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珠海没人的地方「珠海拱北」

来源:   2023-02-20 12:17:03

本以为是“香饽饽”,结果却让人大跌眼镜!

就在昨日,珠海市区一幅约1.5万平住宅地块计划出让,该地块位于香洲区前山板块,周边配套成熟,地理位置优越。

然而,就在众人信心满满时,该地块因无人报价而惨遭流拍。

要知道,珠海市区宅地向来稀缺,一旦有供应基本都会遭到多家房企的争夺,即使在当前环境下,也会有国企来兜底。

但该地块竟然没有被任何房企看上,幕后真相到底是什么?

市场遇冷,国家队竟然也不出手?

我们先来简单回顾下这块地的土拍情况。

事实上,早在开拍前,就已经盛传保利要参拍该地块,而且只有保利一家房企。

而央企保利,实力可以说是非常雄厚。目前保利在珠海已开发了多个项目,比如保利时代、保利香槟国际花园、保利海上五月花、九洲保利天和、保利茉莉花园等。

但,就在拍卖前,保利并没有报价。


至于为何没人报价,据业内人士透露,主要是因为以下几点:

其一,今年房地产下行严重,所有公司回款都减速,导致可以用来拿地的资金较往年有很大缩水。

其二,往往内部资源紧张的时候,人口增长快、楼市稳定的城市才是首选,在拿地方面亦是如此,比如广州、深圳。

而珠海楼市今年以来表现都是“量价”齐跌,频频遇冷,市场下行时期,不管是央企还是国企,在拿地时都变得越来越谨慎。


其三,与地块自身条件也有关系。除了区位外,地块面积、容积率、楼面价,以及销售利润等都是房企重点考虑的因素。

区位优越,但,房企不感冒

从自身条件来看,该地块位于香洲区前山致远路东侧、圆明纵路西侧,为暨南大学科技园项目地块。

其坐落主城地段,周边有暨南大学珠海校区、暨珠小学(暂定名)、暨大幼儿园、圆明新园、世邦家具等配套,配套成熟,居住氛围浓厚。

总之,在区位方面,该地块确实优越。


| 区位图

不过,在体量方面,该地块占地面积只有约1.5万平,建筑面积约5.4万平,而且容积率最高达3.1。

体量小,容积率高,在舒适度上将大打折扣。

另外,在价格方面,该地块的楼面价也不低。

总价6.88亿起拍,折合楼面价约1.5万/平,加上建筑成本、相关税费,经过计算,该地块要想有利润,销售价格至少在2.6万/平以上(粗略计算,仅供参考)。

而目前,整个前山在售项目价格基本在2.5万/平左右,如果房企以1.5万/平的楼面价拿下,的确是个不小的挑战。

大湾区土拍环境整体不行,多以底价成交

一直以来,土地拍卖市场被看作是楼市的风向标。

此次珠海市区宅地惨遭流拍,那么,大湾区整体拿地环境如何?尤其是广州、东莞、深圳、佛山等几大城市。

据了解,广州、东莞、深圳在前几次的集中土拍中表现相对可观,回暖明显。

其中,广州在今年首轮土拍中共迎来17宗地,以约341亿元风光收场;第二轮土拍中共迎来14宗地,成交11宗,流拍3宗,共揽金约209.57亿元。


| 来源:广州房产

从成交情况来看,广州两轮土拍量有所提高,拿地房企有广州地铁、保利、越秀、珠实、广州交投、广州城建等,其中广州地铁拿地金额最高。

东莞在首轮集中土拍中,共挂牌8宗,成交2宗,成交金额为59亿元;在第二轮集中土拍中,8宗地全部成交,共揽金约130亿元。

拿地房企主要有万科、华侨城、景天、保利、东实、武汉城建等,其中,南城广发南、万江龙湾地块均拍至最高限价,出现溢价,表现抢眼。


| 来源:东莞房姐

深圳在第二轮土拍中共带来16宗地,成交14宗,被各央企/国企收入囊中,不过流拍2宗。

其中,前海、宝中、碧海湾、深圳北、上塘等片区最受房企青睐,均进入摇号环节。竞得人有招商、联发、中海、越秀。


| 来源:深圳买房计划

整体而言,广州、深圳、东莞等几大城市虽然流拍率不高,但大部分是底价成交、定向出让,拿地房企还是主要以国家队为主。

而佛山、惠州土市低迷;珠海、中山规模不足;江门、肇庆持续下行。

接下来,珠海还有38宗地要拍

如今,2022年已过去了近四分之三,那么,在接下来的三个多月里,珠海将有哪些地块最有希望成功出让?

根据《珠海市2022年度国有建设用地供应计划》,接下来珠海还有38宗商住地待挂牌出让。其中香洲区2宗、金湾区12宗、斗门区12宗、高新区6宗、鹤洲新区(筹)6宗。


而在其中,最让人期待的地块有:滨海商务区金腾路南侧、联珠路东侧地块;西城A片区平华大道南侧、福安路西侧地块;金业北路南侧、新湾五路东侧地块。



滨海商务区--金腾路南侧、联珠路东侧地块


从地理位置来看,该地块位于金湾滨海商务区,周边有规划中的中心商务区、邻里中心、幼儿园、九年一贯制学校,配套齐全,区位优越。

按照规划,该地块总占地面积约15万平,体量非常大。其中住宅占80%、学校占17%、邻里中心占3%。


| 区位图

而且最重要的是,该地块不仅靠近规划中的金海二桥落脚点,而且享一线海景,可看澳门、横琴,景观、视野十分不错。

目前,滨海商务区已有万科里、珠海一中初中部、小学部等配套,城市界面越来越好,未来值得期待。


湖心路--平华大道南侧、福安路西侧地块


该地块位于西部中心城A片区,为平华大道南侧、福安路西侧,与湖心明荟、湖心明悦相邻。


| 区位图

其中,规划中的西部医疗中心与该地块仅一步之遥,目前西部医疗中心也有了新进展。根据官方回复:

为健全完善全市医疗体系、推进健康珠海建设、提升西区公共医疗服务水平,市委、市政府决定在西部中心城区A片区建设市西部医疗中心项目,2019年中,经市政府同意,该项目建设暂缓。

目前,因各单位对项目重启意见不一,市卫生健康局根据各单位意见并充分考虑西部医疗资源。整体规划的基础上,进一步研究论证,时机成熟后,立即启动项目建设

而在功能方面,该地块不仅有住宅,而且还需配建一所初中,以及商业、道路、绿化带,功能齐全。

据不完全统计,目前湖心路已有华发、大横琴、招商、中铁建、时代、恒大、五洲等房企入驻,高楼林立,配套越发完善。


北围--金业北路南侧、新湾五路东侧地块


除了湖心路外,北围也一直是珠海土拍的热门板块,如今北围片区已有大量品牌房企入驻,包括万科、龙湖、宝龙、招商、华发、天地源、华润等。

而接下来要出让的这宗地块位于金业北路南侧、新湾五路东侧,与正方项目、华润置地广场相邻。


| 区位图

地块总占地面积约5万平,功能为二类居住、商业、一级邻里中心、幼托、城市道路、公园绿地。

值得一提的是,该地块上面为初中,下面为小学,出了家门就可上学,十分方便。

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