私人抵押贷款市场即将瓦解 数十年未做

由于当前局势危机危及减轻政府在房屋贷款中的作用的多年努力，新兴的美国私人抵押贷款市场正处于崩溃的边缘。

几家在没有联邦担保的情况下发行抵押债券的公司已经解雇了大部分员工，并在经济陷入停顿之际停止了营业。而且，曾经迅速发展的将风险从政府支持的机构转移到私人投资者的证券市场也陷入了停滞，一些交易员表示，他们甚至在获得价格上都遇到了麻烦。

与2008年的金融危机不同，抵押贷款是附带损害，而不是造成经济危机的主要原因。但是这种局势增加了住房市场对美国支持的依赖，并威胁到保护纳税人免受住房低迷风险的努力的持久影响。剧变使人们质疑华盛顿可以真正撤离这个占美国经济五分之一的部门。

Maxex总裁比尔·德克尔(Bill Decker)表示，在2月至3月期间，通过Maxex出售贷款的数量下降了45%，至约6亿美元，该交易所允许贷方将抵押贷款出售给高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)和大都会人寿保险(Metlife Inc.)等投资者。他说，借钱购买抵押贷款的投资者，例如房地产投资信托基金，已经大幅回撤，如果这种困境持续太长时间，它们可能永远不会回报。

德克尔说：“修剪灌木丛是可以的，但如果削减得太厉害，它根本就不会恢复。”德克尔的交易所主要处理高余额且没有政府支持的巨型抵押贷款。

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总部位于华盛顿的政策研究组织城市研究所(Urban Institute)的数据显示，在2019年发行的2.38万亿美元抵押贷款中，私人品牌证券仅占460亿美元。没有证券化，也没有政府支持的证券投资组合贷款又增加了8530亿美元。

2008年的危机消除了投资者对抵押贷款信用风险的胃口，几乎把重担全部留给了金妮·梅(Ginnie Mae)这样的联邦实体或房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府支持的公司。私人抵押债券在2006年占市场的40%以上，到2009年几乎消失了。

美国财政部从奥巴马政府开始，一直在唐纳德·特朗普(Donald Trump)领导下，一直努力恢复至少某种形式的私人市场。他们召集贷方，投资者和抵押贷款服务机构进行了一系列努力，以恢复信任并创建潜在的新型证券化结构。

国库鼓励

财政部还鼓励开发房利美和房地美出售的新证券，以将信贷风险转移给私人投资者。这些主要包括信用风险转移证券，这是一种债务形式，其收益取决于抵押资产池的表现。

政府的目标不是恢复过去的高风险贷款，而是确保私人投资者而不是纳税人在住房市场低迷时期蒙受损失。某些类型的借款人(例如个体经营者)通常不符合政府抵押贷款计划的条件。官员们希望复兴的私人市场能够照顾到这类消费者。

导致私人抵押贷款增长的许多公司目前根本没有开展业务。专门从事非政府支持贷款的Angel Oak Mortgage Solutions裁员70%。Deephaven Mortgage也这样做，在其网站上表示，由于“市场剧烈波动”，该公司已暂停所有贷款申请，关闭和融资。城堡服务公司(Citadel Servicing Corp.)也表示将在一个月内停止发放新抵押贷款。

私人抵押贷款人的问题之一是他们自己的银行(它们向他们提供短期贷款来为抵押贷款提供资金)削减了信贷额度，或者使它们的成本大大提高了。

吉姆·帕罗特(Jim Parrott)说，如果没有某种形式的解决方案来保持私募市场的正常运转，“似乎冒着使信用风险倒退到私募市场的风险，并且使过去六，七年中发生的许多事情都无法挽回。”曾担任巴拉克·奥巴马(Barack Obama)总统的高级住房顾问，现在是贷方，投资者和其他抵押市场参与者的顾问。

政府沉默

到目前为止，政府一直不愿提供帮助。行业组织游说使高质量的私人抵押债券符合定期资产支持证券贷款工具的条件，这将允许发行人以债券质押来换取短期贷款。但美联储上周宣布扩大该计划时，并未包括私人住宅抵押债券。

一位知情人士说，一些信贷风险转移证券投资者还游说联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)，后者监督房利美和房地美(Freddie)，让抵押贷款巨头要么以折扣价回购一些证券，要么建立自己的短期借贷设施。要求匿名讨论私人对话的投资者。

投资者承认，此举似乎与转移风险的观点背道而驰，风险转移是让私人投资者承担经济低迷时蒙受损失的风险。但这位知情人士称，市场仍处于新生阶段，相对缺乏流动性，这种紧缩可能会使一些投资者永久性离开。

最重要的是，一些私人抵押债券的所有者表示，他们感到需要向房主提供救济的压力。国会通过了一项法律，要求服务机构允许借款人将政府支持的贷款的付款期限推迟一年，但是一些议员和负担得起的住房倡导者表示，减免措施也应扩大到私人抵押贷款。与政府支持的贷款不同，投资者将承担潜在的损失。

米尔肯研究所金融市场中心主任埃里克·卡普兰(Eric Kaplan)表示：“在听证会上，我不想站在某些国会议员的面前，解释我为什么不提供同行提供的这种宽容。”

对于私人抵押贷款市场，卡普兰说：“目前，这是一种在尽量减少损失的情况下，走到另一边并走到另一边的做法。”