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红谷滩区新开楼盘「南昌市红谷滩新区区长」

来源:   2023-02-25 08:16:23



20年前,南昌人“宁要老城一张床,不要红谷滩一间房”。

  20年后,红谷滩中心区成为了“新房一房难求”,而“一房难求”的背后,是“一地难求”。

  土地无供应,新房就稀缺。因此,但凡红谷滩中心区有新土地出让计划,便一定会引发市场关注。2022年9月初,红谷滩中心区D-4-1地块、D-6-1地块正式挂牌,引发热议。

  事实上,这块地的上线,并非一帆风顺。

  D4、D6地块的5年拆迁

  2017年6月,红谷滩拟对中心片区D4、D6地块棚户区改造项目范围内的房屋实施征收,公布了房屋征收补偿方案(征求意见稿)。

  根据征求意见稿,征收私房住宅的补偿方式为实行房屋就地产权调换与货币补偿两种,由被征收人自行选择。征收私房住宅,对选择货币补偿的,房屋补偿按市场评估价结算,即签即办。

  如果选择就近安置,面积将按1:1补偿。另外还将获得搬迁费、租房补贴、提前签约奖、单元奖等现金补偿。货币补偿的金额由市场评估价决定,而按照坊间的说法,一套100平米的房子大约可以得到100万的补偿金,只是红谷滩同等地段的二手商品房大约在1.5-2万元/平左右,对此,部分拆迁户并不满意。

  根据中国裁判文书网显示,D4、D6地块的拆迁户不服房屋行政征收及行政复议决定,曾于2018年向南昌铁路运输中级法院提起行政诉讼。这也导致该地块的上线延后。

  2021年1月,此时仍有个别居民在问政平台反应拆迁慢,相关部门回复称部分被征收户对提供的房源期望值过高,且想要未在该工作批次内的房源中解决,其所述未被通知等等与事实相悖。

  好在,地块内的拆迁工作始终有序在开展。

  2021年1月17日,位于红谷滩区D4、D6地块棚户区改造项目内的一单位办公大楼被顺利爆破拆除。至此,该地块的拆迁工作迈入了实质性阶段。

  2022年9月,随着江报路的通车,经过5年的拆迁,D4、D6地块顺利挂牌,等待10月11日的竞拍。据乐居新媒体了解,除了购房者关注之外,南昌不少房企已经跃跃欲试,计划参拍。

  实探:地块红线内已净地

  2019年12月,《南昌市红谷滩中心区D-4、D-6地块控规局部调整方案》 批前公示,区域内规划有中小学、幼儿园、公园绿地等。

  根据地块挂牌信息,红谷滩中心区D-4-1地块、D-6-1地块(地块编号:DAEJ2022053)地块面积:46.9亩,综合容积率2.467,封顶楼面价4195元/㎡,去除须建设共计2.82万平方米安置房(217套),住宅可售计容面积约在4.47万方左右(以最终规划为准),预计约400套可售住宅。

  据了解,房屋销售价格(均价)上限为18727元/㎡,突破了南昌三限房限价新高。之前南昌最贵三限房为西湖区的南水玖悦府,限价18500元/㎡。

  该地块销售限价为18727元/㎡,加上装修,最高可达21227元/㎡。而在二手房方面,与项目一路之隔的博泰滨江均价15328元/㎡;丰和新城南苑均价为15735元/㎡;世茂天城一期均价20421元/㎡。作为区域内为数不多的住宅用地,加上地段优势,这个价格可以说不算很高。

  从该地块的最新现场来看,地块红线内已经是净地,江报路也已经通车,不过江报路是单行道,飞虹路至庐山南大道段只能由南往北行驶。

  不过红线外的移动大楼、东湖区社会福利院旁的沿街居民楼仍未拆迁完毕,两栋楼已“人去楼空”,围挡封闭待拆。

  谁是最后一块宅地?

  红谷滩中心区的主要范围为八一大桥以南、枫生高速以东、南昌大桥以北、赣江以西合围区域,总面积约10平方公里。

  事实上,在发展了20年后,红谷滩中心区已经是一个非常成熟的城区,区域内已经非常饱和,几乎无空余地块。

  2017年5月10日,富力地产以11.77亿元拿下红谷滩春晖路与江报路交汇处地块,溢价率为63%,合计楼面价8522元/㎡,占地约54.5亩,彼时,坊间称:这是红谷滩中心区最后一块宅地。

  随后,2020年6月23日,新丰房地产拿下位于红谷滩新区中央商务区红谷中大道以东、圣淘沙花园以南地块(中央商务区C-11-2地块部分用地),楼面单价创11618元/㎡,堪称最贵单价地块。

  而八一桥头D4D6地块的正式上线,又被坊间戏称的“红谷滩中心区最后一块地”。“红谷滩中心区最后一块地”的噱头反复被戴在更新的地块上。

  从快速大迈步转向精细化更新下,红谷滩中心区在不断挤出“最后一块地”。

  八一桥头还有近千套新房住宅

  土地市场的供应不足,直接造成了红谷滩中心区新房“一房难求”。不过“一房难求”,不代表毫无上车机会。

  据乐居新媒体梳理,除了D4D6地块,位于世茂广场对面的新丰华都,是红谷滩中心区最新的楼盘。

  2020年6月23日,新丰房地产拿地。在拿地近一年后,2021年4月,新丰华都(住宅)项目《建设工程规划许可证》公示,用地由两部分组成,用地性质分别为城镇住宅用地、服务设施用地,总用地面积6680.53㎡,规划总户数105户,其中,住宅用地面积4531.86平方米,以2栋23层的高层住宅为主,底部为一座独栋2层楼商业。

  从最新项目建设现场看,目前地块内2栋主楼已经全部启动了主体结构施工,裙楼商业也正在施工中,预计2024年竣工。

  按照开发商的工程进度,新丰华都当前的进度应该可以对外开卖,但是截至2022年9月19日,该楼盘还未拿到预售证,何时入市成谜。

  红谷滩中心区新房较少,如果将视线放大到八一大桥桥头板块,那么还有两个“老盘新推”——铜锣湾、丰和新城北苑。

  根据规划,丰和新城北苑,规划3栋23层-25层楼高层住宅及1栋5层楼洋房,约300套住宅;铜锣湾住宅,共规划2栋楼高层住宅,总户数147户,含38套安置。

  加上新丰华都105套房、D4/D6地块约400套可售住宅,那么八一桥头板块可售住宅大概约915套房,入手红谷滩的机会依然存在。

  不过,当前的市场,已经不再是以“地段”的单一衡量标准,“红谷滩”似乎也不是万灵药。

  以丰和新城北苑为例,从备案数据看,截至9月15日,丰和新城北苑H2、H3#预售房源累计195套,共备案17套,去化率仅8.7%,据了解,户型“落伍”成掣肘,如86平两房,能做到2卫的户型依然是1卫功能,且丰和新城物业并无亮点。

  也许,只有好地段 好产品 好物业的小区,才能受到市场热捧。

  有购房者认为,红谷滩经过这么多年的发展,自己住,不考虑学区、快速升值,都还可以,毕竟交通、配套、环境都不错,没有那么多100%好的房子。

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