不高额举债开发，资金链容易断裂。另外，开发商拿地王，赌的是房价不断上涨，问题是久赌必输，房价增长一旦放缓甚至下跌，“地王”立刻就成为开发商手里的定时炸弹。

反过来看，经营稳健的房企一般都对所谓的地王项目敬而远之。万科进入昆明10多年了，没拿过任何“地王”地块。俊发在昆明称霸10多年，也几乎没有拿过单价“地王”。

第三，跨界搞多元化比较激进的公司。

这几年国内房地产行业增速放缓，许多大型房企开始多元化发展，涉足非地产领域，这本来属于正常现象，但有些房企在这方面比较激进，多元化步子卖得太大，跨界的幅度也太大，导致副业没搞好，主业也受拖累。

金科地产曾经大举进军光伏风电等新能源领域，但所获甚微

昆明本地一家知名公司，本来房地产规模做得很大，10多年前却心血来潮，跑去投资水电站、开矿，结果钱没挣到反而惹来一堆官司，房地产业务也伤了元气。

所以，你如果看到一家房企在非地产领域到处花钱，到处投资，就要担心它的资金链会不会出问题。

买靠谱公司的标杆项目，基本上没啥问题

按上面三个特征逐一筛选，基本上就可以把那些经营风格过于激进的、实力跟不上欲望的、做事做产品不够专注的、资金链存在隐患的公司排除掉大部分了。剩下的公司，你再看看以往的口碑，以往的产品，代表性楼盘，也就能基本上不会踩雷了。

具体来说，筛选剩下的房地产公司大概有这么几类，一是在房地产市场上经营多年，久经市场考验，作风稳健的企业，比如当年的“招宝万金”，其中招商蛇口、万科、金地都还在国内房地产行业的第一梯队，也都早就进入昆明，它们开发的项目至少都在水准线以上。还有像龙湖这样的老牌TOP10房企，经营稳健，产品有口碑，同类型同价位的项目，龙湖的品质基本上不会输给别人。再有就是像本地龙头老大俊发，能够在昆明稳坐10多年的霸主，至今没有对手能够撼动，仅凭这一点，就说明俊发的产品在本地认可度非常高，稳定性很强。

第二类就是央企阵营，在昆明，无论是进入比较早的中海、招商、华润，还是今年才有第一个项目交房的中铁建，都属于央企产品力的代表。比如中铁建的西派国樾，市场认可度极高，是国内高端大平层项目的代表。华润则最擅长城市综合体，昆明华润中心既有国内顶级购物中心万象城，又有超高地标级写字楼、酒店和公寓，还有城市核心区高档板式住宅，这类配套极具优势综合体项目在昆明可遇不可求，有一个火一个。中海就更不用说了，早就在国内房地产行业里享有“理科生”的美名，近期推出的中海汇德里，将成为中海进入昆明后最拿得出手的高层精品住宅。

云海一号是金地在昆明的标杆作品之一，市场口碑不错

这两类公司的共同特点是产品层面不会掉链子，尤其是标杆项目，是企业开发能力的体现，品质上一定是拿得出手，比如龙湖目前在昆明的山海原著、中海目前的汇德里、华润的润府、雅居乐的云和中心、金地在成功开发云海一号之后又推出世博一号、万科的公园城市、中铁建的西派国樾、俊发的生态半岛等，这些项目都是开发商各自在昆明的“脸面”，属于企业之光，价格上虽说贵一些，但开发质量肯定不会含糊。

招商蛇口正在开发的雍和府虽然并不是招商在昆明最顶尖的项目，但从产品到价位，却实实在在称得上是诚意之作。

类似的还有绿城诚园，绿城的优秀作品实在太多，诚园在绿城的全国产品体系中肯定不算最高端，但其作为昆明市场上的“迟到者”，第一个作品肯定带着为绿城争光、正名、打开市场的使命，品质上自然不会砸了绿城的牌子。