加拿大住房市场 高脆弱性评级意味着什么

今年，加拿大房地产市场火爆，录得巨大收益和巨大的销售活动。由于该国的住房部门面临供应紧张，从大草原到沿海地区，负担能力危机已经迫在眉睫。这让许多年轻家庭和首次购房者难以实现加拿大梦。

由于 11 月加拿大住宅物业的平均价格为 716,585 美元，因此存钱支付首付甚至负担得起抵押贷款可能是一个难以置信的挑战，尤其是在 2022 年借贷成本上升的传言中。

目前的情况使联邦政府处于紧张状态，即使升值加剧，该国的住房机构也敲响了关于房屋估值大幅调整的警钟。

高脆弱性评级对加拿大住房市场意味着什么?

根据加拿大房地产协会 (CREA) 的数据，11 月全国房屋销售环比增长 8.6%，但加拿大房地产交易同比下降 11.5%。与去年同期相比，实际(未经季节性调整)全国平均房价上涨 18.2%，总计 716,585 美元。

美国住房机构的一份新报告称，少数城市容易受到重大调整的影响，而其他几个城市的脆弱性风险很小。

在加拿大抵押和住房公司(CMHC)警告说，该国的房地产市场已经从适度转移到高度脆弱性在第二季度的2021使用的四个因素的季度考核：过热，价格加速，高估和过剩。

在这种环境下面临大部分风险的顶级房地产市场是什么?多伦多、渥太华、蒙克顿、哈利法克斯和蒙特利尔。

令人惊讶的是，作为全国最热门的房地产市场之一的温哥华，其风险评估却出现了下滑。CMHC 将其脆弱性级别从第一季度的中等降至第二季度的低。研究作者将这种改善归因于当地住房市场不断增长的供应水平。

根据联邦住房机构的说法，脆弱性的增加源于全国范围内剧烈的定价加速和高估。如果这些失衡和风险更多地同时渗透到全国更多地区，脆弱性威胁和抵押贷款问题可能会迅速升级。

CMHC 的鲍勃·杜根 (Bob Duggan) 表示：“尽管我们看到第三季度的一些房地产市场统计数据略有放缓，但在查看第二季度的结果时……活动仍然比今天强劲得多。”首席经济学家，在一份声明中。

“房地产市场活动非常强劲，价格增长仍然非常强劲，价格水平仍然非常高，因此发出脆弱性信号是恰当的，”杜根补充道。“希望人们能够在信息变得过于失衡之前将其考虑在内，同时仍然有可能对这些失衡进行更有序的调整。”

其他银行也认同 CMHC 的观点。例如，瑞士银行瑞银最近表示，多伦多房地产市场可能是当今北美最大的泡沫风险。根据其全球房地产泡沫指数，多伦多是仅次于法兰克福的主要城市中心，房价过高且不受收入支持。

这对 2022 年的加拿大房地产市场意味着什么?

利率会决定 2022 年加拿大的住房市场活动吗?

2020年，加拿大房地产市场的主题一直是被压抑的需求。2021年，住房领域的主题一直是供应减少。2022 年，全国住房行业的故事可能是利率。

加拿大央行 (BoC) 已表示明年将加息，因为它继续缩减其大流行时期的量化宽松计划。然而，应该指出的是，Desjardins认为利率正常化可能会在第二季度开始，比此前预计的提前一个季度。该金融机构还警告说，抵押贷款将在全国范围内激增，尤其是短期贷款。

同时，更多的借款人可能会受到政府更高的抵押贷款压力测试门槛的影响，该测试于6月1日生效，将降低许多抵押贷款申请人的购买力。

专家警告说，如果利率上升 50 或 100 个基点，可能会影响许多新房主。无论他们是在抵押贷款压力测试增加之前进入市场还是面临个人财务紧急情况，加息都可能对抵押贷款超额和负资产的借款人产生巨大影响。

话虽如此，并不是每个人都按下了恐慌按钮。

“我很清楚，短期利率和浮动利率将保持不变，直到 2022 年下半年。但随后它们将开始上升，”加拿大帝国商业银行世界市场经济学家本杰明塔尔在接受TRNTO采访时表示。“好消息是，如果它们提早开始行动，即在 2022 年第三季度之前开始缓慢行动，它们最终的上涨幅度可能会比你等、等、再等，然后恐慌地上涨的幅度要小得多。因此，第一个因素是关注通货膨胀。五年期利率非常非常便宜。而且我建议，当我们醒来并恢复到半正常状态时，它不会保持如此便宜。”

可以这么说，加拿大的房地产价格飙升得如此之快，以至于抵消了低利率的好处。这种趋势能否在未来两年内有效逆转?市场分析师将密切关注局势，从东海岸到西海岸的热衷购房者也将密切关注。