英国房价能抵抗地心引力多久

自上次围绕房地产市场的健康状况引发担忧以来已有两年时间。然后，在市场被允许在第一次Covd封锁中途重新开放后，房地产经纪人试探性地设置了与社会保持距离的看房。当时，房地产公司第一太平戴维斯(Savills)审查了其预测，并认为仍预计房价将“在短期内下跌约5%至10%”。

这没有发生。英国各地的印花税假期迅速激发了因封锁而增长的被压抑的需求。房价非但没有下降，反而开始上涨——从那以后就没有停止过。

周五，英国最大的银行哈利法克斯表示，4月份价格上涨了1.1%，使平均价格达到286,079英镑的新高。“住房交易和抵押贷款批准仍高于大流行前的水平，新买家询盘的持续增长表明短期内活动将继续增加，”该银行董事总经理罗素·加利(RussellGalley)表示。

“至少就目前而言，尽管当前的经济存在不确定性，但我们看到的房价强劲上涨几乎没有减弱的迹象。”

哈利法克斯的数据是最新的证据，表明尽管发生了大流行，但英格兰银行连续会议导致利率上升和生活成本危机的发展，房价和活动仍然保持强劲。但它能持续多久?

在预测房价下跌两年后，本周第一太平戴维斯表示，“仍然很难看到有意义的房价调整的触发因素”。其他评论员似乎也同意，尽管有一些警告。

咨询公司BuiltPlace的房地产市场分析师尼尔哈德森说：“我预计不会出现崩盘，但我对市场前景的看法比自大流行开始以来的任何时候都更加悲观。”“目前风险相当大。”

低借贷成本支撑了房价，因此抵押贷款利率上升，再加上生活费用的其他增长，可能会打破平衡。本周的加息伴随着警告称，通胀可能在年底前达到10%，英国有陷入衰退的危险。随着加息成为央行降低通胀的关键工具，借贷成本的进一步上升似乎不可避免。

哈德森说：“我们可能会突然从房价看起来完全合理的地步转变为突然不合理的地步。”“你不必提高到我们在80年代看到的15%的利率，人们也会感受到同样的痛苦。如果我们看到利率下降到一半，我们将看到同样数量的痛苦。”

NationwidebuildingSociety的首席经济学家罗伯特·加德纳(RobertGardner)表示，他对该组织最近的月度报告中反映的市场强劲感到惊讶，因为其中一些因素已经在发挥作用。

“挤压已经开始，”他说。“我们在今年早些时候的情绪调查中看到了这种过滤。我们知道市场滞后于这一点，但它并没有真正显示出明显的放缓迹象，这令人惊讶。”

Nationwide指数4月份的增长率低于哈利法克斯，为0.3%，但显示平均价格同比上涨12.1%。Gardner预计市场将放缓，而不是崩溃。但一个关键因素将是就业。

“真正重要的是劳动力市场——这可能是总体上最重要的事情，”他说。“最近失业率已经回落到大流行之前的水平，职位空缺数量很高，这表明[劳动力市场]的强劲势头将在短期内持续下去。”

支撑近几个月增长的其他因素至少可以在今年余下时间支撑市场。第一次封锁的结束和政府的印花税假期似乎引发了借款人的大量需求，尤其是那些希望改变生活方式的借款人。但是，尽管提出了一些想法需求，但早期迹象表明，潜在的推动者仍有胃口。

加德纳指出，最近的抵押贷款批准数据虽然在3月份降至70,700份，但仍高于大流行前每月66,700份的平均水平。Nationwide对3,000人进行的一项调查还发现，38%的人正在考虑或正在考虑搬家。加德纳说：“搬家的动机仍然很强烈。”

事实上，一些工人可能只是现在才对他们的新工作模式感到满意，才会承诺搬家。房地产网站Zoopla的研究主管GráinneGilmore说：“一些买家已经迈出了第一步，但一些买家将一直在等待，看看他们工作的最终发现是什么。”

住房需求目前超过供应，该国某些地区的房地产经纪人报告买家之间的竞标战。房地产咨询公司Twindig的首席执行官AnthonyCodling表示，如果价格确实开始下跌，那将是“供应退步和需求退步”，而不是崩盘。如果房主认为他们的房产会低于他们想要的价格，他们会坐以待毙，这将支撑价格。

评论员说，没有理由怀疑很快会有一大批房主被迫出售。虽然1990年代初期出现了收回和不良销售，但银行危机并未导致房屋大规模抛售。相反，利率上升的下降使人们能够继续支付抵押贷款，并鼓励银行提供宽容。Codling说，在大流行期间带来的抵押贷款还款假期表明，在未来的任何经济衰退中，贷方都会以类似的方式做出反应。

对于四分之三使用固定利率抵押贷款的借款人来说，到目前为止，利率上升并未对他们的每月成本产生影响。租房者的压力更大，这就是哈德逊面临抛售的危险所在。低收入租户正在苦苦挣扎，房东可能会受到拖欠租金的打击。“在需求疲软的租赁行业，我们可能会看到房东抛售，”他说。

在购买出租领域之外，如果英国陷入衰退，那么它会在抵押贷款持有人受到前所未有的保护的时候这样做。银行崩溃后的抵押贷款市场审查对贷款制定了严格的规定，并终止了无需出示任何收入证据的借款人的100%以上抵押贷款。相反，借款人接受了严格的负担能力检查，并对他们的财务状况进行“压力测试”，以确保他们支付的利率远远超过银行和建筑协会广泛提供的利率。

尽管价格多年来不断上涨，但家庭并没有被允许承担2000年代初期所特有的过度抵押贷款债务。“他们没有过度扩张，他们的贷款收入比也不高，”哈德森说。“这些是有史以来最安全的借款人。”