2022年房市面临的挑战

对于房地产市场来说，今年是忙碌且可以说是硕果累累的一年，热切的消费者群体推动了他们的购房，尤其是在上半年的印花税假期促进交易的情况下，买家在截止日期前匆忙完成交易。

事实上，尽管有人担心在 SDLT 假期开始逐渐减少后活动会迅速降温，但事实证明市场异常火爆——Zoopla 研究估计，2021 年将有 150 万套房产易手，这是房地产市场自 2007 年以来最繁忙的一年。

但是，尽管今年的活动肯定强劲并保持弹性，因为买家寻求在 12 月或 2022 年初可能加息之前抓住机会之窗，但随着市场降温，我们可能会开始感到寒意。随着我们进入新的一年，接下来的几个月。

价格增长稳定和负担能力

过去一年房价飙升，最新的全国房价指数涵盖 10 月份，显示当月房价同比增长了相当可观的 9.9%。再加上一项对首次购房者来说尤其痛苦的统计数据：自大流行爆发以来，英国的平均房价上涨了 30,000 多英镑。

对于希望登上阶梯的潜在买家来说，这无疑是更糟糕的消息，尤其是在为合理存款存钱的持续挑战的情况下。10 月，国家统计局 (ONS) 报告称，6 月至 2021 年 8 月的年工资增长率为总工资(包括奖金)的 7.2% 和常规工资(不包括奖金)的 6.0%。经通胀调整后，实际总薪酬下降至 4.7%，正常薪酬下降 3.4%。

收入、储蓄和房价上涨之间的差距，更不用说不断上涨的生活成本(包括平均租金)给首次购房者带来了沉重的负担，而且这种负担似乎将持续到 2022 年。 ONS 数据的另一个警告是工资增长受到基数和构成效应的影响，由于将当前的工资增长与去年在大流行高峰期出现负工资增长率的低基期进行比较，因此应谨慎解释这一点。实际上——工资增长可能比看起来更糟，这使储户和新买家的负担能力成为一个更大的问题。

希望看到其房产升值的房主可能会对房产价值的上涨感到更满意，但这将对他们可能希望购买的任何潜在房产的价格产生冲击市场，抵消了潜在销售的收益。

虽然预计房价将在一年内稳定下来，但这并没有发生，最近的哈利法克斯 HPI显示平均价格连续第四个月继续上涨也反映了这一点。即使预计到 2022 年会降温，只要房地产稀缺存在，价格通胀就会继续根深蒂固。

从供需到房屋建设

可供出售物业的供求继续对市场产生直接影响，因为供应不足会挤压需求，随着潜在买家争夺房屋而推高价格。2021 年 10 月RICS 英国住宅调查显示，库存不足继续阻碍活动，新指令连续七个月处于负面区域，

因此，房地产的竞争非常激烈，Propertymark 最新的 9 月份住房报告表明，现在市场上每个可用房产平均有 20 位买家。正如 OnTheMarket 的首席执行官 Jason Tebb 所指出的那样，一个非常疯狂的数字表明市场对买家的影响很大，他说这是“几十年来我们看到的最畅销的市场”。

英国目前的房屋建设速度并没有改善买家的情况。关于政府每年建造 300,000 套新住宅的目标，人们提出了很多问题，但该目标尚未实现，Propertymark 估计“至少”要到2028 年才能实现。

尽管有目标，但由于持续的劳动力和材料短缺导致整个经济中断，情况进一步复杂化。根据英国国家统计局的数据，今年第三季度私人房屋建筑产量下降了 3.5%，包括英国退欧和 COVID 在内的各种因素共同扰乱了供应链，其中一个伤亡是据报道英国木材供应今年不会恢复。

总体而言，过去 12 个月材料价格每个月都在上涨，成本上涨可能会持续到 2022 年。

改革、政策和政治

新的一年通常会迎来新的政策。随着住房部的如火如荼的旋转门，国家对练级了，房屋和社区，迈克尔·戈夫，新局长设置为完全重新思考政府的规划改革，与政府雄心勃勃的增长概率外观建房指标被抛弃在支持首次购房者承担更大的抵押贷款。

也许他们意识到这样的目标是不可能实现的，所以最好完全取消它们，尽管这确实会导致政府对“建造、建造、建造”和将代租转变为代购的相互竞争的承诺之间发生冲突——后者支持由今年早些时候推出的政府支持的95% 抵押贷款计划。

对于接下来会发生什么，这里存在一定程度的不确定性。英格兰银行最近选择维持 0.1% 的历史性低利率，但不排除在 12 月货币政策委员会下次会议时加息，金融市场预计利率将升至 1%到 2022 年底。尽管冻结，贷方已经开始提高抵押贷款利率，这表明廉价抵押贷款的日子可能很快就会结束。

当利率确实上升时，抵押贷款的还款额也会增加——而且由于高通胀和低工资已经给财务带来压力——首次购房者和房主可能会在 2022 年面临更昂贵的市场。

鉴于 2022 年将继续以持续供不应求为特征，英国房价上涨和平均租金上涨的结合将有助于确保市场竞争激烈，并在未来一年内对流动性存在重大障碍。对于首次购房者，尤其是想要登上阶梯的买家，当然需要更多帮助。