两个“地王之城” 悄悄取消限价 释放了什么信号

来源：楼市参考

自从去年，山东菏泽成为“取消楼市限售第一城”以来，一大波城市开始闻风而动。

截至目前，菏泽、衡阳、广州、杭州、太原、兰州、合肥这7城的“限”字均已出现不同程度松动。

2月21日早晨，楼市再传来重要信息，有媒体致电阜阳国土局工作人员，工作人员承认，阜阳已经正式取消限价，这也成了2019年以来取消限价的第一城，成功加入了“限”字松动的大队伍。

可以看出，在2018年11月以前，安徽阜阳住宅文件标注了一句熟悉的条款：“竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的月销售均价，也就是所谓的“限价”。”

但到2019年2月份的文件时，2019年已经去掉了该条款。

如果说阜阳取消限价是在做低调处理（毕竟阜阳国土局官方上还能查到相关公告文件），那么有的城市取消限价，完全是悄无声息，比如南京。

近日有购房者爆料，现在南京的部分板块早已突破限价，爆料者称南京部分楼盘取消限价在当地早已是众所周知的事，消息一出，市场一片瞠目结舌，难道南京这个昔日的“地王”之城，要在2019年卷土重来了吗。

其实，无论是取消限售还是取消限价，在大众的认知中，都是一种“试探性”的松绑，这么多城市纷纷开始加入取消限价、限售行列，绝不会是一种偶然。

所以问题的关键就在于，为什么这么多城市要跟风取消“限”字呢？

首先，从宏观层面来看，无论是取消限价还是取消限售，均符合国家提出的“因城施策”和“稳地价、稳房价、稳预期”的基本政策。

再细化到具体城市，取消限价或者限售，或许正是各个城市综合考虑下的结果，房价调控并非是单一的调控，房子价格之前涨得过多了就得抑制房价，房价下跌厉害了就得稳住房价。

在此之前，之所以有如此多的城市要实行限价、限购、限售等各种“限”，本质上还是因为大众购房需求大。

但随着高层的各种调控政策趋严，尤其是在最高层定调“房住不炒”和“坚决抑制房价上涨”以来，土地市场出现了明显的降温趋势，不少城市的土地流拍现象开始猛增。

除此之外，还有一个尤为重要的因素。那就是财政收入，我们知道，我国绝大多数城市的的财政来源，有很大一部分靠的是卖地收入。长时间土地卖不出去或者卖不到好价钱，政府就没有更多资金去改善当地的基础设施。

对开发商来说也是一样，如果政府土地“冰封”太久了，开发商就不敢主动去拿地，同时，作为地产开发商，若是没有足够土地储备，开发商内心也将慌得一比，所以当楼市“冷冻”了一段时间后，在政策上些许“松绑”，可以说是地方政府和开发商的共同需求。

此次悄悄取消限价的两个“地王”之城市，或多或少的满足了上面提到的几点：

先说阜阳，根据去年阜阳的统计公报数据，阜阳财政收入324.8亿元，其中，市区土地收入201.2亿，占财政总收入62%左右！财政收入很大一部分依靠土地收入。

而去年进入下半年以来，阜阳土地市场一直处于低迷状态，多幅土地流拍，政府采取多种措施刺激市场回暖，效果却并不明显。

据公开资料显示，从去年6月份开始，阜阳的土地成交就已经出现了滑铁卢：

6月20日，在阜阳市民中心举行土地出让的【2017】-32地块和【2017】-55地块流拍，另一地块由拍卖转为挂牌。6月28日，阜阳迎来6月最后一场土拍，公开拍卖【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4块土地中，三宗地块因竞拍人不足全部流拍。

一方面绝大多数财政收入依赖卖地收入，另一方面土地拍卖又不断流拍，所以，今年“取消限价”对阜阳来说，完全是理所当然，只有政府有钱了，才能支撑更多的城市建设。

另一个在取消限价上悄悄松绑的是南京，有媒体人统计过，截至目前南京已有6个板块已经突破限价。

来源：大胡子说房

相比之下，南京取消限价有几个有趣的地方：1、是对部分楼盘取消限价；2、官方并未进行公告。

这或许与现在的大环境有关，之前的衡阳明文“取消限价”时，后来介于舆论压力，官方又将文件撤回，连三四线城市的衡阳都如此，更别说身为强二线城市的南京了。

可以肯定的是，未来在全国的各城市中，这种“做而不说”的调控方式将会成为“微放松”的基本形式，未来或将有更多城市效仿。

那么南京又是为何要悄悄取消限价呢？同样也是被“土地财政”绑架的后果吗？

说句实在话，还真不是。虽说去年南京也有部分城区出现了地价大降的情况，同样地，土拍市场也是给人降温的感觉，但相比其他强二线城市，南京并没有什么尤为突出的地方。

而且有一个有意思的现象，在所有的强二线城市中，南京的房地产依赖度（房地产投资占GDP总额）低得很，比南京还要低的就只剩下一个天津了，所以如果要说南京也被“土地财政”给绑架，显然是说不过去的。

这次南京之所以要悄悄对部分楼盘取消限价，极有可能跟之前的南京消费者维权有关，去年7月份，南京爆发了堪称最大规模业主维权。

此次对部分楼盘“取消限价”，大有防范维权潮的意味。在过往，全面限价的情况下，有些开放商玩“双合同”（购房一个合同，装修一个合同，开放商从里面赚取差价）或者为了节省筑房成本对房屋建造偷工减料，这样做吃亏的自然是购房者。

当时出来后，影响极为恶劣，但事情出现后，总得去解决问题，在这个时候，南京对部分楼盘实行突破限价，大有给维权潮打补丁的意思。

总的来说，阜阳和南京悄悄限价，或许正是2019年房地产政策的一个信号，2019年，全国各城市或出现新一轮楼市“微调潮”，你准备好了吗？